文|樂居財經 作者|李蘭

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12月初，溫州瑞安市一宗涉宅地規定，建筑高度須在18米至80米之間。

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成都同期掛出四宗宅地，其中兩宗限高80米，另兩宗分別限高60米與54米。

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更早的11月，北京朝陽區松榆里地塊明確了建筑高度限高60米，局部80米的要求。

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據不完全統計，上海、廣州等城市近期的土地出讓文件，也普遍出現了“建筑限高80米”的規定。

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若按住宅層高3米計算，80米限高意味著整棟建筑不超過26層。若采用部分城市“好房子”標準的層高3.2米，則樓高不超過25層。

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除在土地出讓環節直接限高外，部分地區也已發布或擬定相關規定。

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湖南郴州則率先于2025年8月實施新版《國土空間規劃管理技術規定》，明確新建住宅限高26層、容積率不得高于3.1，并對層高作出規范，明確居住建筑層高不宜超過3.5米，不得低于3米。

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深圳在10月份發布通知，建筑高度超過80米的住宅項目應嚴格履行相關程序，在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援部門意見。

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12月5日，遼寧省發布的征求意見稿提出，各地要嚴格控制新建超高層建筑，一般不得新建80米以上的住宅建筑。

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這一輪“限高”行動并非突然。實際上，自今年5月1日起實施的《住宅項目規范》已設定明確上限。該文件規定，高層住宅最高為18-26層，建筑高度控制最大值即為80米。

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“限高”政策的推進，與超高層住宅日益凸顯的風險密切相關。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，超高層住宅的風險呈現“高度正相關”特征。

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目前，主流消防云梯最高52米（約17層）。超高層火災救援高度受限，往往需依賴內部消防設施甚至直升機。百米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，易造成踩踏或窒息風險。

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此外，超高層住宅還面臨維護成本高企、維護費用是普通住宅的三至五倍的問題，以及高空墜物、燃氣泄漏、電梯故障等風險。

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目前，超高層住宅在部分城市已形成相當規模。機構報告數據顯示，重慶、武漢、成都、西安、長沙等城市超高層住宅小區數量居前。其中重慶擁有超2200棟，武漢近1500棟。一線城市中，深圳擁有近290座200米以上高樓。

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“限高令”正在改變這一趨勢。嚴躍進認為，政策通過限高、容積率控制等手段，引導市場從“規模競爭”轉向“品質競爭”，未來低密、小高層住宅將成為市場主流。　

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業內普遍認為，“限高令”的出臺并非意在限制購房，而是通過設定剛性標準，推動房地產行業由“規模擴張”向“品質提升”轉變。同時，產品升級將聚焦于第四代住宅（空中庭院）、裝配式建筑及智慧社區等方向。例如，郴州新規已明確，滿足特定條件的空中庭院可不計入容積率，此類兼具低密特質與空間延展性的產品，有望進一步推廣普及。