來源|丁祖昱評樓市

12月3日，國務院總理李強在第十七次專題學習會上強調：要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展。

這次會議的主題是：深入推進以人為本的新型城鎮化，著力構建城鄉融合發展新格局。

在這一大的框架下，“穩樓市”的表述被賦予更深層的意義。它不僅是短期市場調控的政策指向，而是被納入了新型城鎮化系統工程之中，同時也是推動房地產行業高質量發展的基礎支撐。

“穩樓市”這一內容并非首次提出。

早在2024年12月9日，中央政治局會議便首次明確要求“穩住樓市股市”。

在2025年3月全國兩會上，“穩住樓市股市”被寫入政府工作報告，奠定全年政策基調。

此后，中央辦公廳在提振消費專項行動方案中，進一步將“穩樓市”納入促進消費的政策框架，這也是該表述首次出現在專項促消費文件中。

地方層面也在積極落實穩樓市政策，尤其是北京、上海、深圳均調整放松了限購政策，成為地方穩樓市的政策風向標，僅前三季度地方圍繞限購解綁、公積金松綁、商業貸款優化及人才專項支持等維度出臺穩市場政策556次，以緩解市場調整壓力、滿足合理住房需求。

時至年末，在中央經濟工作會議召開前夕，“穩樓市”再次被高層強調，與年初“穩住樓市股市”的定調形成呼應，顯示出政策在穩定房地產市場方面的持續性與連貫性。

更為重要的信號是，當下的“穩樓市”，已非簡單的需求刺激，而是被納入了新型城鎮化系統工程之中，它與城市更新和好房子建設相結合，最終指向的是一個匹配新型城鎮化的、高質量發展的房地產新模式。

在會議上，李強總理指出，未來五年“新型城鎮化發展空間仍然很大”，并要求“科學有序推進農業轉移人口市民化，采取更有力度、更具針對性的舉措，解決好農業轉移人口的就業、社保、安居、子女教育等問題”。

這一表述釋放出關鍵信號：以農業轉移人口市民化為核心的新型城鎮化，仍是支撐房地產業長期需求的基本盤。

同時，會上還強調了“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”

這與今年7月召開的中央城市工作會議一脈相承。

實際上，我國常住人口城鎮化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4億人生活在城鎮；2013年到2024年，我國累計實現城鎮新增就業超過1.5億人，農業轉移人口市民化制度基本建立。在這一過程中，“新市民”群體持續釋放住房需求，為房地產業的快速發展提供了堅實支撐，至2024年全國城鎮人均住房面積已達40平方米。

我國城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期之后，農業轉移人口市民化的進程不會停滯，常住人口與戶籍人口城鎮化率之間仍有顯著差距，其帶來的剛性及改善性住房需求，將繼續構成行業長期發展的基本盤。

在此背景下，以城市群、都市圈為載體的協調發展格局，以及以縣城為重要節點的城鎮化路徑，將逐步重塑房地產的市場格局。

此次會議，進一步明確了城市更新在穩樓市、推動房地產高質量發展中的重要作用。

今年以來，包括中央城市工作會議、中央政治局會議，都明確提出“高質量開展城市更新”，住建部進一步提出，“要把城市更新擺在更加突出位置”。

城市更新已經成為城市發展的重點，并將作為新型城鎮化的核心任務來推進，結合“好房子”建設，共同構建房地產發展新模式，推動房地產高質量發展。

一方面，深入實施城市更新行動，聚焦老舊小區改造、城市基礎設施提升等重點領域，將不斷催生存量住房改善需求，并將為房地產存量時代提供重要的發展空間。住建部部長此前表示“從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。

另一方面，通過扎實推動“好房子”建設，將為市場帶來更多新質住房需求，在城鎮化發展進入穩定發展期，城市人口增長速度下降的情況下，通過提高房地產市場需求規模的上限，穩定行業需求總規模。實際上，2025 年“好房子”首次寫入政府工作報告，新一輪住房產品迭代周期已經到來，“好房子”將有望率先企穩回升支撐新房市場成交，形成新的價格基準，并推動房地產市場形成新的供求關系動態平衡。

在年末關鍵節點中央再提“穩樓市”，釋放出積極的政策信號，這意味著“穩樓市”仍然是首要任務與穩定預期的關鍵所在，不過它不再是單一的需求刺激，而是與城市更新、好房子建設相結合，高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代實現房地產市場新的供求關系動態平衡，從而推動市場回穩。

中長期來看，新型城鎮化仍將為中國住房需求提供重要支撐，在此基礎上，行業將逐步完成向“高品質、低風險、可持續”新發展模式轉型，最終實現房地產行業高質量發展。