來源/丁祖昱評樓市

8月27日，上海發布新規，提高商品住房中小套型的面積標準，同時優化調整中小套型住房所占比例。?

具體來看，多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100平方米、110平方米、120平方米，根據環線調整供應比例，中外環間區域中小中小套型住房供應比例不低于70%。

簡單來說就是，今年3月第一批次集中供地出讓中對“7090”政策的調整迎來官宣，這項自2006年至今實行了18年的政策，以紅頭文件的形式正式宣告終結。

今年前7月，上海商品住宅成交結構可以看出，100-120平方米大戶型已成為購房者的主力目標，而過去“7090”政策下小戶型是供應主流的情況明顯與需求現狀背離。在這一背景下，上海進一步放寬面積戶型要求，旨在滿足多樣化的改善性住房需求。

目前市場已經進入了“不缺房”的時代，人們的居住需求也從“有沒有”向“好不好”轉變。

除了上海此輪調整以外，為滿足多樣化改善需求，深圳、蘇州等重點城市均出臺了一系列計容新規來支持高品質住房建設。

上海中小套型標準正式迎來調整

此次上海中小套型標準的調整并非首次。

2024年以來上海積極從供給側、需求側給市場注入活力，引導改善市場預期。

早在今年3月，“7090”限制便被突破。

彼時，上海土地市場官網掛出2024年第一批次第二輪土拍出讓公告，在“出讓須知”中多個地塊“中小套型住宅設計建設標準”發生變化。

具體變化與此次政策中的標準一致。即多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調整為100平方米、110平方米、120平方米。

簡單來說，未來新建商品住宅面積更大了，同時面積段更大的房子也會越來越多。

與此同時，政策明確中小套型住房供應比例。原則上，中外環間區域不低于70%，中環以內區域不低于60%，新城和南北轉型重點區域不低于60%，外環外其他區域不低于50%。

根據以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等。對比之下，部分區域調低了中小套型住房供應比例。

不過，據克而瑞上海區域觀察，在此之前上海中小套型住房供應比例已有所松動，從近兩輪土地出讓中可以明顯看出，中環內中小套型住房比例一般在0%-40%不等，外環外則在30%。從這一角度來看，中小套型的比例一定程度上被拉高。

但相較于此前的“7090”政策中對中小套型比例“必須達到70%以上”規定，新規更加靈活，根據不同環線、區域設置不同的比例要求。

政策一大亮點在于新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌被強化，這將為供應端條件設置預留較大調整空間，以適應市場需求進行產品優化。

大戶型成上海購房者的主力目標

此次政策調整的大背景，是上海人均住房建筑面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求發生變化。

根據上海國民經濟和社會發展統計公報，至2023年年末，上海城鎮居民人均住房建筑面積37.51平方米。而同期我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米。

這意味著，上海居住條件仍有進一步提升的空間。

另外，七普統計數據顯示，上海是全國“多代同住一室”最嚴重的城市，這一比例為10.7%，也就是說每10戶上海城鎮家庭就有1戶家庭“多代同居一室”。

未來，上海改善需求仍將持續釋放。

隨著房地產市場供求關系發生變化，剛需客群逐漸轉向二手房、新房市場趨向改善型在今年的上海市場尤為明顯。

據克而瑞產品力研究中心統計，截至7月，大戶型已成為上海購房者的主力目標，其中三房成交占比接近七成，四房與五房及以上產品成交比重分別較去年同期增加3.1和0.2個百分點，其余房型的市場份額均同比下降。

從面積段來看，前7月，100-120平米面積段產品成為主力成交面積段，占比達到28.7%。

從變化趨勢來看，120平方米以上各面積段產品的市場比重均同比持增。這意味著，市場對大面積的產品需求正在攀升。

上海正成為一線城市的縮影。整體來看一線城市新房成交結構集中在100-120平方米面積段，占比達到23.9%，100平米以下產品成交比重較去年同期下降3.4個百分點。

此次上海政策調整，將進一步引領市場變革，更好的滿足購房者對大戶型的需求，推動市場更好的達到供求平衡。

重點城市出臺一系列新規支持“好房子”建設

值得注意的是，在探索房地產行業新模式下，除了上海放開“7090”政策以外，全國各地也在為支持“好房子”建設出臺一系列新規。

比如今年3月深圳放開“7090”戶型比例限制，隨后的5月又出臺新版建筑設計規則，將機房、避難層等公共空間列為“不計容面積”，同時控制超高層住宅開發，規定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

另外，蘇州明確在城市郊區不具備公共交通條件但景觀、區位等條件較好的區域，以及國土空間規劃確定的歷史城區等，停止執行容積率不得低于1.0的供地標準。

無論是放寬低容積率產品供應，還是控制高層住宅開發，意味著純剛需類產品市場份額將持續收縮，低密及大戶型的改善性產品將成為新房市場的主導。

在促進樓市平穩健康發展方面，今年以來上海政策端表現更為積極。

從3月末松綁“7090”政策，到5月末“滬九條”發布，6月取消土地出讓規則中溢價率10%上限要求，8月末提高商品住房中小套型的面積標準。縱觀上海出臺的一系列政策調整，充分考慮了自住和多樣化改善的購房需求，對改善市場預期，促進上海房地產市場平穩健康發展釋放積極信號。

結合全國重點城市出臺的一系列政策來看，未來新房市場將迎來新的升級，政策端還將圍繞建設好房子持續發力。