來源|丁祖昱評(píng)樓市

正如統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人在11月國(guó)新辦發(fā)布會(huì)所言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在新舊模式轉(zhuǎn)換的時(shí)期，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時(shí)間，在這個(gè)過程當(dāng)中部分指標(biāo)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)此要客觀看待。

根據(jù)年內(nèi)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍（2020年為1.8倍），扣除不可售和尾盤部分，行業(yè)全口徑新增供給已經(jīng)在事實(shí)上低于新房成交，2025年行業(yè)已正式邁入去庫存新周期。

11月14日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，今年以來，各地區(qū)各部門加快出臺(tái)實(shí)施各項(xiàng)支持性政策，積極釋放剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所波動(dòng)，但政策成效仍在繼續(xù)顯現(xiàn)。

第一，商品房銷售降幅收窄。1-10月份全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降6.8%和9.6%，降幅比去年同期分別收窄9個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)，與去年全年相比也有所改善。

第二，商品房去庫存持續(xù)推進(jìn)。隨著控增量、優(yōu)存量等房地產(chǎn)政策措施持續(xù)發(fā)揮作用，今年以來房地產(chǎn)去庫存穩(wěn)步推進(jìn)，10月末全國(guó)商品房待售面積75606萬平方米，比9月末減少322萬平方米，今年以來連續(xù)8個(gè)月減少。

第三，房企資金狀況有所改善。在“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效等積極因素帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅收窄，1-10月房企到位資金同比降幅比去年同期和去年全年分別收窄9.5個(gè)和7.3個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在新舊模式轉(zhuǎn)換時(shí)期，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時(shí)間。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年截至11月25日，土地市場(chǎng)供求規(guī)模均環(huán)比回升，300城經(jīng)營(yíng)性用地11月供應(yīng)建筑面積2.9億平方米，環(huán)比上升250%，同比下降9%。隨著年末供應(yīng)周期性高位的到來，再加之10月份供應(yīng)規(guī)模的短暫回落，11月供應(yīng)面積環(huán)比出現(xiàn)較大漲幅。但是從同比來看，仍延續(xù)了此前10%左右的同比降幅。整體供地規(guī)模依然延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，這也有助于促進(jìn)行業(yè)庫存規(guī)模持續(xù)回落。

根據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍，扣除不可售和尾盤部分，行業(yè)全口徑新增供給已經(jīng)在事實(shí)上低于新房成交。

2025年11月，土地成交規(guī)模環(huán)比回升，同比降幅仍維持在二成。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交建面8604萬平方米，環(huán)比上升39%，同比下降27%；成交金額2425億元，環(huán)比增長(zhǎng)57%，同比下降28%。

土地成交金額超過50億元的城市共有上海、北京、成都等13座城市，較上月增加9座；成交建面超過100萬平方米的城市共有重慶、成都、武漢等9座，較上月增加5座。

受高能級(jí)城市成交占比上升影響，11月全國(guó)平均樓板價(jià)為2818元/平方米，環(huán)比上升13%。

市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)，11月平均溢價(jià)率為4.1%，迎來低位回升。不過從個(gè)體項(xiàng)目來看，溢價(jià)成交仍零散分布在北京朝陽南磨房、上海浦東川沙、廣州白云江高鎮(zhèn)等少數(shù)板塊，大多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交。在11月成交總價(jià)超過10億元的31宗宅地中，僅北京和上海共4宗宅地溢價(jià)成交，其余均為底價(jià)成交。杭州11月出讓的3宗宅地均為底價(jià)成交，而在此之前，2025年杭州每個(gè)月都至少有2宗宅地溢價(jià)成交。

11月土地流拍率9%，仍在近年低位。具體來看，本月哈爾濱、福州、重慶、濟(jì)南均有宅地流標(biāo)或撤牌，或是位于重慶綦江區(qū)、福州閩侯縣等遠(yuǎn)郊縣區(qū)域，因未來銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能成功如期出讓，或是因板塊配套、地塊規(guī)劃未達(dá)市場(chǎng)預(yù)期，投資信心不足，如成都武侯區(qū)機(jī)投橋街道兩宗宅地、佛山禪城區(qū)祖廟核心區(qū)宅地均未能如期出讓。

2025年11月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司副司長(zhǎng)張雁在中國(guó)經(jīng)濟(jì)圓桌會(huì)上表示，要把城市更新擺在更加突出的位置，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，為人民群眾高品質(zhì)生活、新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

11月21日，全國(guó)城市更新工作推進(jìn)會(huì)議指出，要因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在4個(gè)方面下功夫：1、下功夫編制好城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，建立城市體檢與城市更新一體化推進(jìn)機(jī)制，建立完善“專項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”規(guī)劃實(shí)施體系，做好規(guī)劃銜接；2、下功夫建立可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資體系，統(tǒng)籌用好各類資金，發(fā)揮政府資金撬動(dòng)作用，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)金融產(chǎn)品，提供長(zhǎng)周期、低利率的信貸支持；3、下功夫建立可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式，統(tǒng)籌有效市場(chǎng)與有為政府，加強(qiáng)資源整合，通過功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級(jí)、品質(zhì)提升等方式激活存量?jī)r(jià)值；4、下功夫抓好系統(tǒng)治理和基層治理，發(fā)揮好“一委一辦一平臺(tái)”作用，推動(dòng)“城市管理進(jìn)社區(qū)”“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”，推進(jìn)城市治理現(xiàn)代化。

作為推進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，城市更新工作不僅直接關(guān)乎新投資項(xiàng)目的安全性和發(fā)展空間，也是推進(jìn)“好房子”發(fā)展的客觀空間載體。對(duì)于土地要素的合理配置，更與行業(yè)調(diào)整供求關(guān)系、創(chuàng)立發(fā)展新模式息息相關(guān)。預(yù)計(jì)接下來與之相關(guān)的地方政策將加快落地，為行業(yè)發(fā)展帶來穩(wěn)定的新增項(xiàng)目供給。

從目前來看，近年來地方主管部門一再緊縮供地規(guī)模，行業(yè)全口徑新增供給已經(jīng)在事實(shí)上低于新房成交。與此同時(shí)，通過構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系、降低容積率、強(qiáng)化配套要求等措施，新出讓地塊的產(chǎn)品力顯著提升，市場(chǎng)也更愿意以高價(jià)獲取高品質(zhì)地塊。

隨著城市更新的不斷推進(jìn)，未來土地要素的合理配置也將更加注重精準(zhǔn)性、集約化和可持續(xù)性。這也有助于進(jìn)一步推動(dòng)整體市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。