2025年11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)不動產投資信托基金試點公告（征求意見稿）》，標志著我國公募REITs正式納入商業(yè)不動產資產范圍。這不僅是REITs市場擴容的關鍵事件，更是與房地產新發(fā)展模式深度契合的制度升級——中國REITs正從“基礎設施時代”邁向“廣義不動產時代”。

在這一跨越式機遇窗口中，具備資產運營、資本運作與基金管理全鏈能力的產業(yè)投資人，將成為最直接的受益者，首程控股便是其中的典型代表。

①政策級重大事件：商業(yè)不動產納入REITs，市場迎來結構性拐點

本次政策意義重大。一方面，監(jiān)管體系由“發(fā)改委+證監(jiān)會”并行轉為“證監(jiān)會主導”，監(jiān)管鏈條縮短、審核效率提升，意味著商業(yè)不動產REITs將進入常態(tài)化、批量化發(fā)行階段，與市場化機制更深度融合。另一方面，政策明確允許經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)作為底層資產，正式補齊我國C-REITs體系中最重要的資產類別之一，使REITs市場具備了與國際標準接軌的制度基礎。

從海外經(jīng)驗看，美國REITs在1960年推出時恰逢地產下行，新加坡2001年REITs落地剛經(jīng)歷亞洲金融危機，香港2005年REITs上市正處于樓市長期調整期。歷史規(guī)律表明，REITs的引入往往發(fā)生在房地產行業(yè)從增量轉向存量的關鍵節(jié)點，成為盤活優(yōu)質資產、恢復行業(yè)信用、促進市場出清的重要抓手。當前中國房地產正處于深度轉型期，商業(yè)物業(yè)存量龐大但流動性不足，與海外REITs的推出背景高度一致，政策落地可謂恰逢其時。

②萬億級市場空間打開：REITs將成為房地產新發(fā)展模式關鍵工具

截至目前，我國公募REITs累計發(fā)行77單，總規(guī)模約2070億元，其中絕大部分集中于保障性租賃住房、能源、交通、園區(qū)等政策性基礎設施。雖然部分商業(yè)項目借助“消費基礎設施”等形式間接發(fā)行，但規(guī)模有限。隨著商業(yè)不動產REITs試點落地，這一資產池將系統(tǒng)性擴容。

我國商業(yè)物業(yè)存量規(guī)模已超20萬億元，若有3%–5%進入REITs體系，對應6000–10000億元的潛在發(fā)行空間，幾乎等于把現(xiàn)有C-REITs市場擴大三到五倍。與此同時，REITs能夠作為“退出機制”，打通商業(yè)物業(yè)從開發(fā)、持有到證券化的完整金融閉環(huán)，是房地產行業(yè)實現(xiàn)“從賣房到運營”的新發(fā)展模式的核心工具。

這也意味著：未來三到五年，中國REITs將從“小基建市場”走向“廣義不動產大市場”，步入加速擴容的階段。

③政策邊際變化帶來結構性機會：強資產弱主體也能上市，市場定價更透明

本次試點規(guī)則中最具突破性的變化，是對原始權益人（如房企）的資信要求不再設置額外門檻，而將審核重點從“主體信用”轉向“資產質量”與“基金管理人能力”。

這一調整意義深遠：

第一，弱資信房企有機會發(fā)行“強資產REITs”。以往由于資信要求高，民營房企難以將優(yōu)質商業(yè)項目證券化。本次政策明確不再限制主體類型，為商業(yè)地產盤活提供了制度通道。

第二，REITs產品價格將更多反映資產運營表現(xiàn)，而非房企信用波動。近期某頭部房企信用事件發(fā)生后，其旗下消費REIT表現(xiàn)仍相對穩(wěn)定，表明REITs有望真正實現(xiàn)“資產與主體信用脫鉤”，讓投資者獲得更市場化、透明化的定價體系。

第三，基金管理人與資產運營能力成為關鍵壁壘。在商業(yè)不動產REITs體系中，運營能力決定資產分紅；基金管理能力決定估值與擴募效率；產業(yè)資源決定資產獲取能力。由此，真正具備“運營+資本+管理”一體化能力的產業(yè)投資人將脫穎而出。

④首程控股站上制度紅利主航道：行業(yè)最大產業(yè)投資人將最直接受益

在產業(yè)投資人中，首程控股已經(jīng)形成覆蓋消費商業(yè)、能源、數(shù)據(jù)中心、科創(chuàng)園區(qū)、長租公寓等多賽道的REITs布局，是國內少數(shù)具備全鏈能力的企業(yè)。

1.資產類別最全：消費REIT、能源REIT、IDC?REIT、科創(chuàng)REIT、長租REIT全覆蓋

首程不僅是REITs最早參與者之一，也是在所有核心賽道均有深度布局的企業(yè)，包括：消費基礎設施：中金唯品會奧萊REIT、凱德商業(yè)REIT；能源類REIT：華夏華電清潔能源REIT；科創(chuàng)園區(qū)：首農REIT；數(shù)據(jù)中心：南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技REIT；長租公寓、公寓資產：通過城市發(fā)展基金持續(xù)布局。其布局豐富度在產業(yè)投資人中居于首位。

2.管理規(guī)模300億+，行業(yè)最大產業(yè)投資人

首程旗下基金體系已突破300億元，是國內規(guī)模最大、布局最廣的REITs產業(yè)投資人。

3.平準基金（100億元）成為未來商業(yè)REITs的關鍵機構投資者

首程與國壽投資、財信人壽聯(lián)合設立的百億級北京平準基礎設施基金，將成為未來商業(yè)不動產REITs擴容的重要承接力量。因此，政策打開資產端，首程打開投資端與管理端，兩者疊加將產生加倍放大的催化作用。

“政策打開商業(yè)REITs的資產端，首程打開REITs的投資端與管理端，兩者結合，將構成未來三年REITs市場擴容的核心力量。”

⑤長期展望：首程有望成為國內首批“廣義不動產資產運營巨頭”

未來中國REITs的擴容將形成“三核結構”：商業(yè)REITs：盤活商業(yè)存量資產的主體力量；數(shù)據(jù)中心REITs：支撐AI與數(shù)字經(jīng)濟的核心資產；科創(chuàng)園區(qū)REITs：承載創(chuàng)新經(jīng)濟的關鍵載體。

首程控股同時布局這三大賽道，具備“持續(xù)提供可證券化資產”的體系化能力。

在商業(yè)REITs政策落地后，行業(yè)格局將加速重塑：房企提供資產，金融機構提供資金，而產業(yè)投資人負責運營、管理、退出，是唯一貫穿全鏈的核心樞紐。首程正處于這一結構中的最優(yōu)位置。

在廣義不動產REITs時代，最稀缺的不是資產，而是具備體系化經(jīng)營能力的資產運營商。首程控股有望成為中國第一批高能級、跨賽道、可持續(xù)供給REITs標的的綜合型基礎設施資產運營集團。

來源/周口網(wǎng)