來源|丁祖昱評樓市

2021年下半年以來，房地產市場持續承壓，截至2024年6月，70個大中城市中有64城新建商品住宅價格環比下降。

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在整體市場下行壓力下，不少業主開始重新評估起物業服務的價值。

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據克而瑞物管調研數據顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，2023年典型城市物業費收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。

其中有部分業主受收入減少影響，選擇減少或延遲一些非必要的支出，包括物業費。尤其是空置房業主，誤認為沒有享受物業服務，便不需要繳納物業費，繳費意愿下降尤為明顯。還有部分業主感覺物業費用與所得到的服務不成比例，選擇少繳費，甚至還有部分會采取維權行為。

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2024年6月1日，重慶正式施行《重慶市物業服務收費管理辦法》，前期物業服務收費最高1.9元/平方米·月。在此之前，2023年11月，廣州市也發布了物業費新規，住宅一級前期物業服務收費最高不超過2.8元/平方米·月。

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重慶和廣州公示物業費標準后，對那些物業費明顯高于政府指導價的項目形成了一定的沖擊，物業費收繳壓力明顯上升。

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我們認為，不同服務內容決定了物業費高低，影響物業成本的因素非常龐雜，物業費測算需要考量具體項目的個性化因素差異，政府部門切忌一刀切，統一參照政府指導價執行，而是要強化相關監管、配套機制，實行菜單定制管理，依照業主實際服務需求，按需定制不同維度的物業服務標準，繼而繳納不同水平的物業費。

各線城市房價全面轉跌，且跌幅持續擴大。據統計局數據顯示，2023年7月以來，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格持續走低。

截至2024年6月份，70個大中城市一二手住宅銷售價格環比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴大。同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態勢，二手房跌幅仍超新房。

環比來看，6月70城一二手房房價指數環比跌幅有收窄態勢，新房整體降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房價下跌城市數量減少，6月70個大中城市中有64城新建商品住宅價格環比下降，66城二手住宅銷售價格環比下降。

在整體市場下行壓力下，不少業主開始重新評估起物業服務的價值。

部分業主感覺物業費用與所得到的服務不成比例，可能會減少繳費；部分業主可能會采取維權行為，包括拒交物業費，以表達不滿。

據克而瑞物管調研數據顯示，受房價下跌、滿意度下行等多方面因素影響，典型城市物業費收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。以上海為例，2022年物業收繳率約92%，2023年收繳率則跌至90%，同比減少2個百分點。

同時，隨著收入下滑，空置房業主繳費意愿開始降低。據克而瑞調研數據顯示，全國空置住宅占比在15%左右。受限于經濟復蘇不及預期，不少行業出現了降薪、裁員潮，一定比例的業主將面臨收入減少的情況，由此將重新評估自己的財務狀況，并可能減少或延遲一些非必要的支出，包括物業費。尤其是空置房業主，誤認為沒有享受物業服務，便不需要繳納物業費，繳費意愿下降尤為明顯。

不僅是空置房業主繳費意愿降低，即便是那些習慣提前繳納物業費的優質客戶，繳費積極性同樣在下降。2023年，一年以上物業費繳費客戶同比下降約3%，在一定程度上加劇了物企收繳壓力。

受多重因數影響，近年來，無論是500強物企，還是上市物企，物業費收繳率均呈持續下滑態勢。2023年，500強物企物業費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個百分點。

2024年6月1日，重慶正式施行《重慶市物業服務收費管理辦法》，對比新舊政策主要有三點不同：

第一，調整了價格管理形式。原政策規定一級、二級、三級、四級范圍內提供服務的住宅及其配建停車場前期物業服務收費執行政府指導價，超過最高等級標準提供服務的實行市場調節價，新政策規定，住宅前期物業服務收費一律實行政府指導價管理，即最高1.9元/平方米·月。

第二，改革了超最高等級服務收費價格形成機制。原政策規定，超過前期物業服務最高等級提供服務的，由經營者自主定價。新政策規定，確需超過最高等級標準提供服務的，需經行業主管部門會同發展改革部門嚴格認定。

第三，制定了未裝飾裝修和使用住宅物業服務收費政策。原政策未明確空置房物業服務收費政策。新政策規定，未裝飾裝修和使用的住宅物業服務收費標準，由業主與物業服務人協商確定。

不僅僅是重慶，2023年11月，廣州也發布了物業費新規，物業服務基準價仍保持2010年不變，住宅一級前期物業服務收費最高不超過2.8元/平方米·月。

在廣州、重慶等再公示物業費標準后，均引發市場廣泛討論：一方面，物業公司反映，近年來人力成本持續上升，物業費政府指導價連續多年保持不變，似乎有失公允。另一方面，部分業主質疑小區物業費顯著高于政府指導價，且過高的物業費與服務嚴重不符，要求物企對照政府規定的物業服務標準，公示超等級物業服務方案或者下調物業費，部分業主更是希望更換新的物業公司，以便降低物業費。

這給物業服務行業帶來以下三方面的影響：

其一，首當其沖將是那些物業費明顯高于政府指導價的項目，部分業主可能曲解政府指導價的實際含義，誤以為全市所有項目物業費均應參照政府指導價執行。業主的核心訴求還是希望降低物業費，意味著超政府指導價項目或將是矛頭所向，物業費收繳壓力或將明顯上升。

其二，低質項目經營難度進一步加大，例如小區規模小、業主戶數低、出入口多、水系復雜、綠化面積高、綠化養護難等這類單位面積運營成本高的項目，在物業費難以上升的情況下，經營難度或將進一步加劇。

其三，先天問題項目更將淪為雞肋，例如維修基金余額歸零、物業費依賴政府補貼的老舊項目、保障類項目等，或將陷入沒有物業公司提供服務的窘境，最終只能由政府部門兜底。

物業服務作為一種現代化的房屋管理模式，歷經四十余年的孵化和發展，行業規模快速增長，在推動社會經濟發展和居民生活層面起到了越來越重要的作用。國家和地方也在相繼頒布一系列法規和政策，對物業服務的標準、收費、質量監管等方面進行規范和引導，以促進物業管理行業健康發展。

在對美好生活的追求下，廣大人民群眾逐漸意識到物業服務的重要性，物業服務價格也逐漸成為業主關心的問題之一。

近年來，政府多次強調物業服務收費價格應主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定；施行政府指導價的，也大多建立了動態調整機制。

但從當前行業的實際運行情況來看，隨著人工成本的上升以及人們對物業服務水平要求的提高，物業服務質量與價格是否相符，物業服務價格是否應該上漲等問題的討論日益增加。

作為業主，當然希望每一分錢都能得到應有的回報，享受到貼心的服務，感受到溫暖的社區氛圍。而作為物企，也希望在保證服務質量的同時，能夠實現可持續的發展，贏得市場的認可。物業企業需要更加透明，更加用心地服務每一位業主；而我們業主，也需要更加理解和支持物業的工作，共同營造一個和諧美好的居住環境。