來源|丁祖昱評樓市

廣州政策利好主要有兩條：首套房首付15%、取消房貸利率下限，以及六大限購區購房社保降至6個月。

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深圳首套房首付比例調至20%，首套房貸利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，兩者都與上海持平。

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至此，4個一線城市中僅北京尚未調整首付及利率。

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自5月17日央行信貸政策發布后，多個省市跟進落實。據不完全統計，目前已經有海南、山西、陜西、河北、云南、廣西、甘肅、湖北、河南、廣東（除深圳）省明確發布文件執行全省首付降低到15%取消利率下限，此外還有重慶、合肥、長沙、西安、濟南、南昌、福州等城市也已落地。

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我們認為，未來降首付、降利率、松綁限購是大勢所趨，大部分城市首付都會降至15%水平，少數熱點城市或與上海、深圳保持一致。

2024年5月27日，上海推出新“滬九條”，大幅調整信貸政策，松綁限購等，作為中央“5·17新政”之后，第一個出臺落實細節的一線城市，堪稱“及時雨”。

上海政策發布后次日，廣州、深圳同日跟進。

5月28日，廣州市人民政府發布《廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》；中國人民銀行廣東省分行發布《廣州市調整優化差別化住房信貸政策》。主要內容為：

1、非廣州戶籍，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區買房，社保縮短為6個月。

2、首套最低首付款比例調整為不低于15%，二套房最低首付款比例調整為不低于25%；取消利率下限。

3、限購區域內，擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款；非限購區域內，擁有2套及以上住房并已結清貸款的，又申請貸款購買住房，銀行可靈活把握首付比例和利率。

此次廣州直接將房貸首付比例和利率“一降到底”，并將非本市戶籍家庭限購政策進一步優化，社保年限低至6個月，可以說廣州已成為了一線城市中購房門檻最低的城市。

對此，中國人民銀行廣東省分行表示，廣州市是率先實現房貸利率市場化的一線城市。取消商業性個人住房貸款利率下限，有助于進一步推動降低居民購房成本，精準有效支持剛性和改善性住房需求；下調最低首付比例，有利于降低居民家庭購房門檻，進一步釋放有效購房需求，將對穩消費和擴內需產生積極的影響。

CRIC數據顯示，1-4月份，廣州一手住宅成交面積同比下降超40%，截至4月庫存去化周期超20個月，二手住宅成交套數同比下降16%，掛牌量超14.5萬套。

同時，國家統計的數據顯示，廣州新房和二手房價格指數已經連續11個月環比下跌。

以上數據均表明，當前廣州一二手房市場均面臨一定的下行壓力，很有必要繼續出臺政策利好，從而達到穩樓市、穩預期的目的。

同樣是5月28日，深圳宣布下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。

深圳此次下調后首套房首付比例和上海保持一致，都是20%，房貸利率也保持一致，都是LPR-45BP（目前最低可達3.5%）。

二套房方面，深圳直接降至首付30%，房貸LPR-5BP（目前最低可達3.9%），而上海則實行自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區差異化政策，在房貸利率和首付上各有不同。

由此可見，與廣州不同，深圳此次調整是有選擇的跟進，并沒有與廣州一樣“一降到底”，可以認為，前一日的上海政策調整為深圳做了一定的樣板，有一定的對標作用。

至此4個一線城市政策調整已劃分成三個部分，北京最嚴、上海和深圳保持一致、廣州最松。未來各城市內部或將出現進一步的差異化調整。

在廣州和深圳跟進調整之后，4個一線城市中，目前僅剩北京尚未出臺調整政策。

2024年5月17日，中國人民銀行連發三文，降首付至首套最低首付比例15%、二套25%，取消首套和二套房利率下限，下調公積金貸款利率為2.85%。

在這之后，多地陸續落地“5·17新政”。

從5月20日武漢率先執行，到5月21日合肥、長沙跟進，再到5月22日西安、濟南、鄭州、長沙、昆明、南昌、福州等多城銀行確認實施，執行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

據不完全統計，目前已經有海南、山西、陜西、河北、云南、廣西、甘肅、湖北、河南、廣東（除深圳）省明確發布文件執行全省首付降低到15%取消利率下限，此外還有重慶、合肥、長沙、西安、濟南、南昌、福州等城市也已落實。

我們認為，未來降首付、降利率是趨勢，如今一線城市密集調整，在一定程度上也將加快其他城市政策的出臺，未來大部分城市都會跟進“5·17新政”內容：首套首付最低15%，取消房貸利率下限。

同時，仍會有少數核心熱點城市保持相對較高的首付及利率水平。

從目前北上廣深信貸政策、限購政策等調控政策對比來看，目前北京是唯一仍保持首套房首付30%，非本市戶籍需5年社保的城市。

2023年12月14日，北京與上海曾同日發布優化調整購房政策公告，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等。

此次上海、廣州、深圳皆已跟進“5·17新政”相關內容，我們相信在不久的將來，北京也或將迎來政策調整。

5月即將過去，市場將迎來2024年上半年沖刺階段，從上海5月27日推出新“滬九條”后的市場表現來看，政策效果對市場信心提升明顯。

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上海政策發布后，多家房企在滬項目喊出售樓處“不打烊”，有的樓盤新政落地次日獲超2000組客戶到訪，還有的樓盤新政后首開獲超80%去化率，不少樓盤表示部分之前被卡限購及保持觀望的客戶熱情明顯提升。

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隨著廣州和深圳的加入，能明顯感受到市場信心出現了一定的提振，預計6月樓市交易量有望回升。