文|恒心? ??來源|博望財經(jīng)

據(jù)財報顯示，盡管2023年保利發(fā)展竣工和結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模帶動收入增長，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3468億元，同比增長23.42%，但實(shí)現(xiàn)凈利潤卻同比下降33.68%至178.99億元，歸母凈利潤同比下降34.13%至120.67億元，全年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點(diǎn)，利潤下滑明顯。

受此影響，中泰證券于4月29日發(fā)布研報稱，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)整體下行帶來結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓及存貨減值因素，我們下調(diào)保利發(fā)展2024年至2025年歸母凈利潤至135億、145億（原預(yù)測數(shù)據(jù)為224億、250億），預(yù)計2026年歸母凈利潤為153億。

沒有什么能比亮眼的業(yè)績更能打動投資者，保利發(fā)展去年降逾三成的盈利表現(xiàn)自然也得不到資本市場認(rèn)可，表現(xiàn)在二級市場上，股價延續(xù)下滑趨勢，由年初的14.92元/股跌近四成至目前的8.98元/股，市值約1076億元。

此外，今年保利發(fā)展還迎來重大人事變動。3月14日，保利置業(yè)發(fā)布公告稱，委任胡在新為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理，以填補(bǔ)因王健辭任公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理而產(chǎn)生的臨時空缺，自2024年3月14日起生效。據(jù)悉，在此之前胡在新任保利發(fā)展黨委副書記、董事，分管人力和品牌口。

增收不增利，大額計提減值是罪魁禍?zhǔn)?/span>

據(jù)公開資料顯示，保利發(fā)展的前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，是由保利集團(tuán)的全資子公司保利南方（原名保利科技南方公司）于1992年9月在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，2002年8月由保利南方作為主發(fā)起人，聯(lián)合華美國際投資集團(tuán)有限公司和張克強(qiáng)等16位自然人共同發(fā)起設(shè)立保利地產(chǎn)，2006年7月在上交所上市，后于2018年10月變更為現(xiàn)名。

目前，保利發(fā)展是一家以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、圍繞美好生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)開展相關(guān)業(yè)務(wù)布局的大型、綜合性企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動產(chǎn)金融等。

2023年，保利發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4222億元，位居行業(yè)第一，實(shí)現(xiàn)銷售面積2386萬平方米；市場占有率不斷提升，2023年達(dá)3.6%，同比提升0.2個百分點(diǎn)，其中核心38城市占率同比提升0.7個百分點(diǎn)達(dá)6.8%，市占率超過10%的城市共27個，單城市占率天花板不斷突破提升。同時，保利發(fā)展存量項(xiàng)目去化成效顯著，加大2022年之前獲取的存量項(xiàng)目去化力度，存量項(xiàng)目簽約金額2575億元，占全年銷售金額的61%；簽約面積1643萬平方米，占全年銷售面積的69%。

受益于竣工和結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，帶動保利發(fā)展收入增長，2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3468億，同比增長23.42%。但保利發(fā)展利潤卻下滑明顯，2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%；結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個百分點(diǎn)。

保利發(fā)展對此解釋稱，低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致毛利率同比下降6pct至16%，稅后毛利率同比下滑4.3pct 至13.1%，同時投資凈收益同比減少47.3%至22.12 億元，加之計提資產(chǎn)減值損失50.5 億元，包括存貨跌價準(zhǔn)備43.6 億（廈門、貴陽、杭州、天津、成都、九江、寧波等項(xiàng)目）和長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備6.8 億元。

簡單來看，歸結(jié)為兩點(diǎn)，一是毛利率下滑，二是大額計提減值準(zhǔn)備。

之所以計提如此大規(guī)模的減值準(zhǔn)備，或許與整個大環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資持續(xù)低迷有關(guān)。

從房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資指標(biāo)來看，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額11.09萬億元，同比下降9.6%，增速在低基數(shù)下繼續(xù)走弱，連續(xù)兩年處于負(fù)增長區(qū)間。其中，全國住宅土地成交總價3.21萬億元，同比下降23.0%；住宅土地成交規(guī)劃建筑面積8.29億平方米，低于2023年9.48億平方米的商品住宅成交面積，7年內(nèi)第二次出現(xiàn)供應(yīng)面積少于成交面積。房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.4%，企業(yè)開工意愿較低。

可以預(yù)見的是，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍較差，保利發(fā)展的減值仍有一定不確定性。

逆勢提高分紅比例，旗下多個項(xiàng)目被投訴

盡管保利發(fā)展業(yè)績表現(xiàn)不佳，但為了回饋投資者，不惜在利潤跌勢未能扭轉(zhuǎn)之時，逆勢提高了分紅比例，可謂是“大手筆”。

就在財報發(fā)布的當(dāng)日，保利發(fā)展發(fā)布了關(guān)于 2023 年度利潤分配方案的公告，2023年擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元（含稅），以此計算合計擬派發(fā)現(xiàn)金紅利48.65億元（含稅），占當(dāng)年歸母凈利潤的比例為40.31%。同時，保利發(fā)展還表示，其原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，且2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤的比例均不低于40%。

在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現(xiàn)金“過冬”的當(dāng)下，保利發(fā)展的“大手筆”顯得十分難得。秉持“事出反常必有妖”的態(tài)度，市場對保利發(fā)展的發(fā)展?jié)摿θ源嬉桑捍饲安季执笏翑U(kuò)張，這或許會帶來去化以及存貨等壓力。

當(dāng)然，對保利發(fā)展的質(zhì)疑聲還來自旗下項(xiàng)目被投訴。

去年，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，有網(wǎng)友留言投訴稱，南昌保利天匯一期外立面質(zhì)量差，現(xiàn)在已施工的樓棟都存在外墻涂料脫落、起泡的現(xiàn)象，我們業(yè)主集體要求保利天匯將已施工的外立面全部鏟掉，重新刷涂料。據(jù)了解，南昌市青云譜區(qū)的保利天匯項(xiàng)目由南昌保云置業(yè)有限公司開發(fā)，該公司的上屬股東保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由保利發(fā)展全資持股。

隨后江西省委民聲通道工作室回復(fù)表示，已約談建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位相關(guān)責(zé)任人，書面要求該項(xiàng)目有關(guān)責(zé)任單位切實(shí)落實(shí)質(zhì)量職責(zé)，開展全面排查，及時查明存在的問題及原因，制定詳細(xì)的整改方案，并嚴(yán)格按方案進(jìn)行施工處理。

無獨(dú)有偶，位于重慶市南岸區(qū)保利堂悅的業(yè)主也在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，自己入住保利堂悅已1年多了，發(fā)現(xiàn)諸多房屋及各方面的問題。重慶市南岸區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對此也做出了整改處理的結(jié)論。據(jù)公開資料顯示，重慶保利堂悅項(xiàng)目的開發(fā)商保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司、保利（通化）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均由大股東保利發(fā)展終極控股。

高層重大變動，張方斌接棒

就在今年，保利發(fā)展三號領(lǐng)導(dǎo)也走了。

3月14日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，胡在新由于工作調(diào)整的原因，辭去了他在保利發(fā)展的董事職務(wù)。與此同時，保利置業(yè)發(fā)布公告稱，委任胡在新為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理，以填補(bǔ)因王健辭任公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理而產(chǎn)生的臨時空缺，自2024年3月14日起生效。

據(jù)了解，胡在新55歲，持有中山大學(xué)管理學(xué)院商業(yè)經(jīng)濟(jì)專業(yè)碩士研究生及中國傳媒大學(xué)傳媒經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)博士研究生，在房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理領(lǐng)域擁有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣州市人大代表及中國物業(yè)管理協(xié)會副會長。

從胡在新的履歷來看，其從1998年加入保利發(fā)展至今，已經(jīng)有26年，是從基層崗位一路走到董事高管的位置，同時兼有保利發(fā)展、保利物業(yè)的“雙重”背景經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任過銷售部業(yè)務(wù)經(jīng)理、業(yè)務(wù)主管、策劃研究中心負(fù)責(zé)人、營銷中心負(fù)責(zé)人等職務(wù)。2002年9月，胡在新調(diào)任至保利發(fā)展控股任職，分別先后出任保利發(fā)展控股策劃研究中心副經(jīng)理、營銷中心總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、品牌管理中心總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、副總經(jīng)理、黨委副書記等要職；2021年10月，胡在新獲委任為保利發(fā)展控股董事及董事會審計委員會成員。與此同時，胡在新于2009年4月至2018年6月期間擔(dān)任保利物業(yè)董事長，并于2019年5月起調(diào)任為非執(zhí)行董事。2024年3月13日，胡在新辭任保利發(fā)展控股及保利物業(yè)的所有職務(wù)。

不難看出，胡在新此前在保利發(fā)展中擔(dān)任重要角色，他的離職可能會對公司的管理層構(gòu)成和未來的戰(zhàn)略決策產(chǎn)生一定的影響。但從張方斌的背景資料來看，同樣擁有堅(jiān)實(shí)的組織管理和戰(zhàn)略規(guī)劃能力。

據(jù)悉，張方斌擁有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和深厚的專業(yè)知識，在加入保利系統(tǒng)之前，曾在海軍東海艦隊(duì)、海軍司令部、海軍后勤學(xué)院、海軍論證中心和海軍裝備研究院等多個軍事單位中任職，2011年9月轉(zhuǎn)業(yè)進(jìn)入保利系統(tǒng)，歷任多個重要職務(wù)，包括保利置業(yè)黨群工作部的副總監(jiān)、總監(jiān)，以及工會副主席和團(tuán)委書記等職位。此外，他還在中國保利集團(tuán)有限公司的人力資源管理中心擔(dān)任過薪酬管理部部長、中心副主任和主任等職，從中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

內(nèi)憂外患下，保利發(fā)展面臨比較大的經(jīng)營壓力，張方斌如何破局尚需市場給出答案，我們拭目以待。