來源/丁祖昱評樓市

今年一季度，租賃住房的利好政策頻頻出臺，涉及金融稅收、市場監管、權益保障和租賃供應等方面，尤其是金融機構加大支持，通過拓寬住房租賃融資渠道、加強住房租賃金融創新和規范住房租賃金融管理等，越來越多的新建大型社區進入住房租賃市場，市場活力加速激活。

2023年3月5號政府工作報告中再次提到“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。”

2月份，人民銀行和銀保監會均明確了將支持規模化經營、長期經營的住房租賃企業發展，允許經營性貸款置換物業前期開發建設貸款。

明確的政策與金融支持，讓租賃企業對市場的未來發展有了更好的預期和信心，也加快了拓展步伐。2023年，租賃企業拓店速度加快，環比增長4.24%，同比增速7.50%。一季度，租賃企業的管理規模達130.07萬間，相較于上一季度累計拓店規模5.29萬間。

其中，TOP30集中式長租公寓累計開業規模92.40萬間，同比增長7.58%，環比增長0.14%，開業規模持續增長。

個人租賃房源的表現相對平穩。一季度全國55城個人租賃房源新增房源量150.79萬間，新增供應量同比延續下降趨勢；平均租金為32.89元/平方米/月，環比下降0.26%，同比下降0.39%，保持平穩狀態。

長租房供應出現“弱增量，強存量”趨勢

今年的政府工作報告重點提到要推進長租房市場建設后，各地都紛紛行動起來。2023年北京安排租賃住宅用地供應指標260公頃；深圳提出新的“十四五”保租房建設目標，進一步擴大保租房建設規模；梧州和安陽等城市發布各自保租房發展的實施方案。

需要明確的是，這里所說的長租房市場，是對機構化住房租賃市場的統稱，其中包括保障性租賃住房與商業性租賃住房。

從2021年開始提出保租房建設目標到現在已經2年多，國家和各地政府從最初的完成供應目標，新增租賃相關用地加快保租房的籌建，逐漸過渡到形成真正有效的供應，滿足更多實際需求的供應。

因此，各地在保租房供應上開始出現“弱增量，強存量”的趨勢。

最明顯的表現是，建設租賃住房的相關用地供應成交呈現下降的趨勢。租賃相關用地的成交從2021年的1201萬平米，下降到2022年的444.2萬平米。到2023年一季度，租賃相關用地成交僅16萬平米，僅廣州、深圳、寧波三個城市有租賃相關用地的成交。

整個一季度，全國租賃相關用地成交同比下降了78.73%，在2022年四季度減少租賃相關用地供應的基礎上，今年一季度進一步下滑，環比下降28.31%。租賃相關用地的供應成交開始呈現明顯的下降趨勢。

“弱增量”很重要的一個原因是，租賃相關用地的供應成交成交區域都在城市的外圍區域。

以上海為例，租賃相關用地成交宗數中，外環外占比69%，中環外占比13%，內中環及內環內僅占比16%，且內中環及內環內成交土地的建面都相對較小。

同時，這些區域因為產業分布等原因，新青年、新市民的租賃需求更旺盛。因此，新建類的租賃供應量占比過大可能導致無法滿足目標群體的有效需求，因此各地開始減少新建保租房的供應量。

在“弱增量”的同時，各地政府要完成十四五保租房的籌建目標，同時形成最終有效的供應，開始在“強增量”上動起了腦筋。

全國已有多個省市紛紛探索存量房屋或存量土地建設租賃住房，更加重視在一些需求旺盛的區域對現有的存量住房進行“非改租”。“非改租”政策也正在逐漸明晰，已有多地完成了多個“非改租”的項目納保工作。

比如東莞，2023年4月初出臺《東莞市嚴控商業辦公用房改公寓工作實施方案》，明確堅持應居則居、應商則商，從源頭上把控商業辦公用房的合理供給量，并結合市場實際情況，選擇調整三舊改造項目和軌道站點TOD地區等不合時宜的規劃，增加保障性租賃住房供給，滿足新市民、青年人的住房需求。

東莞的這個政策，并非盲目的“非改租”， 而是在增加增加保障性租賃住房供給的同時，希望提升產品品質以滿足租賃人群的真正需求。

個人房源租金保持平穩

一季度，全國55城個人房源租金表現相對穩定，同環比漲跌幅均在1%以內。

其中，1月租金出現下跌，主要由于傳統淡季的影響，盡管今年疫情防控進入新階段，春節假期人員返鄉及春節出游提升，由于人員的流動導致了租賃需求的減弱，業主為了加快出租從而降低租金水平。

2-3月份隨著春招以及返工潮的到來，各城市的租賃市場逐步回暖，租金呈上漲趨勢。

同時，個人房源新增供應仍呈下跌趨勢，但降幅收窄。受外來人口返鄉和春節假期出游等因素影響，1月的租賃市場整體來看較為冷清，新增供應量同環比下跌顯著。

2月新增供應環比大漲，同時也扭轉了新增供應房源量連續7月下跌的局面。3月由于春節租賃需求的集中釋放，使得本月供應出現下降，新增供應量同比依舊恢復下降趨勢。

一季度，重點城市共有8個大型租賃社區入市，供應19516間房源。從項目分布來看，八個項目集中在上海和廈門，其中上海布局項目最多，房源共計11516間，占開業規模的59%。

地方國企和具有規模化運營能力的住房租賃品牌在市場上占據優勢，萬科泊寓、華潤有巢等通過輕資產托管或重資產持有的模式在多個城市布局大型租賃社區，快速擴大市場規模。

自2020年以來，“大型租賃社區”就是租賃行業的高熱詞匯。大型租賃社區對住房租賃市場的發展，構建新時代住房制度改革和長效機制建設，提供了有益的探索和實踐價值。大型租賃社區作為市場租賃房源的重要供給，也是未來租賃產品的主流發展方向。

3月，集中式公寓整體租金波動較小，從各城環比漲跌幅來看，除成都上漲近4%以外，其余城市上下浮動1%，上海和北京集中式房源租金仍遠高于其他城市。

核心城市受大量新建及改建集中式公寓入市影響，集中式房源供應充足，市場租金整體保持穩定。

一季度，集中式長租公寓的開業規模持續增長。其中，TOP30集中式長租公寓累計開業規模92.40萬間，同比增長7.58%，環比增長0.14%。

國央企系租賃企業一季度開店動作不斷，尤其是以租賃大社區為代表的項目集中入市，大大增加了市場房源的供給量。

一季度，TOP30租賃企業的開業規模門檻上升至6944間，較上一季度提升了1418間，入榜門檻持續提升。

其中，TOP3頭部企業開業規模共計36.02萬間，占TOP30企業開業規模的39%。萬科泊寓以16.7萬間的成績遙遙領先，位居榜首。

國央企系企業奮起直追，開業增速表現亮眼。央企系的中海長租公寓（海堂、友里）和華潤有巢開業規模同比增長均超50%，分別增長84.01%和58.32%。

國企系的合房承寓開業規模同比增長35.84%，環比增長13.40%，上海城方開業規模同比增長19.40%，環比增長13.10%。國央企系租賃運營企業持續發揮示范引領作用，做住房租賃市場“壓艙石”。

一季度，租賃企業管理規模TOP30的門檻為11851間，其中TOP3管理規模共計46.53萬間，占TOP30管理規模的36%，企業頭部效應依然顯著。

萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21.5萬間和16.0萬間的管理規模持續摘得冠軍和亞軍。

從拓展規模來看，國家隊企業厚積薄發。管理規模TOP30企業中，有11家企業屬于國央企，資產規模持續增加，相較于去年同期，管理規模增長2.6萬間，拓展房源規模超過房企系和創業系企業。

2023年第一季度金融支持力度不斷加碼，金融創新進程加速，住房租賃行業從機構化、規模化走向金融化。

在國家大力倡導租賃住房的政策紅利下，TOP30租賃企業開業規模近95萬間，管理規模超132萬間，進一步實現住房租賃行業的多元供應。

目前，政府主導的保租房和市場化的集中式租賃已基本形成互為補充的關系。隨著政府對機構化住房租賃市場的支持力度進一步加大，長租市場在2023年重新進入快速發展的階段，也吸引了更多的企業和資金關注并進入這個行業。

國央企也逐漸加大對租賃市場的投入和布局，競爭加劇也讓入局企業在追求規模的同時，也不斷提升產品和運營服務能力，積極探索商業模式，穩扎穩打，提質保效。

相信未來，將有更多的企業在住房租賃這條賽道上走得更長遠