來源/地產知識橘

最近，房企的業績預告陸續出爐了。

成績單和想象中一樣難看——

房子賣不動，項目結轉減少，至少一半開發商在虧損的泥沼里掙扎。

但在一長串的預虧名單中，我們意外發現，華夏幸福不在此列。

這家初代爆雷的房企大哥，居然，已經開始賺錢了！

地產知識橘

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公眾號

講真，華夏幸福的盈利確實讓人有點猝不及防。

要知道，去年，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤還巨虧了390億，今年就喜大普奔地官宣——

同一數值翻正了！預計錄得凈利潤11-16億元。

不到一年時間，變化翻天覆地，一把賺回了幾百個小目標。

但去年的行業光景明明一路向下，開發商叫苦連天，華夏幸福是怎么力挽狂瀾的呢？

答案很簡單——

化債。

在公告中，華夏幸福毫不避諱地表示，利潤增加是因為“債務重組有重大進展，取得相關收益所致”。

回溯2021年出險至今，華夏幸福一直奔走在化債的路上。

無論是與大股東平安的掰扯，還是后期甩賣固安、南方總部的資產，都能看到這家北方房企忙碌的身影。

上個月，最新的境外重組方案也出爐了。

除了最常規的展期8年、利隨本清的條款外，華夏幸福還首創了一個“以股抵債”的方式——

也就是說，境外債券持有人可以選擇用公司股權來“替換”債務。

這樣的操作是有先例的。

在去年底，華夏幸福已經說服部分境內債權人，用自家“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”的股權“消滅”掉了近50億元的債務。

就這樣，加上通過后的境外債務重組方案，如今華夏幸福完成重組的金額接近1700億元，總占比已經接近8成，算是放下心頭大石了。

甩掉巨額債務包袱后，財報當然也就如釋重負了。

當然，豁免或調減債務帶來的收益只是偶發性因素，并不代表華夏幸福的賺錢能力變好了，更不代表華夏幸福就脫離了險境，從此高枕無憂。

畢竟，剔除債務重組后，去年華夏幸福還是虧了160多個億。

這種并非依靠企業自身經營面改善而形成的困境反轉，到底能持續多久，還要打一個問號。

當下，擺在華夏幸福面前的難題還有很多。

首先，就是轉型問題。

眾所周知，過去華夏幸福走的是“以房養園”的重資產道路。

20年前的河北固安，還是一個不起眼的小城市，但王文學嗅到了政策的紅利。

于是，通過大量墊付資金，修建基礎設施獲得產業用地，隨后，再借機低價獲取旁邊的住宅地塊，快速銷售回補現金流。

這樣的模式，伴隨著一句響亮的“我愛北京天安門正南50公里”傳向了大江南北，王文學也登上了河北首富。

但環京樓市冰封，地方政府入不敷出，這一極度仰仗前期資金投入的玩法，走向了壽終正寢。

去年7月，王文學再度歸來，宣告華夏幸福要轉向發展輕資產業務。

具體來說，就是像萬達一樣，輸出多年沉淀下來的產城和招商經驗，做好園區和物業服務等。

而部分保留下來的產城和住宅開發業務，目標很明確——

只為“保交樓”而已。

但“甲方變乙方”的二次創業路徑，豈是那么好走的？

華夏幸福的輕資產業務本身占比就不高。

截至去年上半年，華夏幸福的地產開發給公司貢獻了85%的利潤，而所謂的輕資產服務利潤占比只有13%。

更麻煩的是，產業園區單項目賺的都是辛苦錢，盈利空間有限，要想提升利潤，必須靠規模取勝。

但每個地區和企業的需求都是離散的，服務難以標準化，在異地大范圍復制十分困難。

換句話說，對于華夏幸福而言，想讓產城服務像當年地產開發一樣大規模賺錢，可能性不高。

更何況，華夏幸福想介入的物管和代建賽道，也逐漸擁擠起來了。

代建板塊，前有綠城管理、中原建業等穩居行業頭部的公司，后有龍湖、旭輝等一眾千億房企搶灘進駐。

剛入局的華夏幸福能分到多少羹，拿到什么項目，真不好說。

物管就更不用說了，前幾年還是資本市場的香餑餑，現在熱度已然褪去。

根據華夏幸福自身披露的數據，注入物管資產后的幸福精選平臺，去年前三季度的凈利潤為4800多萬元，凈利潤率僅為2.3%。

但2021年，相應的盈利指標達到了2.3個億。

說斷崖式下跌也不為過。

而扛起代建大旗的幸福優選平臺，由于設立時間太短，至今還沒有相關的財務報表。

但是，華夏幸福迫于化債壓力，對于這兩塊業務提出了很高的增速要求——

2023年、2024年實現經營業績20%的年化增長，以及凈資產50%的上升幅度。

但是，光靠這幾個收入和體量相對較小的輕資產業務，就算能實現高增長，又能否支撐得起千億規模的償債之路？

嗯，還是個未知數。

當然，作為初代爆雷房企，華夏幸福終究是重回正軌了。

這也給其他出險的企業打了個樣——

只要做好債務重組，起死回生這件事情，并不是遙不可及的。

更何況，華夏幸福做的是產業工業園，相對長線，但其他房企是短平快的賣房回款，只要場子能熱起來，銷售回暖了，賺錢就會更容易。

而市場回暖的苗頭已然出現。

開年以后，我們base的廣州地區，一二手的看房和交易量已經開始出現明顯回升，熱門區域的價格，也開始暗暗上浮了。

那么，猜猜看，今年還有哪些房企能夠續命成功呢？

以上為正文，來自熊先生