來源/丁祖昱評樓市

11月以來，房地產行業迎來一波美元債違約小高峰。

11月30日，景瑞控股已暫停支付尚未償付的境外美元優先票據；11月初，旭輝到期未付4.14億美元境外債本金和利息，并暫停支付所有境外債務本息；中南建設、中梁控股也公告暫停美元債兌付。

聯系到此前多家房企主動撤銷境外評級，房企對境外融資的態度正在發生變化，隨著境內融資利好頻出，房企融資通道的重心轉向境內逐步形成共識。

一個趨勢是，美元債融資功能正在被弱化。

美元債違約不斷，年內發行量銳減八成

房地產行業高速發展時期，美元債曾是境內房企重要的融資渠道之一。

2019年美元債發行規模接近700億美元，發行量是2012年以來最高點。

彼時，恒大、融創、碧桂園、佳兆業、禹洲、正榮等企業都是美元債發行“常客”。比如恒大，2019、2020年兩年發行額近140億美元，融創、碧桂園2019年以來發行規模也有百億美元。

2021年下半年，市場遇冷、流動性危機爆發，至四季度，美元債發行逐步趨于凍結狀態，全年美元債發行規模較2020年下降了近三成。

2022年迎來轉折下行的一年，從發行規模來看可謂是斷崖式下跌。根據CRIC監測數據顯示，2022年至今，100家典型房企境外發債僅為130億美元，同比降幅超過八成。整體發行規模不足2021年三成，與2020年的600億美元規模相比更是相差了4倍之多。

實際上，由于美元債發行年限一般以3-5年居多，因此2018年至2019年的發債高峰也為當前房企償債壓力埋下了“伏筆”。

尤其是去年下半年以來，市場遇冷，行業流動性危機爆發，又加上房企美元債到期，資金壓力下部分房企美元債開始出現違約。截至今年11月，仍有部分房企陸陸續續暫停支付所有境外債務本息。

目前，行業仍在下行階段，企業流動性難以得到實質性的改善。100家典型房企數據來看，明年1月、2月、4月仍是美元債到期高峰期，兌付風險不容樂觀，不排除會出現更多違約現象，尋求展期和重組將是房企緩解兌付壓力的主要途徑。

美元債融資功能逐漸弱化

美元債融資功能將逐漸弱化，房企融資通道的重心轉向境內。

首先，境內房企在境外債券市場信用崩盤，房企境外評級接連被下調，疊加償債高峰，過去“借新還舊”的方式難以為繼。

受此影響，美元債發行成本逐漸走高，且與境內債成本之間的“剪刀差”越來越大，美元債成了“低性價比”的融資方式。CRIC監測數據顯示，2022年以來美元債平均融資成本為7.3%，而境內發債成本只有3.3%。

過高的發行成本，成為勸退房企發行美元債的重要原因。

此外，人民幣匯率波動加劇兌付風險，房企發行美元債的態度更加謹慎。

根據國家外匯交易中心公開數據，2021年全年美元兌人民幣平均匯率為6.45，今年以來美元兌人民幣匯率區間為6.30-7.33，近兩個月都是維持在7以上，人民幣貶值導致不少房企產生較大額度的匯兌損失，不僅加劇償還壓力，同時也給凈利潤帶來沖擊。

以富力地產為例，2022年上半年由于人民幣兌美元匯率貶值而產生匯兌虧損21.57億元，利息開支同比增加226%，達到52.02億元。

對比境內融資環境，“金融十六條”出臺之后，房企融資環境迎來實質性轉變，行業信心不斷增強，房企融資開始轉向境內融資。

實際上，房企運營主體和項目資產大多位于境內，保持經營的正常運轉還是主要依賴境內債券市場和政策支持。

優質房企，仍在積極“穩內償外”

對于有實力的房企而言，仍在同時維護境內和境外融資渠道。

11月15日，碧桂園發布公告以每股2.68港元的價格，配售14.63億股新股，募集總額約39.2億港元資金，所募款項凈額將用于境外債項進行再融資及一般營運資金。

在此之前，10月底，龍湖也做好了資金安排，提前償還了兩筆2023年到期的境外債。

不難理解，優質企業流動性恢復向好，有余力支撐美元債償付。

實際上，美元債的提前償付對企業融資而言可以形成良性循環，維護境外融資渠道的同時，也能進一步提升境內融資及市場信用。對于大型房企而言，若境外信用崩塌對市場影響很大，全球信用需要更長時間修復。對于主營業務在境內的小型房企而言，如果境內違約，對信用的影響可能是致命性的。

無論是在境內外，一旦出現展期、違約、重組，不可避免面臨信用狀態的重估，產生一些副作用，因此對于有條件的房企仍比較重視平衡。

房企信用、資質都將面臨重估，美元債發行的門檻或將有所提升，境外債券市場將對出現展期、違約、重組等問題的企業在較長時間保持謹慎態度，部分房企將面臨美元債融資渠道關閉的情況。

隨著融資環境改善，加上近兩個月償債潮有所緩解，房企境內融資也迎來新的突破。

但美元債償債壓力與發行壓力似乎與日俱增，流動性危機之下，多數房企只能無奈選擇暫停償還到期美元債，以保境內融資暢通。

可以預見的是，經歷此輪違約潮，美元債發行可能會越來越難，相對應的發行成本也會大大提升，這也會加劇房企將融資重心轉移至境內，美元債的融資功能日漸弱化，部分房企甚至將面臨美元債融資渠道關閉的情況，而一些優質房企將成為美元債發行主體。

在房企美元債違約影響下，美元債融資渠道將面臨較長一段時間的修復。