來源/金角財經??作者/林石??編輯/角爺

在微博”鴻坤金服不兌付”超話里，有人日復一日地計算著，鴻坤金服已經爆雷的日子。

今年3月，曾經的中國百強房企鴻坤集團旗下的鴻坤金服宣布停止運營，成為又一家因為理財產品爆雷的房企，涉及資金達30億。

如鴻坤集團這樣的案例，人們早已司空見慣。自2021年9月，恒大財富百億理財爆雷之后，佳兆業、陽光城、寶能、中國奧園，當代置業、祥生控股、三盛集團等多家房企紛紛爆出理財產品無法兌付。?

業內曾經盛傳的一句話，“房地產做到最后就是做金融”，如今看來，已成笑話。

時至今日，房企艱難自救，業主惴惴不安，但更慘的是買了房企理財的債主們，似乎早已無人關心：這錢，啥時候能還上？

員工業主一網打盡

中國人的骨子里是有一股賭性的。

“你不理財，財不理你”，這句話隨著各種“投資寶典”的暢銷與營銷號的攻勢，早已成為了至理名言。

想搞錢，就得“錢生錢”，而且越快越好。

房企推出的理財產品，“完美”符合這一標準。

鴻坤金服爆雷10天之前，還發布了一只48天的短期募資產品，1萬元起投，預期年化收益率10%。公開資料顯示，各大房企推出的理財產品，年化收益均在7%-13%不等。

對比銀行存款，哪怕三年期的大額存單利率，也不過在3.35%上下，足足高了一倍不止。

不同銀行大額存單利率

馬克思說，有50%的利潤，資本就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。（其實不是馬克思說的）

資本如此，人也一樣，而且10%就足以讓人搶個頭破血流。

第一批吃螃蟹的人往往是房企內部員工。

如陽光金服，涉及投資人約1萬人，其中員工約3千人；如奧園，涉及投資人大概1500人，員工及家屬占了一半以上。

有企業甚至將其視為一種員工福利，正如當代置業推出的員工內部理財“職工寶”，連名字都安排得明明白白。

有房企員工直言，“收益率高，而且之前所有的理財產品都如期、足額兌付，我們身在公司內部，對公司的情況熟悉，所以也比較放心。”

第二批則是買了房的業主。

房子住進來，小區寫滿了房企的理財廣告——“中國房地產百強，資產過千億”，聽起來比p2p靠譜多了。

還等什么？投！傾盡所有甚至拉上親戚朋友都要投。

這可是企業內部福利，想買還得找門路讓員工代持，這么大的公司難道還會騙人？

一大批大爺大媽搶破頭地交出了自己的全部養老錢。

曾經，二者的相處稱得上甜蜜，房企拿到了錢，投資人也賺到了錢。只是寒冬一至，曾經所有的甜蜜，如今都化為了仇恨。

2021年9月13日，恒大財富爆雷之時，約100名投資者包圍了恒大深圳總部，其中不乏恒大員工、業主，“老板盤滿缽滿，員工傾家蕩產”“恒大，還我血汗錢”這樣的標語比比皆是。

標語不是空話。

對比之下，2017年福布斯富豪榜上身價391億美元的許家印，超越馬云成為中國首富。爆雷三年后，還剩89億美元。

但對于很多債主來說，爆雷之后，就是傾家蕩產。

隱藏的債務黑洞

有人坐著看戲，甚至有些幸災樂禍，認為這就是活該。

不出奇。

這畢竟看起來就是一門你情我愿的買賣。

但等到潮水退去，露出的其實是精心布局的殺豬盤呢？

不少房企的理財平臺都涉及“自融”的風險。

“自融“的概念最早出自P2P行業。2016年8月，銀監會聯合多部門下發《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》，其中第十條規定，“網絡借貸信息中介機構不得從事或者接受委托從事下列活動：（一）為自身或變相為自身融資，（二）直接或間接接受、歸集出借人的資金。”

如今的房企理財產品如出一轍。房企的通常做法，就是由公司內部人士在外自建殼主體，或去外部尋找符合條件的殼公司，作為理財產品的發行主體。

如恒大財富的基金銷售牌照持有主體，為深圳市金海九州基金銷售有限公司。穿透可知，該公司旗下并沒有對外投資公司，最終受益人為徐文、何妙玲，前者為廣東恒大華南物流中心董事，后者為恒大地產集團董事。

恒大財富專題會現場，源自搜狐財經

自融的風險在于，資金的用途是不明確的，有著極高的被挪用的風險，究竟是項目投資？還是被房企拿去填窟窿？

前者面臨的可能是項目回款影響兌付，后者的惡果很多人已經品嘗到了。

還有一個關鍵就是，這筆錢用完了是要還的，但這筆負債卻因套殼的操作，并沒有在公司的報表上呈現，成為了三道紅線以外的債務黑洞。

近期爆雷的金科地產就是一個很典型的例子。

表面上看，截至2021年年底，金科扣除合同負債后的資產負債率為69.17% ，凈負債率為69.51%， 兩項指標達標，但現金短債比小于1，踩中一道紅線。

但實際上，“金科系”旗下名為“小金牙”理財平臺的產品在數日前已經出現逾期兌付。上海票據交易所日前公布的截至2022年3月31日持續逾期名單中，金科股份及其旗下公司更是累計逾期8130.65萬元，月末逾期余額5735.2萬元。

另外，縱觀公開報道，購買了房企理財產品的“受害者們”，基本都毫無投資經驗，甚至還有像當代置業等房企，強制中高層員工購買的情況也時有發生。

一邊是企業刻意將債務風險隱藏，一邊卻是缺乏投資經驗的投資人。

說是你情我愿，到頭來卻成了一場不公平的資本游戲。

被遺忘的債主

踩雷房企理財的債主們最關心的問題，還是錢能不能還上。

乍看之下，房企們在爆雷之后基本都“積極”地給出了自己的兌付方案。

方案主要不外乎兩種，現金分期、實物資產。以鴻坤集團為例，其最新的兌付方案如下：

現金分期方案以賬戶金額不同分三種情況——

1，賬戶總資產為10萬元及以下的，方案公布后10個工作日內兌付。

2，賬戶總資產為10萬元至20萬元的，每三個月一期，分12期也就是36個月完成兌付。

3，賬戶總資產為20萬元以上的，每三個月一期，分16期也就是48個月完成兌付。

實物資產兌付方面，鴻坤集團則表示，“已準備好足夠覆蓋投資人本息的實物資產供投資人選擇，實物資產業態包括在售的住宅、別墅、商鋪、公寓、車位等”。

其它爆雷房企也基本類似。

陽光城的兌付方案中，本金償還方案為，到期首月兌付10%，之后第7-12個月內，每月償還15%；利息亦是7-12月分攤。

多數房企還給出了現金與實物兌付相結合的兌付方案。例如奧園針對60億逾期理財的兌付方案包括“現金+實物”，其中現金兌付以200萬為界，兌付周期為6個月、21個月，實物兌付則由集團提供總貨值不低于90億元的物業資產；

看起來，還好像是能還上的。但兌付方案并非人人都能接受。

現金分期通常的問題有兩種，一是收益打折，當代置業旗下參與了理財產品的員工就表示，如果接受現金分期方案，原本承諾的10%以上年化收益變為4.35％；二是分期過長，如前述鴻坤集團的方案中，最長要足足4年的時間才能完成兌付。

有投資人直言，這其中面臨極大的不確定性。

實物兌付也是個“坑”，其中最大的問題，是這些實物資產的流動性。

用某位當代置業員工的話來說，這些都是“不良資產”、“癌癥庫存”：非核心城市資產、非業主買不了的車位、沒有上下水以及轉手稅特別高的商業項目、現場交通偏遠、期房同樣面臨不確定性。

再說簡單點，就是本金再難全額返還。

鴻坤集團在新聞稿中表示，已經有60%的投資人完成了兌付方案簽約。

鴻坤集團總部

至于你信不信？反正至少40%投資人不信。

但無論信不信，今年5月12日，央行副行長陳雨露已經宣布，“互聯網金融風險的專項整治工作順利完成”。

今時今日，地產行業政策頻頻吹暖風，各地急著救市，房企忙著交樓，至于那些還在苦等兌付的債主們，好像也只能在微博的超話里繼續計算無望的日子了。

參考資料：

搜狐財經《地產人的“魔幻2021”：理財入“坑”被套百萬，高管盼“大浪淘沙、格局重塑”》

棱鏡《超900億房企理財暴雷，員工：當年60萬“買”職位，今被迫成房東》

鋒靂《金科“小金牙”逾期：教科書式集資崩塌》

樂居財經《地產自融疑云》

第一財經《3·15大調查 | 涉房理財：曾經的“財富密碼”如何吞噬財富？》