作者 | 蘇影?編輯丨盧泳志?來源 | 野馬財經

迫于地產行業持續下行，不少房企選擇收縮海外業務，但也有企業在加碼布局。

5月3日，據媒體報道，建滔集團（0148.HK）將斥3.02億英鎊（約24.89億元）收購倫敦金融城地標寫字樓2 London Wall Place，出售方是加拿大公司Brookfield。

據悉，建滔集團此次入手的寫字樓 2 London Wall Place坐落于倫敦金融城核心區，靠近Liverpool Street車站，樓高16層，總面積19萬平方英尺（約1.77萬平方米）。

2 London Wall Place目前為滿租，租客包括跨國律所Cleary Gottlieb、科技公司R3、澳洲投資公司IFM Investors、英國專業服務公司Barnett Waddingham等。若按3.02億英鎊（約24.89億元）的交易對價計算，該寫字樓的年租金回報率為3.98%。

值得注意的是，在此之前，建滔集團已經在倫敦購入5棟寫字樓，而此次2 London Wall Place將是建滔集團在倫敦購入的第六棟商業建筑。

事實上，對于建滔集團來說，房地產板塊并非是其重點業務，但由于吃到了租金紅利，建滔集團用實際行動表明對商業地產的看好。面對國內仍處于低迷的房地產市場，建滔集團選擇繼續投資海外地產還能賺到錢嗎？

再購海外地產，租金紅利仍在？

建滔集團對投資物業的喜愛由來已久。2008年，在正式開拓地產條線之前，其就已經通過投資物業等獲得租金收入9007.2萬港元（7646.18萬元），較2007年增長196.87%。

正式向房地產行業進軍后，建滔集團的住宅及投資物業主要分布在華東及華南區域。

截至2010年年底，建滔集團擁有土地儲備約260萬平方米。投資物業方面，包括上海建滔現代廣場及廣州展望數碼廣場在內共實現租金收入1.26億港元（約1.07億元），較2009年9080萬港元（約7700.14萬元）上升38%。當時，建滔集團房地產部門的營業額在整體營業額中占比約為1%。

來源：建滔集團財報

2012年，建滔集團在自建物業的基礎上開始了“買買買”的模式。2012年5月，建滔集團收購香港沙田石門匯達大廈，同年10月又買入一幢位于英國倫敦市中心樓面面積約8000平方米的商業大廈——90 Fenchurch Street。建滔集團表示，兩次投資預計每年將額外帶來1億港元（約8486.8萬元）租金收入。

2015年-2019年，建滔集團又多次出手，收購了包括位于香港的海外信托銀行大廈多個樓層、位于廣東惠陽的惠陽物業以及位于倫敦的Moor Place、15 Canada Square商業大廈等。

而隨著住宅銷售及投資租金收入逐年增長，建滔集團的物業板塊營業額占比也水漲船高。截至2020年年底，該部分業務實現營業額81.32億港元（約69億元），同比上升153%，在總營業額中占比19.1%，創下歷史新高。

而今年1月，建滔集團非全資附屬公司創金發展還與集團董事何燕生簽訂初步協議，擬以8243.4萬港元（約6995.42萬元）向其出售香港駿嶺薈項目，預計獲得毛利1843.95萬港元，而出售所得款項凈額將被用作一般營運資金。

來源：建滔集團公告

或許是租金方面為集團帶來了穩定的收入增長，建滔集團此次繼續選擇在海外商業建筑領域加碼。

對此，知名地產分析師嚴躍進分析，建滔集團購入海外寫字樓，不同于傳統的房地產開發，應從投資收益率角度去理解。當前經濟環境下，原有物業投資者或許面臨資金壓力，在資產配置過程中可能出現賤賣寫字樓的做法。對此經營面比較穩定、收購能力比較強的企業在此時選擇收購，既能有效控制成本，也能使資產在后續維持一個相對較好的成長性。

“以退為進”的地產布局

建滔集團成立于1988年，最早是一間生產覆銅面板的工廠。發展至今，已經建立了超過六十間分廠，業務范圍已由覆銅面板發展至印刷線路板、化工產品等多個領域。1993年，建滔集團在香港交易所上市。

雖然公司已經成立多年，對于主營業務為覆銅面板的建滔集團來說，布局房地產是近些年才發生的事。

建滔集團最早將房地產列為業務條線是在2009年。當年在建滔集團的財報上首次出現了房地產發展業務，并且在附屬公司一欄也首次出現了一家地產公司，名為昆山國瑞置業有限公司，注冊資本1964萬美元（約1.31億元）。

2009年后，建滔集團正式開展房地產業務布局。次年，由昆山國瑞置業有限公司投資開發的上海裕花園項目在江蘇省昆山開盤，是集團首個住宅發展地產項目。

經過十幾年發展，建滔集團旗下逐漸形成“建滔廣場”商辦系和 “裕花園”住宅系等多個品牌，主要分布在上海、昆山、廣州等城市，開發住宅及商用物業總建筑面積超過600萬平方米。

而近幾年來，受到政策調控、疫情影響等因素，建滔集團的地產布局正在放緩，特別在拿地策略方面，已經連續4年未拿新地。但盡管如此，直至2020年，建滔集團的地產業務仍處于增長趨勢。

建滔集團介紹，當前內地房地產市場正在經歷去杠桿挑戰，在房住不炒大原則下，集團房地產部門將繼續采取謹慎經營策略。部門在過去4年并沒有新增土地儲備，并將按預定計劃有序推售華東地區住宅項目，加快資金回收。

進入2021年，建滔集團房地產業務營收開始下滑。2021年，該部門實現營業額為23.75億港元（約20.15億元），同比下降71%；未扣除利息、稅項、折舊及撤銷之盈利為15.22億港元（約12.92億元），同比下降57%。

不過，建滔集團的租金收入仍維持在上升趨勢。報告期內，建滔集團實現租金收入為12億港元（約10.18億元），同比上升8%。

建滔集團表示，營收下降是由于報告期內交房數量減少等。租金增幅主要是由于位于江蘇省昆山市高鐵站項目商用物業和上海建滔廣場二期等于年內開始出租。此外，集團海外物業租金收入曾受疫情影響而短暫下滑，現影響因素已經逐漸消退。

投資海外地產還有機會嗎？

去年以來，面對國內房地產行業持續低迷，不少房企選擇處置海外資產回籠資金。

進入2022年，如長實集團、中國奧園、綠地、泛海控股等多家房企也相繼出售海外資產。

克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴認為，多家房企處置海外資產，正在加速資金回籠，無論從降低項目風險角度，還是從提升項目投資回報率的角度，都值得去做。今年或有望迎來土拍窗口期，疊加風險與機遇因素，房企借此契機處置境外資產，可以為境內投資蓄能。

盡管房企選擇境外投資的步調有所放緩，但事實上，中國企業海外投資的熱情卻并沒有減退。

據IT桔子發布的《2022年中國資本海外投資并購報告》介紹，2021年，中國資本出海投資有了更大增長，當年國內資本參與的海外投資事件數達到了454起，為歷史最高點。

來源：IT桔子

從行業分布來看，醫療健康、區塊鏈和金融是中國資本目前在海外最熱衷投資三個領域。截至2022年2月17日，中國資本在海外股權投資中，醫療健康投資事件有449起、區塊鏈有347起、金融為322起。

但同期，中國資本在房產服務行業的投資事件僅為30起，在全部上榜的22個行業中排名第18位。

海外房地產投資熱度降低或許也與國家政策的調整有關。2017年，國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部聯合發布《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》，引導和規范境外投資方向，其中將房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資列為限制類。此后，中國房企的海外置業潮開始逐漸放緩。

在此背景下，建滔集團選擇再次收購海外地產還有機會嗎？

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，此時選擇投資海外地產仍有機會，但相對較少。由于當前房地產市場環境處于收緊態勢，企業在相關領域的投資多持謹慎態度，但也不排除部分優質項目或較佳的投資機會存在。

嚴躍進分析，海外地產分為成熟市場和新興市場兩方面。成熟市場諸如英國等，從當前防疫政策、市場環境和宏觀經濟表現等，目前處于偏保守狀態。但新興市場如越南等地區當前正被部分機構所看好。但對內地房企來說，海外投資并不是其考慮的主要方向，壓縮投資規模、保證現金流穩定，才是當前企業要關注的重要內容。

關于建滔集團購買倫敦寫字樓一事，你怎么看？歡迎評論區留言討論。