來源/無冕財經(jīng)??作者/方斯嘉? ?編輯/陳澗

地產(chǎn)圈一波未平，一波又起。

3月28日晚間，融創(chuàng)中國公告稱，不刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績，股票4月1日起暫停買賣。

實(shí)際上，除融創(chuàng)中國外，包括中國恒大、融信中國、寶龍地產(chǎn)、寶龍商業(yè)、祥生控股、三盛控股、融創(chuàng)中國等超20家房企?“延遲發(fā)布年報”。在對外公告中，部分房企指出，是因核數(shù)師無法如期交出或者辭任，導(dǎo)致財報延遲發(fā)布。但在審計業(yè)內(nèi)，有聲音稱，審計機(jī)構(gòu)是年報延遲的“背鍋俠”。

在此之前，地產(chǎn)與審計行業(yè)曾出現(xiàn)一波“解約潮”。自2022年1月起，包括世茂、奧元、禹洲及和泓服務(wù)、合生創(chuàng)展、雪松發(fā)展、宋都服務(wù)、世貿(mào)集團(tuán)、融信集團(tuán)等房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)相繼發(fā)布變更審計機(jī)構(gòu)的公告。

令人好奇的是，地產(chǎn)商為何扎堆更換審計機(jī)構(gòu)？房企暴雷，地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)對審計機(jī)構(gòu)會造成什么影響？牽涉其中的“四大（指普華永道、德勤、安永和畢馬威）”審計機(jī)構(gòu)，會因此逐步退出與房企的合作嗎？

異常的“分手”與“遲到”

地產(chǎn)商與審計機(jī)構(gòu)的解約潮，導(dǎo)致的蝴蝶效應(yīng)已出現(xiàn)。

今年1月以來，已有多家房企與涉房業(yè)務(wù)企業(yè)更換審計機(jī)構(gòu)。數(shù)量之多，以至于市場已注意到這些反常動作，一些監(jiān)管部門甚至發(fā)函質(zhì)詢。

3月21日，融信中國（03301.HK）中國發(fā)布公告稱羅兵咸永道會計師事務(wù)所（即普華永道）已辭任公司核數(shù)師。

因此，融信中國無法按預(yù)期于3月31日之前落實(shí)年度經(jīng)審核合并財務(wù)報表，但將于3月31日披露未經(jīng)審核2021年度業(yè)績。

▲融信中國公告截圖。

融信中國將年報“難產(chǎn)”的原因，歸結(jié)于疫情及核數(shù)師審核費(fèi)用的分歧。

3月21日，融信中國發(fā)公告指出：“由于近期爆發(fā)的新冠疫情對融信集團(tuán)的財務(wù)匯報及審核程序的不利影響，以及融信集團(tuán)未能與羅兵咸永道，在截至2021年3月31日的年度業(yè)績審核工作的審核費(fèi)用總額達(dá)成一致，亦未在審核工作上制定雙方同意的時間表?！蓖?，融信中國表示，董事會已議決批準(zhǔn)委任開元信德會計師事務(wù)所有限公司，為公司新核數(shù)師。

無獨(dú)有偶。此前，在1月27日晚間，合生創(chuàng)展曾發(fā)布公告稱，要求羅兵咸永道會計師事務(wù)所考慮辭任2021財年核數(shù)師。合生創(chuàng)展對外解釋原因?yàn)椤耙螂p方審計費(fèi)用未達(dá)成共識”。在之后，普華永道發(fā)布辭任函稱：“與合生創(chuàng)展就多個事項(xiàng)進(jìn)行討論，并要求管理層提供進(jìn)一步的資料，由于普華永道尚未就相關(guān)事項(xiàng)取得所需資料，因此暫時無法計劃并完成必要的審計程序。”

截至3月底，公告顯示，普華因?yàn)橐咔榈雀鞣矫嬉蛩叵嗬^辭任包括融信、融創(chuàng)、世茂、寶龍等多家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。

其他機(jī)構(gòu)也面臨“解約潮”。安永在2021年以審計費(fèi)用問題辭任鑫苑服務(wù)核數(shù)師職務(wù)。在2022年辭任禹洲的公告中，安永稱，并非與禹洲的管理層有不可調(diào)和的分歧。安永強(qiáng)調(diào)，按照目前的審計工作進(jìn)度，其認(rèn)為難以準(zhǔn)確估計額外的成本和資源，以及為了出具禹洲集團(tuán)2021財年財務(wù)報表的審計意見，需要完成各種必要的審計程序的指示性完成日期。

德勤以“審計費(fèi)用未達(dá)成一致”為由，分別在2021年和2022年辭任鑫苑服務(wù)和中國奧園核數(shù)師職務(wù)。德勤在其辭任函中確認(rèn)：“概無有關(guān)其辭任的事宜須提請奧園股東垂注”。畢馬威也公告因?qū)徲嬞M(fèi)用未達(dá)成共識，而于今年1月辭任宋都服務(wù)核數(shù)師職務(wù)。

審計機(jī)構(gòu)成為“背鍋俠”？

面對一系列解約風(fēng)波，一位“四大”審計師指出，一方面，由于疫情和房企債務(wù)等原因，在對接過程中，一些客戶沒能在規(guī)定時間，提供需要的征信、票據(jù)、項(xiàng)目信息等資料，導(dǎo)致審計進(jìn)度延遲。另一方面，審計的成本上升，一定程度上，是因額外程序有新的發(fā)現(xiàn)需要更多投入 。審計費(fèi)用未達(dá)成一致也在多家公告中被提及。

另一些位審計行業(yè)的人士證實(shí)了這一說法。他們都對無冕財經(jīng)指出：“整個上市公司都普遍面臨這個問題，審計費(fèi)沒有提高，但是上市公司業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜，員工的人工成本也越來越高?！?/span>

需要重視的是，財報質(zhì)量能否保障，財務(wù)數(shù)據(jù)是否真實(shí)，審計是關(guān)鍵一環(huán)。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從表面上看，存在服務(wù)價格分歧、定期更換審計機(jī)構(gòu)等原因。但在背后，或許是因?yàn)閷徲嫏C(jī)構(gòu)“愛惜羽毛”，不愿被財務(wù)狀況差的公司牽連，因此雙方選擇結(jié)束合作。

作為資本市場的一環(huán)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對審計機(jī)構(gòu)的查處趨嚴(yán)，審計機(jī)構(gòu)也更加謹(jǐn)慎。監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)更換審計機(jī)構(gòu)的反常舉動時，會發(fā)出“是否存在購買審計機(jī)構(gòu)專項(xiàng)核查意見”的質(zhì)問。

一位審計從業(yè)者指出：“本身地產(chǎn)行業(yè)審計業(yè)務(wù)就比較復(fù)雜，風(fēng)險太高、容易踩雷。”前花旗銀行首席中國策略師、奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)對媒體分析稱，審計師與地產(chǎn)商的爭議點(diǎn)聚焦在“非受限現(xiàn)金是否真實(shí)”、“表外負(fù)債”、“結(jié)轉(zhuǎn)入賬的利潤真實(shí) ”上。行業(yè)壓力、債務(wù)危機(jī)等是2021年內(nèi)房企爆雷的主要原因之一，因而導(dǎo)致額外程序增多，必要的審計證據(jù)也相應(yīng)增多。

由于近年來國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性加大，一些行業(yè)中的歷史遺留問題，也隨著經(jīng)濟(jì)放緩等因素逐漸浮出水面。資本市場出現(xiàn)了業(yè)績暴雷、債務(wù)違約等重大事件，意味著審計師們面臨的執(zhí)業(yè)環(huán)境正日趨復(fù)雜和挑戰(zhàn)。

背負(fù)大眾超高期望和使命的審計師們備受矚目，壓力重重，不得不面臨一次又一次暴風(fēng)驟雨的洗禮和錘煉，任重而道遠(yuǎn)。

“四大”審計機(jī)構(gòu)“退房”？

在此次“解約潮”中，一個新現(xiàn)象是：開發(fā)商不再一味選擇德勤、普華永道、安永、畢馬威這全球四大審計機(jī)構(gòu)，而是將目光投向了更小規(guī)模的機(jī)構(gòu)。因此，坊間有論調(diào)稱，“四大”審計機(jī)構(gòu)將會逐步剝離房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

一位資本市場的專業(yè)人士對無冕財經(jīng)表示：“審計辭任在‘四大’常有發(fā)生，原因也很多，但對機(jī)構(gòu)整個業(yè)務(wù)發(fā)展方向應(yīng)該并無多大影響。”

德勤在過去兩年相繼辭任了114家審計客戶，外界普遍斷言其戰(zhàn)略方向的調(diào)整計劃放棄審計業(yè)務(wù)，而德勤給出的回答是：“僅在2020年，就已經(jīng)投入2.5億人民幣，用于增加專業(yè)人員，創(chuàng)新數(shù)據(jù)以及重塑審計流程等?！?/span>

▲四大會計師事務(wù)所涉部分房企審計情況，圖片來自觀點(diǎn)。

根據(jù)公開資料顯示，由“四大”擔(dān)任審計的房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)接近340家。

“除審計以外，稅務(wù)和管理咨詢也在各所的業(yè)務(wù)范圍占了相當(dāng)比例，普華的地產(chǎn)相關(guān)客戶超過百家，安永接近70家，德勤40多家，就此斷言任何一家退出，過于片面?！?一位地產(chǎn)行業(yè)金融分析師也提出了相同的觀點(diǎn)。

無冕財經(jīng)了解到，即使部分“四大”與房企解約，但雙方關(guān)系仍將繼續(xù)維護(hù)，一位地產(chǎn)界人士指出：“審計機(jī)構(gòu)與房企所謂的業(yè)務(wù)中止，只是某一方面，在其他領(lǐng)域雙方可以繼續(xù)深度合作。很多地產(chǎn)公司的數(shù)字化落地項(xiàng)目和系統(tǒng)，也是‘四大’在提供咨詢和實(shí)施服務(wù)?！?/span>

實(shí)際上，房地產(chǎn)釋放出強(qiáng)烈的維穩(wěn)信號。

2021年9月29日，由人民銀行行長易綱主持的房地產(chǎn)金融工作座談會上強(qiáng)調(diào)：金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。

今年3月16日，劉鶴主持國務(wù)院金融委員會議時提到：關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

一位在“四大”工作的資深合伙人表示：“服務(wù)地產(chǎn)行業(yè)超過十年，一起見證了整個地產(chǎn)行業(yè)從‘拿地為王’的粗放式增長與擴(kuò)張到‘向管理要效益’的精細(xì)化管理變遷。各單位會一起努力共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康有序發(fā)展。”

他認(rèn)為，全行業(yè)去杠桿引發(fā)的一些動蕩在所難免，這也是地產(chǎn)行業(yè)回歸以生產(chǎn)和管理為核心競爭力，為社會創(chuàng)造價值的必由之路。