出品｜大摩財經(jīng)

7月29日，位于北京三里屯的知名商業(yè)綜合體“世茂工三”被再度拍賣，評估價29.29億元，起拍價16.4億元，最終被北京卓睿物業(yè)以16.45億元的價格競拍成功。

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卓睿物業(yè)的100%股權(quán)由中海晟融持有，中海晟融則是資本大佬解直錕控制的資產(chǎn)投資平臺，以不動產(chǎn)基金投資為核心業(yè)務(wù)。截止去年底，中海晟融的不動產(chǎn)基金項目儲備貨值已超過2300億元。

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去年4月，中海晟融以12億元收購了工體西路3號公寓項目，并轉(zhuǎn)讓40%權(quán)益給世茂集團聯(lián)手開發(fā)。今年初，該項目已變身“IN三里”高端公寓開始出售，作為近年來工體、三里屯核心地段少見的70年產(chǎn)權(quán)公寓項目，該項目銷售形勢良好。

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差不多也在去年4月，中海晟融通過東方資產(chǎn)以33億元接盤了北京地產(chǎn)商王永紅留下的爛尾樓項目中弘大廈，該項目位于北京臨近國貿(mào)的慈云寺橋附近，位置優(yōu)越，且在王永紅出事時已接近完工。今年3月底，中弘大廈在改名“慈云寺6號”后已重新開工。

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中海晟融在城市不良資產(chǎn)盤活、老舊項目改造等領(lǐng)域連續(xù)出手，現(xiàn)在再度接盤世茂工三，頗惹市場矚目。

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世茂工三曾是世茂股份的資產(chǎn)，這個位于三里屯工體北路和新東路交叉口的商業(yè)綜合體，距離三里屯太古里僅800米，包括商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)，總建筑面積超過20萬平方米。2016年，世茂股份為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以29.72億元向賈躍亭的樂視控股出售了世茂工三，獲得了7億元收益。

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彼時，賈躍亭的樂視系熱衷生態(tài)化反，高價收購世茂工三的目的之一是探索以實體承載其智能生態(tài)。除世茂工三外，樂視在巔峰時還曾在重慶收購?fù)恋亟ㄔO(shè)商業(yè)和住宅項目。

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不過，隨著樂視系在2017年后迅速崩盤，其生態(tài)夢想破滅，旗下大量資產(chǎn)被變賣償債，賈躍亭也從此出國難歸。值得注意的是，樂視控股收購世茂工三后，很快就將其質(zhì)押給了中信銀行融資超過17億元，樂視系陷入債務(wù)危機后，其拖欠中信銀行的本息至今已超過21億元，這塊資產(chǎn)自然也被擺上拍賣臺。

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但世茂工三的出售過程卻是一波五折，遲遲無人肯接盤，原因正是價格過高。

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樂視系危機伊始，賈躍亭就打算出售世茂工三，但40億元的開價直接嚇退了意向收購方。此后，世茂工三開始了曲折的拍賣之路。

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2019年1月，世茂工三首次被拍賣，評估價32.89億元，起拍價23.02億元，流拍。

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2019年4月，世茂工三第二次被拍賣，起拍價降至21.87余元，再次流拍。2019年8月，世茂工三第三次被拍賣，起拍價還是21.87億元，再再次流拍。

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到了今年4月，世茂工三第四次拍賣，起拍價降至20.5億元，還是流拍。

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直到7月29日第五次拍賣，起拍價僅有16.4億元，較當(dāng)年的評估價已腰斬，中海晟融終于以16.45億元拿下。

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世茂工三之所以屢次降價又屢次流拍，一方面是北京商業(yè)地產(chǎn)近年來市場偏冷，一方面也有天生“痛點”：其雖然位于核心地段，但受三里屯太古里虹吸效應(yīng)影響，長期以來經(jīng)營并不算成功。

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不過，同樣位于三里屯核心地段的盈科中心被成功改造后出售，說明世茂工三并非沒有盤活的可能。三里屯太古里崛起之前，更靠近東三環(huán)的盈科中心才是三里屯最知名的商業(yè)和寫字樓地標(biāo)，但后來受三里屯太古里影響逐漸失去光環(huán)，直到2014年知名不動產(chǎn)投資基金基匯資本接手后，對盈科中心進行了整體改造，并在2018年底以105億元出售給愿景集團，成為商業(yè)地產(chǎn)成功改造的典型案例。

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世茂工三的體量略大于盈科中心，中海晟融接手的價格只有不到20億元，假設(shè)能夠成功盤活，可釋放的價值空間巨大。