撰文/ 韓菱

編輯/ 盧泳志

6月28日，凱德集團發布公告稱，與平安人壽簽署合作協議，向其出售國內6個來福士項目部分股權。

據悉，本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，該資產組合的總資產價值為467億元，平安收購其中部分股權。

凱德為何急于出售核心資產？

據平安人壽在中國保險協會發布的公告，平安人壽本次收購投資金額預計不超過330億。

交易完成后，凱德在各項目中的持股比例有所減少，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%。

來源：公告截圖

據凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔披露，該交易預計為凱德創造超過20億新元的凈收益，折合成人民幣為96.2億元。部分資金將用于重點投資數據中心等新經濟資產，凱德計劃在中國將旗下新經濟資產的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

凱德集團已深耕中國大陸市場27年，其投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業園區、住宅等。

據公告顯示，來福士廣場是凱德集團旗下標志性旗艦綜合體，品牌自2004年進入中國，發展至今在國內已開業了9座。

據年報數據顯示，截至2020年底，凱德在中國的資產總值達292億新加坡元，折合成人民幣為1460億元，但因受到疫情影響，2020年購物中心物業凈收入同比下滑了13.2%。

其中，在商業地產領域，除了工業、物流、商務園區，商業零售和辦公物業均為負利潤，并且商業零售下跌幅度最大，同比降幅超過200%。

截至2020年底，凱德集團在中國大陸地區共在管44個購物中心項目，總出租率達89.0%，同比下降7.4個百分點；總物業凈收入、客流量和租戶每平方米銷售額同比分別下降13.2%、32.0%和22.0%。

那么，凱德為何選擇出售“心頭肉”來福士廣場的部分股權呢？

凱德集團首席執行官李志勤已經給出答案，他表示凱德進入中國以來，目前已構建的投資物業儲備超過244億新元，折合成人民幣為1173.4億元，而且擁有良好的資本再循環表現。與中國國內機構投資者建立更廣泛的資本合作，可以使凱德的投資者基礎更加多元化。

而收購完成后，資產組合的運營管理將繼續由凱德集團負責，李志勤表示，凱德有能力推動并參與來福士項目的未來增長。

對此，IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜對風云地產界表示，凱德出售萊佛士股權給平安人壽，實際上與凱德的商業模式與平安人壽的特定訴求有關。

凱德作為商用物業資產管理機構，它的商業模式和盈利模式決定了在持有和運營一段時間之后，必然會將已升值的資產以各種方式套現，來實現盈利的落袋為安與保持資產流動性。另外，保持資產組合的動態調整而買賣資產包中的部分物業，也是保證資產安全和盈利最大化的必然之舉。

柏文喜還表示，凱德此次向中國平安出售來福士股權，除了旨在將股權溢價獲利變現以取得非經常性收益之外，還可以收回較大規模的現金來改善自身的流動性，從而推動公司基本面的改善與市值的提升。

平安人壽為何選擇了凱德？

根據2010年發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》，規定保險公司可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品后，多家險資公司開始積極投資不動產，平安也不例外。

截至目前，在中國平安對外投資124家公司中，有很多都是地產相關的。其中，持股華夏幸福25.06%；持股中國金茂14.03%。

經地產風云界查詢，加上來福士項目，這已經是平安人壽投資的3筆大額不動產項目。

來源：中國保險行業協會截圖

其余兩項目分別為北京麗澤商務區D-03、D-04不動產和平安香港總部大樓，前者累計出資金額為69.41億元，后者累計出資跨境人民幣45.17億元、89.73億港元，這兩個項目已進入實際出資階段。

中國平安首席投資執行官陳德賢在接受《中國證券報》專訪時曾表示，“不動產項目投資期限長，租金收益相對穩定，能夠很好匹配壽險資金規模大、久期長的負債特性，因此合理配置一定比例不動產也是中國平安的長期投資策略之一。”

陳德賢表示中國平安現在手頭持有的物業占總保險資金規模2%，租金回報率達到7%，每年為險資提供約42億元的租金收入。

對于平安人壽為何選擇了凱德這一問題，柏文喜表示，即使在租金水平與滿租率、租金清收率都明顯下降的情況下，全球央行反周期與抗疫操作引發的流動性過剩所帶來的強烈通脹預期之下，核心城市的優質物業的抗跌性也讓其成為一些長線資金避險性投資組合所青睞的標的，比如險資、養老基金、退伍基金、大學基金等。這是凱德選擇出售，同時也是平安作為險資選擇買入的基本邏輯。在物業估值不高的時候，買入更為劃算。

那么，對于本次兩家公司的“股權合作”你怎么看呢，歡迎評論區留言討論。