雷達財經出品 文|張凱旌 編|深海

與黑石集團傳出“緋聞”近兩年后，靴子終于落地。

6月16日，SOHO中國公告稱，黑石集團擬以5港元每股的價格收購Cititrust間接持有的SOHO中國28.56億股股份，約占SOHO中國已發行股本的54.93%。交易完成后，黑石集團將成為SOHO中國的最大股東，潘石屹夫婦的持股比例將從63.93%降至約9%。

據此計算，黑石集團將耗資236.58億港元，約合人民幣194.97億元。潘石屹、張欣夫婦則將一次性套現142.81億港元，約合人民幣118.16億元。

根據SOHO中國2020年財報，截至去年年末，公司凈資產為375.5億元，每股凈資產為7.02元。據此計算，此次收購價僅相當于凈資產的58.9%。

潘石屹最初以萬通六君子的身份出道，憑借在北京開發出的幾個現象級SOHO樓盤一躍成為中國頭部房地產公司，但2012年后的兩次轉型失利，卻讓SOHO中國迅速跌下神壇。2019年開始，SOHO中國多次被傳要出售公司資產，但直至2021年6月16日，黑石集團作為接盤方的消息才終獲“石錘”。在此過程中，屢有聲音認為，潘石屹要跑了。對此，潘石屹曾回應稱，“說我跑了是謠言，我跑不了。”

為什么寧愿“打臉”，潘石屹也要“打骨折”賣掉SOHO中國？

SOHO中國236億港元賣身黑石

早在2019年10月，市場上就有消息稱，SOHO中國擬出售總價值為人民幣500億-600億的項目，包含京滬兩地被視為公司“八大金剛”的核心項目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO。

還有媒體披露，潘石屹已經把賣項目的消息放了出去，最終會通過競價制確定買家，接盤方或為黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。

受消息面影響，2019年10月22日開始的兩周內，港股SOHO中國漲幅達35.59%，其中10月30日單日盤中漲幅一度高達27.07%。

市場已經聞風而動，但潘石屹夫婦似乎并未受到影響。事件被曝出后的20天里，潘石屹賣了蘋果、為減肥訓練營做了廣告、給雜志拍了照片，還學了Python課程，張欣則去紐約參加了馬拉松，生活極為充實。

消息曝出一個月后，在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上，潘石屹終于對跑路傳聞做出了正面回應：“千萬不要相信謠言，我現在拿的是中國護照，第二個房地產建在這里，我是帶不動的，所以我跑了都是謠言。”

市場沉寂一段時間后，2020年3月傳言再起。消息稱黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關事宜進行談判，收購的價格是6港元/股，交易的整體價值約40億美元。隨后。SOHO中國發布公告表示，正在與海外投資者進行洽談以探討進行戰略合作的可能性。

6港元的價格較彼時SOHO中國的股價高出一倍，這也使得公司股價在一天內大漲37.58%。不過，就在網友們再次期待潘石屹的回應時，他卻關閉了評論區，選擇沉默。

5月，彭博社援引知情人士稱，受新冠肺炎疫情影響，黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態。8月，SOHO中國表示，公司與投資者就潛在交易所進行的討論已終止，并未在交易的條款達成共識。

值得一提的是，有地產上市公司高管對雷達財經表示，2020年的資產出售被叫停另有原因，系潘石屹“因子遭劫”。

2021年3月15日，海淀公安分局發文通報稱，微博用戶潘某（男，30歲）于2020年6月23日在他人微博評論區發表造謠詆毀英雄烈士的言論，目前警方已對其開展追逃，試圖依法對其刑事拘留，但因其已于2020年2月離京出境，警方敦促其盡快回國接受調查處理。據多個媒體報道，潘某或為潘石屹之子潘瑞。

此后，2020年11月還曾傳出高瓴資本欲將SOHO中國私有化，不過此事被高瓴火速辟謠。

2021年6月，SOHO中國股價再度發生與此前相似的異動。6月1日至今，SOHO中國市值暴漲逾90%，其中在6月15日停牌前，漲幅已接近60%。而6月17日收購消息落地后，SOHO中國股價報收4.6港元，單日漲幅21.05%。

據悉，本次要約收購完成后，SOHO中國董事會成員也將改變。潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石集團將向董事會提名新的執行董事。

不過，相較于一年前的交易對價，本次黑石收購SOHO中國所耗費的現金代價減少了約47億港元。

曾一度輝煌，上市揚言5年成千億房企

作為早期的萬通六君子之一，潘石屹和他的SOHO中國在帝都、魔都闖蕩的經歷不可謂不傳奇，但發展至鼎盛時期后的兩次轉型失利，不僅讓SOHO中國遠離了“千億房企”的目標，也讓他心生退意。

張欣曾在評價潘石屹時稱，“他對機會非常敏感”，而這種風格，貫穿了潘石屹的一生。

1987年，24歲的潘石屹乘著改革開放的熱潮辭職下海，一年后，適逢海南從廣東省脫離，成為中國第31個省級行政區，中國也一度出現“十萬人才闖海南”的盛況。于是，萬通六君子將他們的創業地點選在了海南，并以房地產行業為切口，借助隨后的海南房地產泡沫完成了原始財富的迅速積累。

此后，萬通愈發壯大，其將觸角伸向房地產、通信、金融等多個領域，控制資產達近70億元。然而希望公司專注房地產的潘石屹還是與馮侖在公司的發展路徑上出現了分歧。

1994年，潘石屹認識了在華爾街高盛銀行工作的“海歸”張欣。據媒體報道，認識張欣4天后，潘石屹便向其求婚，4個月后，兩人已同居結婚。借著這個契機，潘石屹離開萬通，與張欣一起重新創業，做起了自己的京圈地產。

20世紀90年代末期，全球互聯網的熱潮達到巔峰，中國的互聯網公司自然也不例外，阿里巴巴、騰訊、百度相繼成立，三大門戶網站搜狐、新浪、網易也在美國上市。

此時，潘石屹從一位回國的朋友口中得知了國外SOHO一族的彈性工作方式，發現小型辦公室很適合互聯網行業，于是決定把之前蓋好的現代城辦公樓改成SOHO模式，一舉奠定了未來SOHO中國的基礎。

SOHO獨樹一幟的不僅有外觀，還有其散售的理念。在SOHO的辦公樓中，辦公地點被分割為面積不等的獨立空間，用以散售給個人、公司，如此一來即便是商用辦公樓、店鋪也能像住宅開發一樣實現高周轉。

靠著現代化的概念和潘石屹的包裝技術，2004年6月時，建外SOHO的銷售額已達60.5億元，占CBD區在售的10個項目總銷售額134億元的45%。

同期，除建外SOHO，SOHO中國還接連打造了SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO等地標性作品，從而穩居中國房地產行業頭部梯隊。

2007年，SOHO中國在香港聯交所成功上市，創造了當時亞洲最大的商業地產企業IPO。上市當年，公司實現營收69.53億元，歸母凈利潤19.66億元。作為對比，彼時的恒大營收為31.67億元，歸母凈利潤10.82億元。

上市慶功宴上，潘石屹夫婦放出豪言，SOHO中國的銷售額要在五年之內過千億。

為何甩賣？轉型失利+低估值陷阱+加碼美國

開始時，SOHO中國的確在向著良性的方向發展。2008年，公司繼續著自己的對外并購戰略，連續拿下北京光華路SOHO二期、SOHO北京公館、朝陽門SOHO等地塊；2009年，SOHO中國開始向上海進軍。

2010年，北京銀河SOHO以每平米銷售額近7萬的單價，賣出了146億元，奪得北京地區單樓盤銷售冠軍。同年，SOHO中國實現營收182.15億元，創下歷史新高，且該數額是上市時的近三倍，甚至將龍湖集團、融創中國甩出幾個身位。

然而在不知不覺間，固守北京、上海的潘石屹已經被在二線城市跑馬圈地的萬達、恒大等頭部房企拉開了差距。

2010年起，北京市出臺若干政策，禁止商業散售，并逐漸加碼，潘石屹被迫放棄讓他成功的模式。而在北京寫字樓租賃市場火爆的情況下，潘石屹迎來了他的第一次重大轉型。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國從“開發—銷售”向“開發—持有”模式轉型，以獲得長期物業增值。這也意味著，曾在北京房價6000多元/平米時將自己旗下的尚都SOHO賣出2萬元/平米的潘石屹，要摒棄銷售，開始做“包租公”了。

“就跟做夢一樣”，SOHO中國的一位銷售總監在接到銷售部解散的通知后表示，“當時我都懵了，SOHO的所有公司架構都是為銷售服務。”

2013年的半年報出爐后，SOHO中國報告期內實現營收同比增長102.75%，歸母凈利潤同比增長171.94%，核心凈利潤(不含投資物業評估增值)為同比增長130%。潘石屹迫不及待地宣布：“SOHO中國的轉型成功了”。

然而只要細看財報就會發現，轉型以來SOHO中國的租金收入為8600萬元，僅占其25億元收入的約3%左右。也即，SOHO中國業績的良好表現的主要來源還是銷售，而非出租。

彼時另有媒體調查發現，北京銀河SOHO 8萬多平方米的商業辦公場所，僅租出去6000平方米，客戶主要是渤海銀行、廣發銀行以及幾家中介公司，出租率僅為7%左右。

至2014年，SOHO中國的營收已下滑至60.98億元。有代理行董事指出，無論是香港的新世界，還是內地的萬達，其成功無不依賴于對商業地產項目的整體規劃、統一開發、長期管理。但SOHO中國并不是像這樣整體宣傳經營，也就造成了其商務租賃區幾乎都是死氣沉沉。

還沒等公司從第一次轉型的失利中緩過勁來，潘石屹又看中了下一個風口。

2014年的互聯網大會上，潘石屹發表了“抓住了互聯網就等于抓住了未來”的觀點。此后的時間里，他開始不斷拜訪各種互聯網公司。恰逢國家為推動經濟結構調整和經濟增長，號召大眾創新，萬眾創業，一時間創業公司如雨后春筍般不斷涌現。

如何將創業與互聯網結合？潘石屹想到了共享辦公。

2015年，潘石屹正式推出共享辦公品牌SOHO 3Q，年末，其已在北京和上海已經建成了11個中心，有1萬多個座位投入使用。

在潘石屹的暢想中，SOHO 3Q在2016年可以做到4萬個座位，2017年增長到10萬個座位，未來將會成為國內最大的寫字樓綜合服務商，并將于2019年上市。

為此，潘石屹在全國各地奔走，瘋狂為3Q造勢，據不完全統計，他所邀請到的為3Q站臺的嘉賓包括孟非、華住的季琦、王傳福、李開復、劉強東、姚明、白巖松等人。

共享辦公是個燒錢的項目，2018年的股東大會上就有股東提到，希望3Q別燒太多的經營性現金流，也別燒太多利潤。但此時的SOHO中國已經失去了銷售能力，為了換取更多資金，公司開始“變賣家產”。

2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股，同年9月，又將上海凌空SOHO 10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網。

2015年，SOHO中國將其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益，以84.93億元賣給了復星集團。

2016年，SOHO中國以32.2億元的對價，將位于上海的SOHO世紀廣場出售給國華人壽。

2017年，SOHO中國再以85.8億元總價，分別賣出了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業。

不過，賣著賣著網友們卻發現，潘石屹是不是要跑路了？

“說我們拋了資產要跑路，請問我們往哪里跑？我拿著中國護照，還是北京市的人大代表，我往哪里跑？”面對質疑，潘石屹反問道。2018年，潘石屹進一步表示，未來將不再銷售旗下物業，留下來的資產都是核心資產。他還稱，SOHO 3Q將在一年后分拆上市。

沒成想，2019年SOHO中國以85.61億元的價格一口氣出售了北京、上海的13個辦公物業項目，以及位于北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。

出售后，潘石屹的口徑變成了"中國租金回報率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，即使如此，全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？"

對于潘石屹甩賣資產，有行業人士向雷達財經表示，SOHO中國遭遇轉型不利是轉讓股權的一大因素。此外，公司和萬達地產、復星旗下的地產板塊復地集團一樣，在港股遭遇了低估值陷阱，股價長期低于凈資產，基本喪失了融資功能。此外，促使潘石屹甩賣的另一大因素是，其子因不當言論滯留海外，且家族在美國布局頗深。

雷達財經注意到，2011年，潘石屹通過投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目，投資額約5到7億美元；2012年，張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權；2013年年初，張欣通過家族信托與巴西財團共同以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權……

值得一提的是，在SOHO中國不斷變賣家產的同時，潘石屹已經在微博展示過了自己的多種愛好，包括賣蘋果、出書、辦攝影展，做木匠、學編程、當廚師……不過，在所有的愛好里，還是繞開了房地產以及相關產業。

最近，潘石屹還成為了一名b站up主，只不過粉絲僅有71個，在他最近發的一條視頻的評論區中，有粉絲高呼：“別跑啊，老潘”。

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