雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

6月17日，花樣年控股(01777.HK)發布公告稱，公司成功發行2億美元3年期美元債，票面利率14.5%，所得資金用于到期美元債再融資。

而在近期，花樣年美元債二級市場價格出現異動，為穩定市場，花樣年用新的美元債融資對2021年到期的境外債務發起要約回購。

不過高達14.5%的“借新還舊”成本，對花樣年的利潤形成侵蝕，2020年公司融資成本達29.03億，同比大幅增長58%。

作為中小房企，花樣年毫不避諱自己的規模野心。多次沖擊千億目標失敗后，花樣年今年提出重回前50。

雷達財經梳理發現，公司謀劃做大規模的同時，子公司及參股公司屢遭監管處罰。

頻頻回購美元債穩定價格

根據花樣年的公告，6月16日，公司連同附屬公司擔保人與摩根士丹利就發行票據訂立購買協議，發行于2024年到期的2億美元利率14.5%的優先票據。公司擬動用發行票據的所得款項凈額為其若干現有境外債務再融資。

同時，花樣年宣布對其2021年10月到期的4億美元利率7.375%債券進行第二次要約回購。此前在5月，花樣年在二級市場合共回購公司債4160萬美元，控股股東也通過公開市場購買了700萬美元，公司表示未來還將視市場情況繼續進行二級市場的回購。

花樣年頻繁回購債券，被解讀為增強投資者信心、穩定市場價格波動的手段。今年5月11日，花樣年旗下多只美元債二級市場價格下跌。其中于2024年3月到期的美元債，每1美元跌2.9美分至90.5美分，創下2021年2月發行以來的最大單日跌幅；2023年7月到期的9.25%債券，每1美元跌3美分至89.7美分。

花樣年發言人表示，通過上述新發行3年期美元債及第二次要約回購的“組合拳”，花樣年將進一步降低今年內到期的美元債金額，美元債遠端到期日也進一步延長至2024年6月，實現了債務年期結構的優化管理。

除此之外，有投資者分析，回購到期日接近的債券，還能提升花樣年新債發行能力。如果債券價格持續下跌，投資者會選擇購買已經下跌還未到期的債券，那么新債會發不出去。

不過這次4億美元的要約回購，只占到花樣年今年到期美元債券的一小部分。回購完成之前，花樣年控股存續11只美元債，存續規模為34億美元。其中有11.5億美元債將于一年內到期，2021年到期的有三只，規模合計9.5億美元。

現存的境外債券利率顯示，花樣年的融資成本并不低。利率最低為6.95%，最高達15%，有6只債券的票息超過10%。實際上整個中小房企面臨融資艱難，克而瑞統計顯示，5月份TOP10房企的海外債加權融資成本僅有3.45%，TOP20-30房企海外發債融資成本最高，接近11%。

“房地產金融監管保持高壓態勢，出于對民營房企經營和現金流穩定性的擔憂，資金更傾向于國資房企和規模房企。民營房企中，僅TOP50甚至TOP30才能在國內順利發債。”該機構稱。

過高的資金成本對花樣年利潤形成嚴重侵蝕，2020年公司融資成本為29.03億，同比大幅增長58%。

就資產情況來看，花樣年的負債狀況不容樂觀。截至2020年末，公司總負債812.27億元，資產負債率76.96%。其中，流動負債有509.85億元，一年內到期的短期負債為182.67億元。

截至2020年末，花樣年現金短債比為1.37，凈負債率為75%，剔除預收帳款的資產負債率為72.4%，高于70%的紅線，公司落入“黃色檔”，意味著有息負債規模年增速不得超過10%。

不僅負債規模上存在壓力，花樣年在盈利方面和毛利率方面也面臨一定的壓力。數據顯示，2020年公司實現收入同比增長14%，凈利潤同比增長11.88%，但是扣非凈利潤則虧損7.78億元。在毛利率方面，2018年至2020年分別是29.92%、27.97%、24.56%，逐年放緩。

多次錯失1000億目標

花樣年作為深圳的老牌房企，成立至今已有20多年。2012年，花樣年提出向社區服務商轉型，希望用互聯網思維做社區服務，推動旗下社區平臺上市，但卻錯失了中國房地產行業的發展黃金時期。

到2016年，花樣年的銷售規模僅122.06億元，于是其二次轉型重新加碼房地產業務。2018年，花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標。不過錯過了行業周期，公司實際在2018和2019年實現合同銷售額301.7億元和362.1億元，距離邁入千億房企目標差距巨大。

2019年，花樣年最大股東和創始人曾寶寶再次回到前臺，出任地產集團CEO。2020年年初，花樣年調整目標，將該年銷售目標定為450億元，并將千億目標推遲至2021年。

重新復出的曾寶寶喊出要加快速度，為此公司加大了拿地力度。據中指研究院數據，2020年花樣年拿地金額為116億元，而2019年上半年的拿地金額僅為10億元。截至2020年底，花樣年在建及待建項目土地儲備建筑面積約1150.93萬平方米。

進入到2021年，花樣年不再提千億規模目標，而是看行業排名。花樣年執行董事張惠明表示，對于未來集團的規模，希望每年能夠有20%的增長，使得實現集團能夠重回前50。2021年花樣年銷售目標定為600億，較2020年的實際有22%的增長。

6月2日公布的數據顯示，花樣年1-5月銷售額為約219.06億元。按600億年度目標計算，前5個月花樣年完成年度目標約36.51%，尚不足四成。

據中指研究院發布的《2021年1-5月中國房地產企業銷售業績TOP200》顯示，花樣年今年1-5月以219.1億元銷售額排在61名，較上年同期排名69，上升了8個名次。

盡管排名有所上升，但從目標進度來看，花樣年沖擊千億陣營、重回50強的目標仍然充滿了不確定性。

合同藏霸王條款被罰

花樣年在青島膠州市操盤的“花樣年碧云灣”項目，曾合同涉嫌存在不公平格式條款被行政處罰。

據大眾網青島報道，花樣年碧云灣項目因與消費者簽訂的《商品房認購書》中出現霸王條款且屬于嚴重違法情節，被膠州市市場監督管理局行政警告并罰款2萬元。

報道稱，2020年7月14日，膠州市市場監督管理局執法人員對青島錦泰創升建設發展有限公司的“碧云灣一組團”和“碧云灣二期小區”樓盤項目售樓處進行現場檢查，發現該公司與消費者簽訂的《商品房認購書》涉嫌存在不公平格式條款。

經執法人員核查發現該公司涉嫌在格式條款中加重消費者承擔應當由格式條款提供方承擔的經營風險責任、排除消費者依法變更或者解除合同的權利，違反了合同法相關之規定。當事人在格式條款中排除消費者依法變更或者解除合同的權利的行為，鑒于當事人違法行為持續一年以上，與消費者采用格式條款訂立合同數量為2515份，屬于嚴重違法情節。

因此膠州市場監管局責令當事人改正上述違法行為，決定對當事人作出行政警告并罰款2萬元。

據“騰訊房產青島站”的文章，在精裝修方面，花樣年碧云灣和業主簽署了強硬的承諾函：讓業主承認項目與裝修成本存在差距，但承諾不會因為房屋裝修價格或者裝修成本問題向貴司提出調減房價、違約責任等任何權利訴求。

同時，該份“承諾函”同時表示，上述承諾內容系本人在知悉、了解該房屋以及房屋裝修狀況、裝修價格等相關信息的情況下的自愿承諾，系本人的真實意思且為不可撤銷承諾。

有業內人士表示，房價調控限價之下，有房企通過提高裝修價格變相抬高房價，規避政策監管，但又怕業主日后投訴，私底下會簽協議讓業主放棄以后索賠的權利。

北京市中聞律師事務合伙人閆創告訴雷達財經，根據民法典第四百九十六條，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

但有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

閆創表示，購房者有證據表明是強制簽署的話，如不簽承諾書不賣房的情形，后續可以主張承諾書無效。

除此之外，公開信息顯示，今年以來，花樣年子公司和參股公司在經營過程中數次被處罰。

3月13日，無錫市梁溪區應急管理局發布的行政處罰決定書文號“（蘇錫梁）應急罰[2021]11號”顯示，深圳市彩生活物業管理有限公司無錫分公司罰款1.5萬元，處罰事由為其存在未建立事故隱患排查治理制度的違法事實。

天眼查顯示，彩生活為深圳市彩生活服務集團有限公司全資子公司，彩生活服務集團為花樣年集團（中國）有限公司子公司。

3月23日，山西省市場監督管理局的公告顯示，花樣年旗下公司深圳市萬象美物業管理有限公司太原分公司今年3月曾因違法收費遭罰款58萬元。

4月25日，深圳市市場監督管理局網站公示的深圳市花樣年房地產開發有限公司涉嫌房地產廣告違法案（深市監罰字〔2021〕稽66號）顯示，深圳市花樣年房地產開發有限公司存在廣告違法行為。深圳市市場監督管理局依據《房地產廣告發布暫行規定》第二十一條，對該公司罰款6000元。

天眼查顯示，深圳市花樣年房地產開發有限公司成立于2006年4月20日，注冊資本6.40億人民幣。該公司大股東分別為昌煌實業（深圳）有限公司、深圳市康年科技有限公司，各持股50%。而深圳市康年科技有限公司大股東為深圳市正亦商貿有限公司，持股60%；第二大股東為花樣年集團（中國）有限公司，持股40%。

6月15日，重慶市花樣渝蓉房地產開發有限公司被重慶城市管理局罰款5.37萬元，原因是未取得建設工程規劃許可證擅自進行項目建設。資料顯示，處罰所涉及的西永組團地塊項目樓盤為“花樣年霍克尼的好時光”，系花樣年在重慶首個項目。

股權結構顯示，重慶市花樣渝蓉房地產開發有限公司占股99%的大股東成都深蓉置業有限公司，系花樣年集團（中國）有限公司旗下公司。