來源：黑池財經(jīng)

潘石屹終究還是“跑”了，時隔15個月，潘石屹還是決定把SOHO中國賣給黑石集團(tuán)，只是這一次交易對價比去年足足低了10億美元。

6月16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告稱，已經(jīng)收到黑石集團(tuán)發(fā)出的全面收購要約，收購價格為每股5港元，總額236.58億港元(約195億元人民幣、30億美元)，交易完成后，黑石將取得SOHO中國控股權(quán)，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

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然而，在最新的全面收購要約之下，黑石集團(tuán)此次投資SOHO中國，與去年坊間傳言得火熱的“40億美元”的交易對價相比，卻是打了7.5折，而在此之外，外界也再度關(guān)注，潘石屹終于要成功“跑”了嗎？

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根據(jù)要約價，SOHO中國董事長潘石屹以及執(zhí)行董事張欣在本次交易完成后，將成功套現(xiàn)約142.8億港元，并保留公司9%的股份，而潘石屹保留這點股份，或許只是個減少爭議的障眼法。

縮水10億美元“清倉” 在國內(nèi)“去意已決”

事實上，業(yè)內(nèi)對這一消息并不感到意外，SOHO中國的賣盤計劃由來已久，賣身黑石，意味著潘石屹從2014年就開始的賣賣賣節(jié)奏得以延續(xù)，其清倉國內(nèi)資產(chǎn)動作更進(jìn)一步。

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早在2019年10月，市場上就傳出消息稱SOHO中國擬售項目總價值為人民幣500億-600億，包含京滬兩地8個商業(yè)物業(yè)，而且首批交易已展開，接盤方正是黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團(tuán)，而關(guān)于潘石屹加速清空國內(nèi)資產(chǎn)“跑路”的傳聞亦是甚囂塵上。

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當(dāng)時潘石屹的回復(fù)是——“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護(hù)照是中華人民共和國的護(hù)照，房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言”，但無論潘石屹怎么“嘴硬”，他從2014年就開始清倉的事實已經(jīng)擺在臺面。

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2014年初，SOHO中國作價52.3億元向金融街出售了海倫廣場、靜安廣場兩個物業(yè)項目；2014年9月，SOHO中國向攜程控股出售凌空SOHO約10萬平方米物業(yè)，作價30.5億元。

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2015年SOHO中國向復(fù)星集團(tuán)出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權(quán)益；2016年SOHO中國以32.2億元的對價，將位于上海的SOHO世紀(jì)廣場出售給國華人壽；2017年，SOHO中國以85.8億元，相繼賣了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業(yè)。

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時至2019年，SOHO中國“賣賣賣”的節(jié)奏出奇著急，當(dāng)年SOHO中國宣布78億出售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業(yè)。

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而除了賣樓，SOHO中國旗下的其他資產(chǎn)也進(jìn)入清倉狀態(tài)，2019年9月30日，SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位；同年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中國旗下共享辦公項目SOHO 3Q也被出售，而就在2018年，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q將拆分上市。

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從這次黑石接盤的價格來看，相比去年3月最開始的談判價格打了7.5折，但對急于轉(zhuǎn)讓公司并退出中國房地產(chǎn)行業(yè)的潘石屹夫婦而言，他們的目的還是達(dá)到了。

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而有意思的是，在國內(nèi)“去意已決”的潘石屹，卻不停的在國外買買買。

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從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權(quán)，以及7億美元聯(lián)合巴西財團(tuán)收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)，而他們的長子潘瑞也已經(jīng)在英國成立了房地產(chǎn)公司并投資多個項目。

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不僅如此，“跑到美國”的潘石屹夫婦開始為美國教育貢獻(xiàn)資本，2014年為哈佛大學(xué)捐了1500萬美元，同年又給了耶魯大學(xué)1000萬美元，后來夫妻倆成立基金會又為哈佛捐了1億美元，但是從來沒有為中國大學(xué)捐過一次。

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捐款之時，張欣是這么解釋的，“讓中國的貧困學(xué)生到世界一流大學(xué)去讀本科”，彼時就有網(wǎng)友直言，“能在這樣大學(xué)就讀的學(xué)生又有幾人貧困？”，值得一提的是，人們很快發(fā)現(xiàn)，捐款沒多久后，潘石屹的兩個兒子先后入讀耶魯和哈佛。

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凈利潤連降三年 核心業(yè)務(wù)失利

事實上，無論潘石屹出售SOHO中國的動機(jī)是什么，不可否認(rèn)，經(jīng)營業(yè)績是促成潘石屹出手的重要因素之一，自從2012年實現(xiàn)百億利潤的高光時刻之后，SOHO中國營收和利潤就一直在節(jié)節(jié)下滑。

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2012年，SOHO中國開始了從“銷售”向“自持”的轉(zhuǎn)型，收入來源從賣樓轉(zhuǎn)為收租，但自轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國的營收幾乎逐年下降，其峰值出現(xiàn)在2010年，當(dāng)年營收達(dá)到182.15億，至2014年后，SOHO中國營收跌破百億。

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最近三年，SOHO中國的經(jīng)營情況更是每況愈下，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，該公司實現(xiàn)的營業(yè)收入分別為20.89億元、22.44億元、25.16億元；歸屬于母公司股東的凈利潤分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。

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2020年，SOHO中國目前所持有的9個物業(yè)項目平均出租率為79%，合計實現(xiàn)租金收入約14億元，占總營收的比例為63.88%左右，而2017年該占比約為85%，下降了超20個百分點，也就是說，SOHO中國的核心業(yè)務(wù)是越來越虧損的。

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潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢”？