來源：金角財(cái)經(jīng)

作者：于問之

從年初的深圳、上海，到2月的北京，再到3月的杭州、無錫、成都、西安，4月的廣州、合肥、寧波、東莞、南通......

住建部化身為最繁忙的中央部委，前堵后截，把一眾已經(jīng)冒頭、想要冒頭、正在冒頭的城市，全部摁了下去。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國樓市調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量已經(jīng)超過140條，單月數(shù)量超過40條，平均每天1.3條。

可以說，樓市早就步入下行周期，曾經(jīng)鉆空子套取消費(fèi)貸買房的行為，也不再成為一些地方的潛規(guī)則，而是擺在臺面上，作為痛批整治的對象。

伴隨而來的，還有二手房限價(jià)、土地供應(yīng)、整頓中介等多方面舉措，就連打著人才落戶幌子松綁樓市的南昌，新政也沒撐過一天。

曾幾何時，2018年國家出臺資管新規(guī)，金融去杠桿步入深水期。那些在中國金融體系里囂張跋扈了十幾年的影子銀行和灰色生態(tài)，連帶著P2P灰飛煙滅。

經(jīng)此一役，央行、銀保監(jiān)、證監(jiān)會等相關(guān)部門在真刀實(shí)槍中積累了豐富的整治經(jīng)驗(yàn)。

一系列跡象表明，這些經(jīng)驗(yàn)開始瞄準(zhǔn)炒房層面了，樓市儼然來到新的十字路口。

深圳歷來是樓市調(diào)控的“樣板間”，從這座城市的樓市冷熱，能夠一窺地產(chǎn)行業(yè)的劇變。

中國人民銀行深圳中心支行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年3月，有超過2000億的“熱錢”撤離了深圳。

?

短期來看，資金總量變動與樓市冷熱情況息息相關(guān)，之所以出現(xiàn)這樣的資金撤離，不斷收緊的樓市調(diào)控政策是一大因素。

譬如，2月出臺的“二手房官方參考價(jià)”就極具殺傷力。有了它之后，中介機(jī)構(gòu)將不能在任何場合公布實(shí)際成交價(jià)，必須且只能公布官方參考價(jià)。

在很多片區(qū)，官方參考價(jià)只有實(shí)際成交價(jià)的70%，個別盤甚至腰斬。另外，深圳的豪宅線重新劃定，總價(jià)變更為750萬元。

深圳出臺二手房交易指導(dǎo)價(jià)格，還容易引發(fā)殺豬盤，圖源網(wǎng)友截圖

一時間，二手房市場普遍降溫，市場轉(zhuǎn)冷。

在實(shí)際執(zhí)行過程中，也出現(xiàn)了一些有意思的現(xiàn)象。即便價(jià)格被控制了，一些業(yè)主會通過其它方法繞過價(jià)格，例如價(jià)格歧視。例如原本一套房子1000萬，你非要我賣800萬，好，那我得有個補(bǔ)充合同，200萬少不了，沒談妥大不了先不賣了。

可謂上有政策，下有對策。但折騰來折騰去，房子流動性是大大降低了。

?

隨后，深圳開始嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，還嚴(yán)查打新資金，比如購房者首付款來源是否合理合法、月供能力是否充足，并整治代持、眾籌打新等行為。

上周，七部門查處深房理的消息堪稱驚天巨雷，惹得一眾炒房客噤若寒蟬。

深房理的罪狀公告里列得很清楚，簡單來說，是其不僅自己炒房，更是把“炒房”作為一個產(chǎn)業(yè)鏈，玩起了滾雪球的炒房生意，以推高房價(jià)為終極目標(biāo)。

最終，“深房理”從首爆到查處嚴(yán)懲只用了6天時間。

某種程度上，這樣的騷操作在深圳層出不窮，尤記去年4月，這座城市就曾曝出拿疫情貼息貸款去炒房的行為。

這一次，針對明里暗里的騷操作，高層不會“睜一只眼閉一只眼”了。

在這座特區(qū)差點(diǎn)要淪為“先行炒房區(qū)”之際，七個部門聯(lián)合作戰(zhàn)、鐵腕出手，其殺雞儆猴意味，你細(xì)品！

短期來看，效果立竿見影。目前深圳二手房市場全面轉(zhuǎn)冷，只有少量供應(yīng)的新房由于價(jià)格倒掛，還維持一定熱度。眼下這一情況，還將至少維持1年到1年半。

于是不難發(fā)現(xiàn)，熱錢開始撤離出深圳，到深圳周邊或其他省市尋找機(jī)會。

最典型的莫過于廣州黃埔、番禺，東莞鳳崗、長安等環(huán)深片區(qū)，自去年以來，迎來了一波普漲。直到最近，這些地市的房價(jià)才逐漸平穩(wěn)。

那么，房價(jià)真的能被摁住嗎？

種種跡象表明，2021年是老齡化加速、人口增速放緩、金融周期見頂之年。

房住不炒不再只是一句聽來響亮的口號，而是切切實(shí)實(shí)嚴(yán)防死守，從多個維度將中國樓市“五花大綁”。

事與愿違的是，在金融供給（產(chǎn)業(yè)集中度管理）、交易限制（四限）和行業(yè)監(jiān)管（融資三道紅線、預(yù)售監(jiān)管等）均出臺調(diào)控措施情況下，國內(nèi)樓市泡沫依然持續(xù)膨脹。

1月和2月，中國新房銷售猛增133%，而房地產(chǎn)投資增長38%。同期，這種需求推動房地產(chǎn)貸款增長14%，增幅為7年來最高。

房價(jià)上漲壓力到底大不大，央行也說的夠清楚了。前幾日，央行公開表示：部分熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的壓力仍然比較大。

房價(jià)持續(xù)漲，一定另有其因。

有分析認(rèn)為是土地市場壟斷，然而實(shí)際上政府這幾年為穩(wěn)房價(jià)，還增加了不少限價(jià)土地供應(yīng)；貨幣政策早已轉(zhuǎn)向，因而也不會是主因。

回歸到供求關(guān)系分析，在交易層面上，熱門地區(qū)樓市的供應(yīng)又往往不足，選擇捂盤惜售。

這樣來看，似乎房價(jià)上漲變成了一門玄學(xué)。事實(shí)上，今年的形勢嚴(yán)峻不同以往。

總的來說，主要分為兩個方面。

?

一方面，從外部環(huán)境來看，碰上了世界性資金過剩。

坊間通常認(rèn)為，支撐房價(jià)上漲預(yù)期的最大動力，是貨幣放水，或者說央行的寬松貨幣政策。

從現(xiàn)實(shí)層面來看，國內(nèi)一波一波放水，再加上各國央行爭相放水，美國的無限制QE，寬松貨幣政策確實(shí)在延續(xù)。從最新動態(tài)來看，3月底央行宣布大幅降息，下調(diào)7天期逆回購利率20個基點(diǎn)，某種程度上也釋放了寬松信號。

貨幣政策的寬松，是否轉(zhuǎn)化為購房動力？這一結(jié)論，其實(shí)存在爭議。

有說法認(rèn)為，社會融資規(guī)模創(chuàng)新高為房地產(chǎn)市場帶來巨量增量資金；但另一個層面，是眾多買家為買房而大量貸款，本身創(chuàng)造了巨額社會融資。

換言之，更大程度上買房并非社會融資的結(jié)果，而是其原因。也就是說，歸根結(jié)底，推高房價(jià)的，依舊是預(yù)期，或者說是房價(jià)只漲不跌的集體信仰。

畢竟，眼下的主要矛盾，是百姓抗通脹買房的迫切需求和樓市調(diào)控遏制房價(jià)上漲之間的矛盾，它很難調(diào)和。

難道真的要把錢導(dǎo)向股市？不少人調(diào)侃“股市是用來住的”，并不是空穴來風(fēng)。

另一方面，從中國自身的房地產(chǎn)周期性規(guī)律來看，2021 年面臨較大行情上揚(yáng)壓力。

不少行業(yè)人員認(rèn)為，房地產(chǎn)有其特殊的行業(yè)周期性。從拿地（一級市場）到樓盤交付（二級市場）再到進(jìn)入二手房市場（三級市場），差不多是五年。

這么算下來，2021年很像2016年，除了銀根層面保持寬松，京滬深此前在2016-2017年超嚴(yán)苛的調(diào)控政策，已被基本消化。

目前來看，也呈現(xiàn)一些類似2016年的特征。都是一線城市帶頭，其他城市緊跟其后上漲。?大熱的成都、西安、合肥已經(jīng)調(diào)控，環(huán)滬的花橋、嘉興頻繁跳漲，佛山、珠海等大灣區(qū)熱門二三線城市也將迎來一波上漲潮。

也就是說，資金輪動和房產(chǎn)周期，在2021年同樣無法避免。

只是調(diào)控這根弦仍然緊繃，新一輪城市輪動，各城市漲幅將會弱于上一輪，輪動效應(yīng)也會有所減弱。

需厘清一點(diǎn)，樓市調(diào)控的邏輯并非抑制房價(jià)上漲，而是抑制其過快上漲。

從我國目前60%左右的城市化水平來看，樓市分化情形還將持續(xù)，重點(diǎn)城市溫和上漲行情很難抑制。

因此，一系列調(diào)控舉措的本質(zhì)，是中央與地方在財(cái)稅分配層面的溫和博弈，這場持續(xù)的博弈未必是要分出輸贏，而是你弱我讓你強(qiáng)，你強(qiáng)我讓你弱。

所以，調(diào)控未必會永遠(yuǎn)嚴(yán)厲，起碼要保護(hù)真實(shí)居住需求。

可是，要想讓住房脫離金融屬性、回歸居住屬性，就要增加持有環(huán)節(jié)成本。作為一種經(jīng)濟(jì)市場體系的制度安排，唯一方式就是稅收。

近年來，行業(yè)內(nèi)外多次吹風(fēng)征收房地產(chǎn)稅已不是什么新鮮事，近日這一話題再被提及。

4月7日，財(cái)政部稅政司司長王建凡表示，財(cái)政部將積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

在不少人看來，房地產(chǎn)稅的震懾威力極大，它就像一把懸在購房者頭上的“達(dá)摩克里斯之劍”。

誠然，這一說法有一定道理。開征房地產(chǎn)稅，可以一定程度約束樓市的“食利者階層”。其背后邏輯是，隨著持有環(huán)節(jié)成本的增加，炒房持有者也不得不盡力尋找租客——要么自己找，要么中介找，或者專業(yè)機(jī)構(gòu)包租。

如此一來，可以一定程度做到“不炒”，實(shí)現(xiàn)“房住”，從而增加居住的供應(yīng)，避免了社會整體資源的浪費(fèi)。

但對過熱的城市來說，房產(chǎn)稅實(shí)際威力并不如預(yù)期。樓市全面真實(shí)居住下，房價(jià)再高也是無泡沫的。

比如，目前在全國范圍內(nèi)，上海與重慶兩城已率先試點(diǎn)，即便如此，上海房價(jià)并沒有因此就降下來。

此外，房產(chǎn)稅與土地出讓收入，往往還存在此消彼長的關(guān)系。要知道，國內(nèi)大部分城市都患有土地財(cái)政依賴癥，已經(jīng)到了積重難返的程度。

中指研究院發(fā)布的2020年報(bào)告顯示：去年全國300城市土地出讓金總額為5.9萬億元，同比增加16%。上海、杭州、廣州、南京等城市土地出讓金超過2000億，常年高居不下。

圖：圖源中指研究院

針對這一現(xiàn)象，廈門大學(xué)城市研究教授趙燕菁就曾指出，“土地財(cái)政”下，中國貨幣的信用的“錨”就是土地。在某種意義上，人民幣是“土地本位”貨幣。中國之所以沒有產(chǎn)生超級通貨膨脹，關(guān)鍵在于人民幣的信用基石——“土地”——的價(jià)值和流動性屹立不倒。

?

而對國內(nèi)大部分城市政府來說，基于生產(chǎn)端的稅收政策、GDP考核都鼓勵地方政府刺激投資而非消費(fèi)，賣地已經(jīng)形成了路徑依賴。

比如，廣州4月初的調(diào)控，幾乎都是蜻蜓點(diǎn)水的分內(nèi)事，缺乏硬核措施。

其中一大原因，便是廣州雖然財(cái)政收入足夠可觀，但還得支援廣東全省，所以還是會依賴土地財(cái)政。因此，除非廣州漲得實(shí)在是太快了，才有可能真正重拳出擊。

某種程度上，開征房地產(chǎn)稅未必能做到一勞永逸。其核心目的，是重新調(diào)整中央與地方的利益分配，是想用房地產(chǎn)稅來代替土地財(cái)政，一改熱衷賣地的風(fēng)氣。

只是目前來看，還沒到時機(jī)。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，首要目標(biāo)還是防風(fēng)險(xiǎn)，為此，要限制價(jià)格漲得過快，也要限制大量資金進(jìn)入樓市，以免突然炒高樓價(jià)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

去杠桿成了當(dāng)務(wù)之急。

歷歷在目的是，銀保監(jiān)會主席郭樹清上一次連續(xù)3次痛批的對象是“P2P”。第三次喊話之后不到6個月，P2P跌跌撞撞，終究歸入塵土。

現(xiàn)在，輪到郭主席連續(xù)喊話三次的東西是：房地產(chǎn)灰犀牛。

樓市還將往何處去，已經(jīng)不言而喻了。