來源|丁祖昱評樓市=

2025年7月30日中央政治局會議召開，在未明確提及房地產(chǎn)的情況下，強調(diào)了落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。

7月15日召開的中央城市工作會議則明確高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。

“城市更新”將成為未來房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

當(dāng)前，城市更新已上升為城市轉(zhuǎn)型升級與可持續(xù)發(fā)展的重要主線。從“扎實有序推進城市更新改造”到“高質(zhì)量開展城市更新”，城市更新工作已從前期試點探索、大范圍鋪開、邁入以質(zhì)效為導(dǎo)向的新周期。

近年來，全國城市更新工作圍繞八大重點任務(wù)持續(xù)推進。近三年每年城市更新項目數(shù)量均保持在6萬個以上，“十四五”期間相關(guān)投資總規(guī)模預(yù)計可達20萬億元。2024年項目數(shù)量雖有所放緩，但投資額較去年仍保持增長，發(fā)展模式逐漸向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。

2025年作為“十四五”規(guī)劃收官之年，城市更新工作進一步提速。

今年5月中央層面出臺首個全面系統(tǒng)的城市更新政策；6月財政部與住建部聯(lián)合公示了2025年度中央財政支持城市更新行動評選結(jié)果，北京等20個城市成功入選。

未來幾年，中央財政將安排超過200億元補助資金，用于支持上述城市城市更新推進工作。

當(dāng)前城市更新仍以片區(qū)更新為主導(dǎo)。

以上海為例，2025年上海明確了46個城市更新單元，其中7個項目已進入實施階段，28個處于規(guī)劃編制期，另有11個于2025年啟動編制。

從已公示的方案來看，“商辦居住混合”功能定位占比較多。功能混合與業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為提升區(qū)域活力的核心引擎。以徐家匯-01更新單元為例，其聚焦三大方向：一是培育特色街區(qū)與非標(biāo)業(yè)態(tài)；二是著力提升乙級、丙級樓宇品質(zhì)；三是適度增加公寓式酒店等過渡性居住配套。

當(dāng)前片區(qū)更新的市場參與主體也呈現(xiàn)多樣化趨勢：地方國企依托其土地儲備優(yōu)勢，通常主導(dǎo)大體量、成片區(qū)的開發(fā)；外資企業(yè)憑借較好的運營能力，更聚焦于商辦比例較高的綜合體項目；而市場化房企則偏重通過股權(quán)收購等方式，介入核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項目。

• “商轉(zhuǎn)住”疏導(dǎo)未來增量，樓宇更新盤活既有存量

近一年來，土地用途調(diào)整現(xiàn)象日益增多，且逐步延伸至杭州、義烏、南京等二三線城市，呈現(xiàn)范圍擴大態(tài)勢。

據(jù)初步統(tǒng)計，2024年深圳市共有13宗轉(zhuǎn)性地塊；而2025年1-8月該類地塊數(shù)量已增至16宗，保持穩(wěn)步增長。在各類轉(zhuǎn)性情形中，商辦用地轉(zhuǎn)為住宅用地的比例較為突出，深圳約為31%，同期上海約58%。

隨著“商轉(zhuǎn)住”項目的實質(zhì)推進，未來區(qū)域內(nèi)的商辦、住宅體量將從源頭上得到有效調(diào)控。

而對于已進入市場的低效存量商辦樓宇，目前上海已選取10個商務(wù)單元、超200棟樓宇開展試點。2025年下半年，上海出臺全國首部商務(wù)樓宇更新專項政策《關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，并公布六個單元的具體實施方案，涵蓋51處待更新樓宇。更新將依據(jù)樓宇等級與產(chǎn)權(quán)方意愿，采取提質(zhì)改造、重建、轉(zhuǎn)型或退出等多元路徑。預(yù)計更新后項目效益可提升約20%至超100%。

在城市化下半場，隨著“商改住”與“非轉(zhuǎn)居”路徑的成熟，依托“功能性國企+建筑改造商+專業(yè)運營商”的協(xié)力推進，城市更新正實現(xiàn)用地突破、功能融合與配套完善。

• 國有企業(yè)存量資產(chǎn)盤活持續(xù)深化，金融工具創(chuàng)新完善

今年國有企業(yè)持續(xù)深化城市更新行動，積極盤活存量資產(chǎn)，形成了一批可復(fù)制的創(chuàng)新模式。上海城投寬庭徐匯社區(qū)作為市屬國企首單R4地塊并購盤活項目，由上海城投集團聯(lián)合上海國盛集團、儀電集團共同推進。項目利用保租房REITs凈回收資金完成收購，盤活了華鑫置業(yè)存量資產(chǎn)，構(gòu)建了“投融建管退”閉環(huán)。

天津則落地全國首單存量盤活不動產(chǎn)信托項目“津不動產(chǎn)1號”，通過“國有資本+信托工具+運營機構(gòu)”三方協(xié)作，將國企持有的配套商業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為信托財產(chǎn)，由北方信托引入專業(yè)機構(gòu)運營，形成“盤活—收益—再升級”的良性循環(huán)。2024年，天津積極盤活存量資源資產(chǎn)，已盤活土地2.26萬畝，房產(chǎn)超過1000萬平方米，實現(xiàn)收入593.6億元。

隨著融資工具的持續(xù)深化，地方政府、國企、金融機構(gòu)與運營企業(yè)形成的合力，將是實現(xiàn)規(guī)?；P活的核心支撐。

2025年進程已過四分之三，可以看到今年城市更新在長期制約其推進的用地與資金兩大難點上，迎來了實質(zhì)性的政策支持與機制創(chuàng)新。

土地政策層面，存量用地功能轉(zhuǎn)換、容積率獎勵與補地價機制相繼明晰；資金支持方面，中央財政補貼與多元化金融工具協(xié)同發(fā)力，為項目推進構(gòu)建起雙重保障。

隨著體系持續(xù)完善，市場活力正被進一步激活，引導(dǎo)各類主體更深度參與。一個更加兼具社會可持續(xù)性與市場可行性的更新圖景，正逐漸清晰。