來源|丁祖昱評樓市

一線城市北京、上海和深圳，二手房掛牌規模同比漲幅均在五成以上，業主出售意愿明顯增強。而杭州波動最大，8月二手房掛牌規模同環比齊降，業主掛牌積極性明顯下降。

進一步來看，掛牌積極性與市場成交基本一致，比如上海8月二手房成交1.76萬套，同環比齊增，相對應的二手房掛牌規模也迎來增長；杭州8月二手房成交環比下降10.2%，與之相對應的是單月新增掛牌量也縮水近三成。

透過新增掛牌房源的結構性變化，結合成交結構數據，我們發現重點城市二手房市場供需錯配的情況仍然不容忽視。

二手房源掛牌規?？梢灾庇^的看出市場信心的變化。

從CRIC監測的北京、上海、深圳、杭州四城新增掛牌套數來看，8月四城掛牌量季節性回升，但四大城市的二手房市場正在經歷一場深刻的“信心分化”。

具體城市來看，8月份北京新增掛牌規模最大，單月有接近1.8萬套二手房上新，同比增長33%，環比增長7%。1-8月新增二手房掛牌14萬套。深圳同比漲幅最高，8月新增掛牌5989套，同比增長94%。上海8月份新增1.55萬套二手房掛牌，同比增長51%。

四個城市中，只有杭州一城同環比齊跌，業主掛牌積極性自4月份“腰斬式”下跌之后穩步回落。

從走勢來看，四個城市基本一致，即在3月“小陽春”迎來掛牌高點后開始下滑，而北京和上海因政策寬松帶動，市場信心有所回升，掛牌量有上揚趨勢。而深圳波動不大，市場情緒整體穩定。?

從掛牌總價段來看，北京、上海、深圳、杭州四城新增掛牌量占比走勢有著較大的差異化。

北京500萬元以內低總價段剛需剛改房源業主掛牌積極性回升，新增掛牌量占比環比持增1.37個百分點，同時增幅在各面積段中也較為顯著。

而對應該總價段成交端占比變化卻在大幅下滑，北京300-400萬成交環比下降了0.96個百分點，總價400-500萬成交略有上升。

同樣，在上海，總價500萬元以下房源掛牌占比上升，環比增加0.75個百分點。但買家并沒有同步增加，成交增幅仍小于掛牌增幅，總價500萬元以下房源成交占比環比增加0.71個百分點，而200-500萬價格段成交占比更是下降0.73個百分點。

這一總價段的業主掛牌多以“賣一買一”的置換客群為主，但現實是該價格段供應量大，而承接的買家觀望情緒濃厚，從而拉長去化周期，價格下行壓力也最大。

另外，上海600-800萬元中改房源掛牌占比顯著回升，8月環比增長0.37個百分點至9.29%，而對應的成交占比只有4.94%，且環比下降0.19個百分點。

這也進一步驗證了總價300-500萬市場去化難，進一步影響到這部分剛改客群向上置換的鏈條。

另外，杭州在整體掛牌總量下滑的情況下，總價300萬元以下剛需房源掛牌持續增加，二手房內部結構也迎來分化。

8月份，杭州總價300萬以下二手房掛牌房源占比增長1.27個百分點，與之相對應的是該價格段成交占比卻下降了2.86個百分點，主力剛需市場購買力明顯減弱，相對來說，杭州總價300萬以下純剛需房源去化壓力較大。

杭州二手房市場需求向上轉移比較明顯，總價500-1000萬中高端業主掛牌意愿明顯降低，掛牌占比環比下降1.19個百分點，而成交占比明顯增長。

重點城市低總價段新增掛牌房源占比持續上升，剛需市場“買方”特征更為明顯，議價空間相對較大，業主為快速出貨“以價換量”推動二手房價下探。

從新增掛牌房源變化來看，北京、上海和深圳業主信心有所恢復，出售意愿增強，而杭州掛牌積極性回落，市場情緒相對謹慎。

基于二手房業主掛牌心態轉變和各城市二手房成交結構特征來看，二手房市場熱度還將進一步回落。一方面掛牌量增多，市場供應量維持高位；另一方面優質產品力新房入市將分流部分高端客群。

在供應增加的情況下，掛牌基數較大的剛需盤業主將會越來越難，如果沒有顯著的價格優勢，交易周期可能會進一步拉長，能否快速出貨還要看業主的讓利幅度。