來源|丁祖昱評樓市

自9月6日起，深圳戶籍及社保1年以上非戶籍，在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區購買商品住房不限套數；非戶籍無社保，在以上范圍內購買商品住房限購2套。同時，鹽田區、大鵬新區不限購。

對比北京、上海政策，深圳此次限購松綁力度明顯更高，限購區域明顯縮圈，僅保留福田區、南山區和寶安區新安街道。

去年9月末北上廣深先后限購松綁，廣州成為第一個全面取消限購的一線城市，此后，2024年第四季度整體市場復蘇明顯，整體走出翹尾行情。

今年9月初，一線城市再次政策松綁，或將帶動“金九銀十”市場止跌回升。

2025年9月5日，深圳發布優化調整房地產政策措施。主要內容如下：

1、符合深圳市商品住房購買條件的居民家庭（戶籍及社保1年以上非戶籍）：在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區購買商品住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房；在福田區、南山區和寶安區新安街道購買商品住房套數不變（戶籍2套，非戶籍1年以上社保1套）

2、非戶籍無社保：在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區范圍內購買商品住房限購2套；不能在福田區、南山區和寶安區新安街道購買商品住房。

3、在鹽田區、大鵬新區購買商品住房不限購。

4、成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。

5、企事業單位在福田區、南山區和寶安區新安街道范圍內購買商品住房，需同時滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件。在其他區域購買商品住房，無需滿足上述條件，不再審核購房資格。

6、商業性個人住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房。

從政策本身來看，深圳的限購范圍大幅縮窄，此前的羅湖區、寶安區的西鄉街道已不在限購范圍內，目前僅剩下福田區、南山區和寶安區新安街道仍執行限購，其他區域都有明顯放開。

此外，深圳還同步優化了企事業單位購房政策以及信貸政策，未來住房貸款利率不再區分首套住房和二套住房。

在深圳之前，北京和上海已于8月8日及8月25日發布限購松綁措施，對比來看，深圳此次限購松綁力度明顯更高。

首先是從區域上，北京是針對原本就有購房資格的人放松了五環外的限購，即京籍或社保滿2年非京籍，而對于在北京沒有社保的人，還是無法購買。

上海與北京類似，也是需要符合條件的購房者才能在外環外不限購，即滬籍或社保1年非滬籍，對于在上海沒有社保的人，依然無法購買。

而深圳則放開了非深籍購房限制，非深籍無社保可在羅湖區、寶安區（不含新安街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區最多購買2套房，同時在鹽田區和大鵬新區不限購。

其次是社保門檻上，北京五環內3年，五環外2年，特殊人才1年，上海外環內3年，外環外1年，而深圳只有1年。

最后是信貸政策，北京仍區分首套與二套利率，上海和深圳都已不再區分。

此次一線城市對限購的集體松綁，讓人聯想到了2024年9月底時曾經歷過的一輪調整。

當時，2024年9月26日，中央政治局會議首次定調“促進市場止跌回穩”，9月29日，上海率先調整住房限購政策，揭開一線城市限購松綁的序幕，隨后廣州全面放開限購，深圳住房限購政策也迎來松綁。9月30日晚間，一線城市最后一個北京也發布調整政策。

隨后在一系列政策加持下，2024年第四季度一二手房成交均出現不同程度放量，百城新房成交止跌，二手房成交創歷史新高，

如今北京、上海、深圳再次集體松綁，或將帶動“金九銀十”市場止跌回升。

從率先松綁的北京和上海成交數據來看，新政至今成交均出現了不同程度的回升。

CRIC數據顯示，2025年8月北京新建商品住宅成交2733套，環比上漲6.2%，同比下跌12.1%。

據北京市住建委的網簽數據，8月北京二手住宅成交13331套，環比上漲4.28%，同比下降7.19%。

政策出臺在短期對市場起到提振作用。新政出臺后首周，新房網簽環比上漲44.58%，二手房環比上升13.98%，房源帶看量也明顯活躍。

但從8月份整體的市場反饋來看，新政對成交量雖然稍有拉動，但整體帶動力不強。2024年4月，北京曾出臺新政，京籍家庭擁有2套住房，可在五環外再買一套商品住房，已擁有1套住房的非京籍家庭，可在五環外增購1套住房等，已經釋放了部分五環外購房需求。

上海方面，CRIC數據顯示，2025年8月26日至9月2日新政后一周上海商品住宅成交面積17.51萬平方米，與2024年同期持平，但外環外成交11.04萬平方米，成交占比63.05%，較2024年同期的9.14萬平方米（約占52%）明顯上升。預計后續政策效應也將進一步呈現。

這一方面是上海放松力度更大，另外一方面除了限購之外，上海還取消了首套與二套的利率之分，公積金上調額度且允許“又提又貸”，免除外地首套房房產稅等，形成多維政策組合，覆蓋剛需與改善需求，整體強于預期。

在當前“金九銀十”關鍵節點，一線城市政策集體優化和松綁在一定程度上對市場信心有一定的提振作用，整體樓市也將迎來新的一輪保衛戰。

未來城市間、項目間分化還將持續加劇：核心一二線城市市場熱度或將延續高位波動，北京、上海、深圳受益于新政出臺，目前仍處于政策利好期，而成都、杭州因適銷對路改善盤入市，市場熱度有望延續。武漢、南京、合肥、鄭州等二線城市或將呈現出弱復蘇走勢，購房信心逐步修復。

隨著接下來兩月供應量提升和營銷力度持續加大，預期未來新房整體成交止跌，但考量到當前居民購房信心和消費乏力的客觀事實，整體增幅有限，延續弱復蘇走勢。