來源|丁祖昱評樓市

自2024年9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩”以來，整體市場都在推動房地產止跌回穩過程中。

2025年以來，中央和地方 “因城施策”出臺相關措施推動房地產止跌回穩，政策措施成效明顯，總體延續去年四季度以來止跌回穩的勢頭。

2025年7月30日中央政治局會議召開，此次政治局會議有關房地產行業沒有專門表述，強調了落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。聯系到7月15日召開的中央城市工作會議來看，高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產止跌回穩的重要抓手。?

此次國務院第九次全體會議的強調則將“城市更新推進城中村和危舊房改造”的重要性提到了更高的緯度。

2025年8月18日，李強主持召開國務院第九次全體會議強調：采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

半個多月前，7月30日中央政治局會議就曾強調了“高質量開展城市更新”。

我們認為，未來“城市更新”將成為房地產市場重要抓手，

目前，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在推動房地產業止跌回穩、構建房地產發展新模式的重要關口，新型城鎮化仍將為中國住房需求提供重要支撐。

首先，合理控制城市規模、優化城市空間結構的集約高效發展思路將推升城市核心區價值。其次，高質量開展城市更新、穩步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求。從我國城鎮化的發展進程看，前期為了滿足快速城鎮化帶來的剛性住房需求，更多是從期房、中小套型等“增加數量”方面著手，經過20年房地產業的高速發展，2021年以來在構建房地產行業發展新模式下，下一步需要解決的是住房“好不好”問題。最后，通過“好房子”供給迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，形成新的價格基準，最終形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。

通過供需兩端協同發力，可助力市場止跌回穩，中長期則能引導市場向“高品質、低風險、可持續”的房地產業發展新模式轉型。

2025年，中央城市工作會議、中央政治局會議、國務院第九次全體會議三大會議將城市高質量發展提到了更加重要的位置，與新型城鎮化密切相關的城中村改造和保障房建設，也迎來了新的發展機遇。

據克而瑞研究中心統計梳理，2025年前7月舊改、棚改類融資同比基本持平：舊改類專項債，共融資379億元，與2024年同期相同；棚改類專項債同比微降1%，前7月分別融資1274億元；

城中村改造、保障房專項債融資大幅增長：城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長487%；保障房融資253億元，較2024年同期增加152億元，同比增長151%。拉動保障性安居大類專項債整體同比增長33%。

前7月城中村改造和保障房建設類專項債發行規模增加了672億元，按一般專項債至少1.2倍的本息覆蓋倍數保守計算，將帶來至少800億的房產銷售相關收入增長，相當于2025年前7月商品房銷售金額同比增長1.5個百分點。

城中村多為集體土地上建設的“小產權房”，但無法自由流通，不過由于到城市產業聚集區的通勤時間較為合適，城中村往往擁有著大量的外來務工租客，居民就業能力較強，土地的潛在開發價值也相對較高。而當前強調的新型城鎮化，既要兼顧土地的使用效率，也要進一步加強城市外來人口的市民化，并通過保障房建設、購房需求側支持等政策滿足這部分人群的合理住房需求。

棚戶區屬于城鎮土地，在經歷了2015-2020年的大規模城市更新之后，各地優質板塊的棚戶區已經基本開發完畢，目前城鎮棚戶區大多位于老工業區或城市邊緣，且本身居住密度不高，土地價值有限，板塊開發周期過長。為嚴控地方政府隱性債務和相關風險，2021年財政部在對全國人大建議的答復文件中早已明確，專項債支持棚戶區改造“主要支持在建收尾項目，適度支持新開工項目”，這一表述在專項債分類目錄中沿用至今。

進一步對城中村改造類專項債進行細分，2025年一線城市增長最為顯著，前7月累計發行規模達到329億元，同比增長了43.4倍，和2024全年相比，也增長了接近1.5倍。近年來一線城市更為穩健的新房市場走勢、可控的庫存指標，尤其是2025年以來層出不窮的高溢價宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發展環境。并且年內上海、深圳還沒有完全完成保障性安居類的專項債發行，預計全年一線城市的同比增幅還將進一步大幅上升。

三線城市增速其次，同比增長198%，較2024年全年增長61%。作為城市高質量發展的重點區域，三線城市整體城鎮化發展水平低于一二線，再加之主城區面積相對較小，在中心城區周邊，仍有不少合適的城中村改造項目有待開發。2025年前7月三線城市共有156個城中村項目獲得了專項債融資，相關項目數量達到了2025年同期的三倍。

二線城市較2024年全年增長20%，增速稍慢于一線和三四線城市。在經歷了2010年以來長達10多年的高速發展之后，不少二線城市的城市建成區擴張速度已經遠遠超過了人口和經濟發展速度，并導致市區內存在著大量的潛在庫存，適合的城中村潛在發展機會也相對較少，因此2025年城中村改造類專項債投資增速也稍慢于一線和三四線城市。

具體城市方面，北京排在首位，前7月已有309億融資投向城中村改造類項目，占到全國城中村項目獲得融資的一半以上。近年來，北京市持續推動城市功能升級與周邊環境改善，譬如北京朝陽區在距離北京中心商務區南部10公里的地方仍有多個城中村，制約著產業、交通、商業發展，以十八里店鄉為代表的城中村改造成為了北京南部發展的重要戰略重點。

2025年以來，北京朝陽區已經有8個城中村改造項目獲得了9次專項債融資，合計獲得融資131.75億元，其中朝陽區十八里店鄉3次專項債融資合計91.7億，涉及2個城中村改造項目、4個村落。按北京建設用地結構、地價和房價保守估算，理論上將在長期帶來2000億元以上的優質增量土地，以及4000億的新房銷售金額。

重慶以22.8億元排在第二，不過65%的相關融資投向了外圍城區，市九區占比僅有35%。其中大足區獲得融資最多，達到5.63億元，共涉及4個城中村項目，總投資21億元，計劃建設住宅20萬平方米，并對周邊道路、公共服務配套等進行提升。

成都以21.3億元排在第三，也僅有14%的資金投向了主城5區，絕大多數融資仍投向了郊縣區域。其中高新區獲得融資規模最高，達到8.52億元，兩個項目總投資207億元，預計總收益270億元，共涉及安置房1.5萬個。

扎實推進城市更新行動，聚焦老舊小區改造、城市基礎設施提升等能夠有效推動城市向更高品質、更有溫度、更可持續的方向邁進。

同時，對安全舒適低碳科技的居住環境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。

在高質量城市更新背景下，各地供地質量將會不斷提升。未來真正的“好房子”將有望率先企穩回升支撐新房市場成交，形成新的價格基準，相對的同地段舊規產品、二手房等也將擁有新的價格平衡，最終整體市場將形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態平衡。