文|樂居財經 作者|王敏

據業內消息透露，廣州即將出臺住宅報建新規，嚴查“偷面積”行為。

也就是說，一大批靠飄窗、花池、天井“玩設計”的高得房率新房，今后恐怕再也見不到了。

雖然新規尚未正式落地，但相關部門已開始對項目報建進行“從嚴審批”，要求嚴格按照規劃規范執行。開發商以前靠“拼設計”“拼得房率”的玩法，正在失靈。

一位廣州房企人士透露，相關審批流程已變得非常嚴格，“以前設計得巧妙點，能偷出超高得房率，現在基本很難通過審批。”

業內人士表示，住宅新規的出臺，或將為眾多不能靠“高得房率”來擴大競爭優勢的二手房送來一場“及時雨”。

其實，在此前，全國多地就陸續出臺文件針對“偷面積”現象提出整治措施。

這些措施主要包括規范飄窗設計（僅允許廚衛采用內凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過“假飄窗”違規增加面積）、將所有結構柱納入面積核算、對40米以上樓層花池進行功能限定（禁止改造為實用空間）、標準化建筑內部天井尺寸（規避增加戶型數量而壓縮天井尺寸）等。

2024年6月，成都市規劃和自然資源局發布的《成都市規劃管理技術規定（2024）》中指出，每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設備平臺、空調板、構造板、抗震板等）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。

值得注意的是，此前，這類空間的水平投影面積占比要求為不超過15%。

另外，《成都市建筑工程竣工規劃土地核實工作程序及標準》中要求，“板率”增加值不得超過1.5%，這意味著開發商違規改造設備平臺導致板率超標將無法通過驗收。通知還要求層高誤差值限制在0.15米以內，防止開發商通過加高夾層、隔板等方式變相擴容。

廣州則是在2023年年底出臺《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，其中將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制其進深。

此外，北京也收緊了建筑新規。在今年2月，北京“好房子”最新陽臺標準，它給陽臺贈送尺度做出了明確的量化：“按需設置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。”

而在最近，北京市場傳出了新消息——新項目得房率將被收緊，不再允許大面積的贈送。

在這些規定的指引下，成都、廣州等多座城市開始上架能夠打造高實用率住宅的地塊。

例如，成都的萬科·都會甲第項目主推建筑面積86至121平方米的改善型產品，最高得房率達到113%；成都越秀閱金沙項目的得房率也高達120%。

在今年6月17日，黃埔區KXCGS-I4-8地塊掛牌出讓，結果無一家房企出手，最終撤牌。

地產經濟學家鄧浩志指出，這一切源于廣州剛剛宣布的“禁止偷面積”政策。

一位業內人士表示，各地對優化容積率計算的方式，可以提高住宅的實用率，在同樣的地價前提下，這類項目顯然會更有優勢，更受到房企的青睞。“既能做到穩定地價，又能夠讓購房者享受到更高的實用率，對新規樓盤是共贏的。”

某機構一份研報中表示，從政策引導到市場實踐，“好房子”建設既需要房企以匠心打磨品質，在合規框架內通過設計創新提升居住體驗，也依賴監管體系的持續完善。