來源|丁祖昱評樓市

8月15日，深圳寶安中心宅地成功出讓，華潤招商聯合體以86.4億元競得該地塊，溢價率35%，成交樓板價59586元/平方米，刷新寶安中心板塊地價新紀錄。此前深圳南山前海地塊以84180元/平方米樓面價，86.1%溢價率僅刷新了深圳土拍的樓板價紀錄，也創下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。

7月25日，上海徐匯衡復風貌地塊以12.25億的總價、溢價率22.38%競得，20萬/平方米的成交樓面價，刷新全國土地單價。

不僅是一線城市，7月22日，蘇州工業園區雙湖低密宅地由綠城中國以46.7億元競得，成交樓板價6.5萬元/平方米，刷新蘇州樓板價紀錄，并同時刷新了江蘇省樓板價的新紀錄。

2025年至今，新房及二手房銷售尚未完全企穩之下，土地市場“蠢蠢欲動”。

實際上，經歷了市場“大浪淘沙”之后，改善驅動的樓市邏輯下房企對核心區域優質地塊虎視眈眈。據克而瑞研究中心重點統計的30個城市土拍數據，2025年前7月重點溢價成交地塊比重達30%。

一邊是“高溫中慢調的樓市”，一邊是“低谷中高熱的地市”，有人出局，有人狂奔。誰在積極拿地補倉？誰又在瘋狂“搶地”？

2025年至今，房地產雖然有所波動，但總體上還朝著止跌回穩的方向邁進。市場交易量同比降幅較去年全年有所改善，市場價格降幅整體收窄。

在整體新房及二手房銷售尚未完全企穩的當下，作為前端市場的土地市場“蠢蠢欲動”，多個城市拍出多幅高熱地塊。

最熱的要數上海7月25日拍出的徐匯衡復地塊，該地塊以200257元/平方米成交樓板價刷新全國土地單價地王（詳見：《上海土拍“含金量”再創新高，最高樓板價20萬元/㎡》）。

在此之前，深圳南山區前海地塊也刷新了深圳市的單價紀錄。2025年7月14日，深圳南山區前海地塊出讓，作為前海片區近五年來首宗公開出讓的純商品住宅用地，吸引了中鐵、保利等12家房企報名，在158輪競價后，由招商蛇口競得，溢價率高達86.1%，成交總價21.55億元，樓面價84180元/平方米。該地塊不僅刷新了深圳土拍的樓板價紀錄，也創下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。地塊所在的桂灣片區作為前海三灣中發展最為成熟的區域，周邊新房普遍售價在11萬元/平方米以上。

深圳熱的不只這一幅地，8月15日，深圳寶安區A002-0108地塊成功出讓，經歷187輪線下競價后，最終由華潤招商聯合體以86.4億元競得，溢價率35%，成交樓板價59586元/平方米，超過2024年保利項目，刷新寶安中心板塊地價新紀錄。該地塊東南方向約2.5公里處，便是深圳南山區前海地塊。

不僅僅是一線城市，7月22日，蘇州工業園區雙湖板塊一宗低密宅地出讓，吸引了6位競買人參拍，經過47輪競價后由綠城中國以46.7億元競得，成交樓板價6.5萬元/平方米，刷新蘇州樓板價紀錄，并同時刷新了江蘇省樓板價的新紀錄。

該地塊處于雙湖板塊，夾在5A級景區金雞湖和獨墅湖中間，為一線湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景觀、生態與人文優勢。目前周邊同質高端新房售價可達8.5萬元/平方米以上。

CRIC數據顯示，2025年1-7月，重點30城含宅地塊成交面積5520萬平方米，同比增17%，與全國300城面積同比降9%形成鮮明對比，市場雖然還是當前市場，但結構性回暖正在發生。

在核心城市加快優質地塊供應節奏之下，溢價地塊比例以及溢價地塊平均溢價率不斷攀高。

2025年1-7月，30城溢價地塊數量占比達到30%，為近三年新高，較2024年同期增加12pts，顯然拿地情緒已經被帶動起來。而溢價地塊的平均幅度同樣提升迅猛，2025年1-7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長。

聚焦到企業來看，整體表現十分割裂。

CRIC數據顯示，截至2025年7月，銷售TOP100中仍有半數房企尚未有新增土儲入賬，但在頭部企業帶動下，投資金額已實現正增長。

當前企業拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊，這與上文所述30城土地成交回暖相互印證。

能夠在當前觀望情緒較重且核心城市總價較高情況下“拼命拿地”的企業，毫無疑問是央國企和部分區域深耕的名企，而這些企業也正是銷售10強乃至20強的頭部企業。

CRIC數據顯示，2025年1-7月，TOP10房企新增貨值占百強的比重達到70%，較上月微降3個百分點，但較2024年末增加8個百分點，市場格局進一步集中于頭部企業。拿地銷售比上，10強房企達到0.41，遠超過其他梯隊以及行業平均的0.3。

相較于拿地積極性的恢復，高溢價拿地則更能體現企業拿地補倉決心，以及對城市基本面的看好。

核心30城中，真正的高溢價地塊誰在投資？

根據2025年1-7月溢價率TOP10（30城含宅且拿地金額>1億元）地塊顯示，溢價率超過100%的兩宗地塊均被建發房產所拿，分別位于杭州和成都，相較于其他二線城市，成都在核心改善項目的帶動下市場增長動能雖有下滑，但整體好于多數城市。溢價率TOP10中，中海、濱江、招商各占了兩塊。

綜合而言，目前企業投資的聚焦點相對一致，核心城市核心地塊依舊是房企投資的共識，資源向高能級城市集中，僧多粥少之下難免競爭激烈。

較高的總價，也勸退了部分民企和地方國企，央國企憑借資金優勢和抗風險能力，在土地市場中占據絕對主導地位，幾乎“包場”核心城市優質地塊，民企則在部分止跌回穩的城市中尋找結構性機會。

優質地塊的吸引力仍在逐步提升，畢竟“改善項目撐起半邊天”已經被市場所認證。隨著更多“斷供優質板塊”的宅地入市，各地也有望持續迎來更多高熱優質地塊的成交。

開發企業對未來的這種預期，特別是對優質土地未來上市之后的市場預期保持樂觀是一件好事，我們希望有更多的優秀開發企業拿到更多優秀的土地，創造出更多優秀的產品，從而形成更企穩的新房價格體系，最終形成從土地市場到一手房市場到二手房市場的全面的止跌回穩。