來源|丁祖昱評樓市

2025年7月，城市發(fā)展工作被提到了更為重要的位置。中共中央時隔十年再度召開城市工作會議，部署城市工作7個方面的重點任務。其后住建部、央行、國資委、政治局會議等進一步落實了會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，并加力推進存量和閑置用地收儲等工作。

作為城市發(fā)展工作的重要資金來源，專項債發(fā)行頻次正在加快。

據CRIC整理，2025年7月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升，發(fā)行規(guī)模突破6000億元，環(huán)比6月全月上升17%，創(chuàng)年內新高，其中房地產類專項債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲類專項債發(fā)行714億，連續(xù)兩個月突破500億。

結合7月末政治局會議的最新表態(tài)來看，接下來還將繼續(xù)高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應。土地回收后的調規(guī)再上市，也正在為市場帶來更多高品質土地供應。

各地正加速存量收儲計劃的落地轉化。

2025年3月5日第十四屆全國人大三次會議上政府工作報告明確，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

3月11日《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。有助于形成“專項債融資-存量房收購-保障房轉化”閉環(huán)。

據CRIC整理，至截稿時2025年7月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升突破6000億元，城市發(fā)展工作進一步加快推進。就已披露項目明細的專項債來看，7月發(fā)行的專項債中，房地產類占比達到31%，較上月回落14個百分點，但仍是年內第二高位。按項目投向統(tǒng)計，其中1020億元投向房地產，連續(xù)兩個月超過1000億元。

從趨勢來看，自2025年5月份以來，房地產專項債發(fā)布頻次明顯加快，額度也有所上升。

這主要是因為5月15日，中共中央、國務院正式發(fā)布《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，隨后國新辦新聞發(fā)布會上，發(fā)改委、財政部、自然資源部等五部門均明確表態(tài)，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準識別存量空間盤活利用潛力區(qū)域，推動盤活存量用地和商辦用房。

隨著城市更新行動的推進，房地產類專項債的發(fā)行頻次進一步加快。

近3個月，每月房地產相關專項債發(fā)行數量均超過100只，此前均在80只以下。7月房地產專項債涉及項目數量超過800個，也創(chuàng)下年內新高。

2025年房地產類專項債已經成為地方政府財政資金的重要來源，并通過舊改、棚改、土儲等渠道，為房地產穩(wěn)市場持續(xù)帶來更多優(yōu)質土地供給和舊改安置相關的優(yōu)質住房需求。

聚焦到明細來看，2025年7月專項債共有714億元投向土地儲備，在房地產各類專項債中占比最高，達到70%。其次為保障安居，達165億元，城鎮(zhèn)舊改和棚戶區(qū)改造金額較為接近分別為65億元和57億元，保障房最少，為20億元。

累計來看，2025年以來，土儲類專項債累計發(fā)行2639億元，在房地產類專項債中累計占比為51%，7月共發(fā)行712億元，為年內第二高點。土儲類專項債累計涉及項目共1112個，在房地產類項目中占比31%。

據CRIC統(tǒng)計，2025年7月，共有浙江、山東、湖南等7個省份房地產類專項債投資額超過50億元，其中浙江省以266億排在首位，涉及具體項目131個。山東省以146億元排在第二，涉及項目87個。四川省以131億排在第三，涉及具體項目153個。

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從各省份投資的省會首位度來看，各省份之間差異明顯，浙江接近六成的房地產類專項債投向了杭州，其中絕大部分投向了土地儲備。

2025年7月，共有120個城市的相關項目獲得了房地產專項債的融資，TOP20城市合計獲得融資577億元，占到融資總量的57%。杭州以156億的絕對優(yōu)勢排在首位，濟南以66億排在第二，其余城市均不足50億元。

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在TOP5城市中，杭州、濟南的專項債資金絕大多數都投向土地儲備，占比超過90%，成都占比也達到了67%，而重慶的資金則全部投向了保障安居、舊改等方面。

7月，中共中央召開了第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”會議提到，加快構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造等。

作為當前城市發(fā)展工作的重要資金來源，房地產相關專項債正在帶來更多高質量的新增投資和有效住房供給，并進一步挖潛有待釋放的存量住房需求，加快行業(yè)企穩(wěn)進程。

預計下半年各地將進一步加快城市更新工作的推進力度，利用好當前的專項債資金支持和政策窗口期，為房地產市場帶來更多穩(wěn)市場支持。