來源|丁祖昱評樓市

近年來，基金、險資等資金正以前所未有的勢頭涌入長租公寓市場，重塑投資主體格局。

這股趨勢源于多重動因：長租資產天然的“低波動、長周期、現金流可預期”屬性，高度契合保險資金對安全性與穩定性的核心訴求；同時，政策層面已逐步構筑起從項目獲取、開發運營到資本退出的完整支持鏈條，為險資布局鋪平道路。

典型項目的成功實踐，不僅驗證了“投資-管理-退出”模式的可行性，更凸顯了政企協同和專業運營的價值。

在政策確定性高、系統性支持加碼的背景下，險資的深度參與，無疑將為長租行業的規模化、規范化發展注入強勁動力。

2025年上半年，已披露住房租賃類大宗交易7筆，其中上海涉及4筆、北京2筆、廈門1筆，收購主體涉及基金、保險等資方。2023年前以銀行及外資機構為主導的格局，正逐步讓位于基金與險資的主力地位。險資正加速崛起為租賃住房市場的"核心買家"。

如近期，友邦保險9.8億收購上海松江柚米社區引發關注。從項目摘地到開業運營再到險資收購，可以探得項目較為清晰的“投管退”路徑。?

除了友邦收購柚米社區的案例，不時可見險資入局租賃住房領域，如平安不動產與朗詩寓森蘭項目的首單儲架式REITs合作，到中國人壽通過公募REITs配置租賃住房，再到新華保險聯合萬科設立萬新金石基金，險資為何積極布局租賃住房領域？

租賃住宅符合長周期的投資邏輯。從投資視角觀察，長租公寓資產展現出顯著的收益優勢：

一線城市資本化率穩定在4.6%-5.8%區間，二線城市維持在5.6%-6.8%水平，顯著低于寫字樓、產業園區及購物中心等同類商業資產。這種兼具收益穩定性、現金流充裕性及抗通脹特性的優質資產，精準契合保險資金對"收益可預期、風險可管控"的核心配置需求，成為長期資本布局不動產領域的優選標的。

從已發行REITs較發行價漲跌幅來看，保障房REITs維持在18%以上，領跑全市場，同時根據已發行的6只REITs現金分派率看，2024年保障房REITs現金分派率在3-4%水平區間展現出顯著超額收益特征。

同時，地方政策賦能，提升租賃住房的抗風險能力。各地政府為保障性租賃住房項目提供的稅收減免、財政補貼、低息貸款等優惠政策，有效降低了項目開發與運營成本，提升了項目的盈利能力和抗風險能力。

這些共同構成了“準入放寬—退出暢通—地方賦能—風險可控”的閉環優勢，顯著降低了險資的投資門檻與顧慮。

在當前房地產行業深度調整，地產類資產價格較低，是險資加大投資力度的良機，既能支持實體經濟，又能等待增值與長期收益。

目前運營型資產主要的退出通路，一是公募REITs，這種方式需滿足運營滿3年、租金收益率≥4%等要求，目前以央國企項目為主，民企參與門檻較高；

二是大宗交易，根據克而瑞長租整理，以上海為例2024年錄得大宗交易額到663億元，其中涉及租賃住房的交易額約64億元，顯示相比于其他類型的資產租賃住房領域大宗交易活躍度仍有待提升。

而觀察典型險資主導的大宗交易收購，如：眾安保險收購洛克外灘源辦公樓，收購兩棟辦公樓，總面積15944㎡，總價14億；陽光人壽通過旗下基金接盤萬達廣場項目，新華保險通過百億不動產基金（坤華基金）接盤多個萬達廣場。

我們發現險資偏好核心城市核心地段的商業辦公、租賃住房及物流倉儲等具備“穩定租約+穩定現金流+長期增值潛力”的資產。

這類資產既能匹配險資“長錢長投”的資產特性，又能通過租金收益、資產增值形成雙重回報。而長租公寓作為其中的關鍵分支，正以其“收益穩、政策優、周期佳”的獨特優勢，成為險資配置不動產的優質標的。

展望未來，租賃住房在財政支持、金融支持等方面獲得系統性傾斜，政策確定性顯著高于其他商業地產類型。

伴隨租賃住房供應高峰到來，險資有望更深更廣地參與其中，為長租行業帶來拓寬融資渠道、推動行業從“輕資產運營”向“輕重結合”的規模化擴張、通過“投資-持有-退出”的閉環需求，推動租賃住房資產證券化進程，為行業提供了標準化的退出路徑，吸引更多社會資本參與，最終實現險資布局與行業高質量發展的雙贏格局。