來源|丁祖昱評樓市

至此，4個一線城市中，北京、深圳、廣州都已明文確定可以申請公積金用于支付購房首付款，僅上海尚未跟進。我們建議盡快跟進落地實施。

從房地產政策整體來看，部分城市基本已應出盡出，市場對政策本身的預期也應降低。

7月10日，為深入貫徹落實黨中央、國務院關于提振消費、促進服務消費系列決策部署，更好滿足人民群眾美好生活需要，結合實際，北京市人民政府發布《北京市深化改革提振消費專項行動方案》。主要內容包括推動居民增收減負、優化服務消費體驗、增強商品消費動能、延伸消費鏈條、打造多元融合空間、持續優化消費環境等。

其中增強商品消費動能部分提及，優化住房消費新供給。優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系。進一步發揮住房公積金促進作用，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款。研究制定住房公積金個人住房貸款“帶押過戶”政策，并開展相關業務。

在此之前，北京公積金提取的流程為“先付首付再提公積金”，對于工作有一段時間且公積金有一定余額的購房者來說，要么付完首付后將提取后的公積金用于其他開支，要么只能自籌資金。

而在“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款。”（“即提又貸”）之后，可有效緩解首付款壓力，降低購房門檻。

如某購房者公積金余額約有30萬元，想購買一套總價600萬元的房子，首付15%/20%約90/120萬元。在北京允許“即提又貸”之前，90/120萬元首付款需全部屬于家庭自有資金。而在允許“即提又貸”之后，首付變為公積金余額（30萬）+60/90萬自有資金。

對于剛需購房者而言，公積金余額可直接用于首付，能在一定程度上緩解前期資金壓力。

截至發稿前，4個一線城市中，北京、深圳、廣州都已明文確定可以申請公積金用于支付購房首付款，僅上海尚未跟進。

第一個是廣州，2024年8月1日，廣州住房公積金管理中心發布《關于支持提取住房公積金支付購房首付款的通知》，明確購房人及其配偶在廣州市行政區域內購買新建商品住房，完成商品房買賣合同網簽后，可按合同約定申請將住房公積金賬戶余額劃轉至購買房屋所屬項目的商品房預售資金監管賬戶，用于支付購房首付款。購買同一套住房，申請人各可提取一次購房首付款。申請人提取總金額合計不超過商品房買賣合同約定的首付款金額，且不超過本人住房公積金賬戶余額。同時，提取首付款不影響以該套住房申請住房公積金貸款時的可貸額度計算。

隨后是深圳，2025年6月6日，深圳市發展和改革委員會正式印發《深圳市提振消費專項行動實施方案》，提出擴大住房公積金使用范圍，符合條件的繳存人可以申請提取一次住房公積金用于支付購房首付款。（詳見：深圳官宣公積金付首付，全國超2200萬人用公積金租房）

據不完全統計，目前全國已有超30個市（區）出臺提取住房公積金支付購房首付款的政策，公積金的可支取用途也越來越廣。

除了降首付、降貸款利率、提升貸款額度之外，還涉及“直付房租”、老舊小區改造、“代際互助”、“帶押過戶”、“商轉公”、允許跨城貸款或提取等。

《全國住房公積金2024年年度報告》數據顯示。2024年提取公積金用于購買、建造、翻建、大修自住住房和償還購房貸款本息的占比約64.83%，有10%的公積金提取用于租賃住房和老舊小區改造，涉及約2263.97萬人、2741億元。

目前每個城市出臺公積金政策的角度和細則不一，各地正通過一系列公積金政策“組合拳”，著力盤活存量住房公積金的使用效率，在一定程度上讓一些剛性需求和改善性需求進行適度釋放，為市場注入新活力。

我們認為，公積金優化政策中對市場推動作用最大的還是“公積金付首付”，我們建議上海盡快跟進落地實施。

從2025年上半年各地政策情況來看，涉及公積金優化方面的政策最多，在130個出臺穩市場政策的省市中有82個涉及公積金優化政策。究其緣由，主要還是目前大部分城市政策已“應出盡出”。不少城市“四限”政策工具箱已經逐漸掏空，需求端調控放無可放，基本只剩公積金和購房補貼兩個選項。

但從以往公積金優化落地情況來看，多數城市效果一般，多地發布的公積金使用報告數據也顯示，公積金新政出臺后放貸量并沒明顯提升。

從2025年至今的整體政策面來看，4月份以來，中央政策在穩定市場預期、加大金融支持力度、推進城市更新行動等方面不斷加強，地方層面也在積極落實中央穩市場要求：專項債回購土地公告發布頻次明顯提升；積極發文響應公積金調整；多地出臺促消費政策，并進一步放開行政管控促剛需和改善性需求釋放。

但從市場表現來看，如今的政策強心劑的效用遞減明顯，市場對政策本身的預期也應降低。

預計未來中央政策面將進一步加力穩市場，尤其城市更新和土地收儲，將在供求兩端進一步改善行業庫存壓力，而地方層面也將繼續遵循中央部署，重點改善自身主要矛盾，在“存量盤活、預期改善、精準破局”三方面發力。

如地方將以中央專項債收儲政策為抓手，加速推進存量商品房轉化與城市更新，釋放剛性購房需求，同時緩解存量商品房去化壓力；又如加速落地 “好房子” 建設標準，容積率獎勵、綠色建筑補貼等政策進一步落實，推動優質板塊高品質項目供給，以標桿項目帶動價格預期和市場信心企穩等。

當前，房地產市場宏觀數據總體平穩，各地“去庫存”提速，整體仍在“止跌回穩”的過程中。

受近幾年土拍、新房市場供應整體縮量影響，銷售端規模有所下降。當前的房地產市場“規模化”早已不在，追求穩定收益已成主流。

未來城市間、項目間的分化還將持續，對于企業來說，做好每一個項目都很重要。