來源|丁祖昱評樓市

從市場走勢來看，各大城市分化依舊。在經歷了近兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，市場熱度處于跌無可跌有價無市停滯狀態，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。

為了更好地了解目前哪些城市表現更好，我們參考梳理了2025年上半年典型城市新房、二手房、土地市場成交情況。

其中，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、廈門這8個城市無論是新房、二手房還是土拍成交表現都位于典型城市前列，合肥一二手房上半年成交同比漲幅位列典型城市前三，土拍規模卻不在前20，整體庫存消化周期不足9個月。

一直以來，新房、二手房、土地市場構成了樓市核心生態鏈，三者呈現動態平衡的聯動關系。新房市場受土地與二手房市場同時影響，其中土地市場決定了新房未來供應與市場預期；二手房市場一方面能形成“一二手置換鏈”推動新房市場，另外一方面也會對市場分流，與新房市場產生競爭關系。

從城市面來看，若新房、二手房、土地市場活躍且互相促進，則代表該城市房地產市場較為健康穩定。

2025年至今，地產行業繼續朝著止跌回穩的方向邁進。CRIC數據顯示，2025年上半年，全國商品住宅供應約束顯著，供應量整體較去年同期明顯下滑，僅一線城市保持相對高位。

在供應約束下，上半年整體成交基本與去年同期持平。一線韌性較強，二線城市成交量基本與去年持平，而三四線仍處“探底”階段。

具體到30個重點監測城市來看，一線熱點恒熱，二三線點狀復蘇分化更為顯著。

一線城市中北京、廣州、深圳上半年成交累計同比均保持正增長，其中深圳、北京成交累計同比增長排前兩位，皆超20%。上海雖然成交累計同比并未保持正增長，但其新房成交規模仍高于北京和深圳，同比數據主要受去年基數較高影響。

二三線城市中，成都、杭州等成交規模保持相對高位，合肥、廈門成交累計同比增長靠前，保持在15%以上水平。此外，武漢、南京、天津等均保持弱復蘇行情，累計同比降幅持續收窄。

二手房方面，2025年上半年增長動能明顯放緩，一方面源于學區置業熱潮已過；另一方面，優質新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。

CRIC數據顯示，2025年上半年，30個重點城市二手宅成交面積累計同比增長11.9%，其中一線城市累計同比增幅22%，居各能級首位。

從城市維度來看，深圳、西安等上半年二手房成交累計同比增幅仍在三成以上，熱度依舊高漲；重慶、合肥等迎來復蘇行情，雖然6月環比持降，但上半年累計同比增幅依舊顯著，還有少部分城市諸如鄭州、長春、大連、寧波等二手房仍處于回調期，上半年累計同比暫未回正。

需要注意的是，部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數較低，上半年成交也出現了大幅增長。

2025年上半年，土地市場延續“縮量提質”趨勢，CRIC數據顯示，上半年，全國300城經營性土地成交建筑面積2.5億平方米，較2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以來的上半年新低紀錄。各月份成交規模均保持同比回落。

但得益于供地質量提升，各能級平均樓板價均同比顯著增長，溢價率也大幅回升，2025年上半年平均溢價率達到9.2%，較2024年同期增加了4.8個百分點。

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從重點監測城市來看，2024年上半年已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、1101和1077億元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總金額的35%，高出上年同期10個百分點，土地投資進一步向高能級城市集中。

具體到城市來看，一線城市均進入成交金額TOP20榜，上海、北京、廣州、深圳分列第1、2、7和13位；二三線入榜城市中，除成都和西安外，前15均來自沿海省份。

市場熱度方面，核心熱點城市表現突出，杭州、成都、上海、蘇州、深圳平均溢價率均達到二成左右或更高，其中杭州得益于新房限價的解除，2025年上半年屢屢拍出50%以上的高溢價率，典型如錢江世紀城、城東新城等熱點板塊，2025年出讓的所有宅地溢價率均在40%以上。北京在底價成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價率也達到了7%。不過入榜三四線城市土拍熱度依舊不高，鎮江、常州、保定、揚州大多數地塊仍是底價或低溢價成交。

結合新房、二手房、土地市場來看，因去年全國地市成交規模大幅縮量，今年預期也將成為“供應小年”。目前二季度因房企供給節奏原因，已經迎來一波小幅放量，我們依據去年全國300城涉宅用地成交節奏，拿地-入市8-10個月左右開發周期來推測，第三季度供給量或將迎來再度回落。

在“以銷定產”模式之下，短期內熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點區域，譬如北京、上海、杭州、成都等，多數企業會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強改善盤的供給。

預判三季度，我們認為成交絕對量不及二季度，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，同時城市間、項目間分化還將持續加劇。核心一二線城市熱點恒熱是大概率事件，尤其是對于購買力基礎相對雄厚的京滬深杭蓉等熱點城市而言，短期內得益于高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，開盤去化率基本延續高位震蕩，短期內這樣的趨勢還將延續。