來源|丁祖昱評樓市

房地產行業繼續朝著止跌回穩的方向邁進，核心數據來看：

1、房地產銷售基本平穩，前5月新房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%；商品房銷售額34091億元，同比下降3.8%；

2、新建商品住宅價格同比降幅繼續收窄；

3、5月末商品房待售面積比4月末減少715萬平方米，且已連續三個月減少；

4、1—5月，全國房地產開發投資36234億元，同比下降10.7%，降幅與1-4月持平。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦新聞發布會上表示，下階段，將“積極主動適應房地產市場供求關系發生重大變化的現實，持續推動城市更新和危舊房改造，加大‘好房子’建設供應力度，促進剛性和改善性住房需求釋放，積極構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。”

在國家統計局數據公布前的6月13日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議明確提出“多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩”。

2025年5月以來，在一攬子金融扶持政策下，國民經濟頂住壓力平穩運行。

從5月金融數據來看，M1同比增長2.3%，連續半年正增長，且同比增速創下近半年新高。M2同比增長7.9%，較上月同比增速回落0.1個百分點。自2024年12月以來，M1-M2剪刀差已經連續半年低于7個百分點，居民消費意愿持續提振。

房地產方面，穩需求持續推進。

根據國家統計局公布數據計算，5月全國新建商品房銷售面積7053萬平方米、銷售額7056億元，分別環比增長10%和13%。

自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經連續8個月低于5%，需求側筑底企穩信號愈加明確。

此外，5月商品住房算術平均價格重新回到1萬元/平方米以上，側面印證了“好房子”政策穩步推進，高品質房源正在占領更大的市場份額。

庫存指標方面，5月末商品房待售面積比4月末減少715萬平方米，連續三個月減少。

2025年5月，中央部委發布一攬子金融政策鞏固房地產市場回穩勢頭，降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元，將增強銀行體系對房企和購房者的放貸能力，有助于緩解行業全鏈條的融資壓力。下調政策利率0.1個百分點，并降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，預計每年將節省購房者公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持剛性住房需求，且政策發布1日內即有超過50個省市發文響應，降利率優惠得到了快速落地。

此外城市更新也在快速推進，月內國務院等七部委共同發文落實相關行動，已確定20城入選財政支持城市更新名單，預計這些得到中央財政支持的城市，其城市更新行動將得到快速推進，并成為拉動投資和消費，擴大內需的重要抓手。

隨著年中沖刺到來，營銷預期加碼，供給結構優化下適銷對路樓盤入市，預計將帶動6月成交總量環比持增，延續弱修復態勢。

2025年5月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅繼續收窄。

環比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。部分重點二線城市如杭州、合肥、長沙、成都等新房價格環比走勢仍持續向好，房價已經連續環比上漲超過3個月。

同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比降1.7%，降幅較上月收窄0.4個百分點，二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.5%和4.9%，降幅分別收窄0.4個和0.5個百分點。四大一線城市中上海同比上漲5.9%，北京、廣州和深圳仍在下降通道。

從統計局披露房價走勢情況來看，新房價格雖然環比小幅下行，但仍處在筑底期的正常波動范圍之內，且同比降幅仍在持續收窄，從中長期趨勢來看，房價指標的企穩向好勢頭仍未改變。

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，5月份房價延續趨穩之勢。?

1—5月份，房屋新開工面積23184萬平方米，下降22.8%。其中，住宅新開工面積17089萬平方米，下降21.4%。

從單月來看，5月份新開工規模5348萬平方米，同比下降19%，同比降幅收窄2.8個百分點。

以新開工-銷售口徑計算，2025年前5月行業狹義庫存下降1.2億平方米，按照9.5億平方米左右的年交易量計算，相當于全行業狹義庫存去化周期已下降1.5個月。

新開工規模的持續低位，一方面是土地市場控制新增供給規模，促進庫存持續下降，另一方面也與新房供給側“提質”有關，高品質住房在當前新房供給占比不斷擴大，而質量一般的項目占比相應縮小，促使新開工規模進一步降低。

2025年5月，房屋竣工面積2737萬平方米，下降19.5%，降幅收窄8.4個百分點。

因竣工指標統計方式的差異，大量竣工會在年末12月計入，與銷售、新開工等指標的同期規模不具備可比性。再加之竣工指標的滯后性，在2022-2023年新開工面積長期同比降幅超過二成的情況，2025年竣工面積能維持在二成以內實屬不易，這也進一步說明年內“白名單”等融資扶持政策的有效實施，保交樓進度正在穩步推進。

1—5月份，全國房地產開發投資36234億元，同比下降10.7%，5月份房地產開發投資8504億元，同比下降12%，降幅較3月擴大了0.7個百分點。

與開發投資下行同步，2025年以來土地供求規模延續同比收縮。

結合CRIC數據來看，前5月全國土地成交建面2.1億平方米，僅為同期新房成交量的58%，再加之專項債收儲的推進，前5月全國擬收儲規模達到4700億元，其中涉及宅地超過9500公頃，供地規模下降和土地收儲大大減輕了廣義庫存壓力，CRIC保守估算相當于為行業廣義庫存消化周期至少減負5個月。

在調降庫存規模的同時，房地產開發規模也在經歷“減負”的過程，并且受到往期開發和已售項目的影響，開發指標也會存在一定滯后性。

就歷史行業投資-銷售數據比例來看，在房地產投資回落到與商品房銷售規模更加匹配的水平之前，該指標調整還將持續一到兩年時間。

當前房地產行業已進入穩市場的又一新階段，這一階段下呈現出兩個典型的特征：首先，多維度穩市場政策齊發，中央和地方不斷推出有力舉措提振改善供求預期，新房交易規模實現筑底；其次，新房供應結構出現量少質優的新局面，這與近年土地供應縮量提質同步，高品質純新盤為當前新房市場注入了活力。

不過，當前高品質新房并不能在交易量上完全滿足穩市場的目的，純新盤的銷售量也不能減少存量項目的庫存規模。無論是出于保證行業流速、還是促進庫存去化來看，存量項目銷售都在承受著越來越重要的責任，應當對此積極應對，以適應行業新形勢的變化。

國務院常務會議最新部署，要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性，多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩。面對新房供給結構的變化，預計政策面將進一步加強存量用地的處置力度，繼續加強專項債收儲、收購存量商品房用作保障房等舉措。

預計2025年下半年新房量價將延續筑底走勢。隨著金融扶持政策的深化落實，城市更新行動的全面推進，地方促消費政策的精準落地，更多城市有望實現價格預期的企穩，成交規模也將隨之筑底。少數一二級市場交易活躍的核心城市，更將成為市場發展企穩向好的風向標。需要重點指出的是，隨著整體市場供應的減少，與之相匹配的交易規模也將隨之下行，適度的同比下降不必過于擔心，保持整體市場的供求平穩，也是房地產市場止跌回穩的重要標志。