來源|丁祖昱評樓市

2021年雖然行業規模再創新高，但全年由強轉弱，上半年商品房銷售規模曾一度創近5年新高，下半年隨著調控政策的持續收緊，整體市場開始下行。

2019年-2020年也是上海市場“打新”最火熱的年份之一，當年最火的那些項目，如今房價是漲是跌？

為此，我們梳理了2019年及2020年上海商品住宅全年銷售面積、金額排行前50的項目，剔除重復項目后，共得到130個項目。用這些項目當年開盤時的成交均價與近13個月二手房成交均價做對比。同時，為了避免個別房源波動影響整體成交，再剔除成交房源數量小于10個的項目，最終得到109個項目數據（下稱“樣本項目”）。

結果顯示，5年來樣本項目房價平均漲幅僅0.41%，但項目間差距較大，其中漲幅最高的項目漲幅超40%，跌幅最高的項目跌幅超30%。

對樣本項目漲跌情況進一步分析得到以下結論：

1、均價10萬元/平方米以上項目幾乎沒有跌的，均價5萬元/平方米以下項目是下跌“重災區”。

2、市區核心位置項目整體更保值，下跌項目中浦東及寶山項目數量最多。

3、漲幅30%以上的項目集中在徐匯及浦東前灘，跌幅20%以上的項目大多位于金山、閔行、寶山、崇明、松江及臨港。

CRIC數據顯示，2019年至今，上海一二手房成交規模在經歷了2020年及2021年的高位后，2022年明顯下滑，其中一手房成交規模較二手房成交規模下滑明顯。

從成交均價來看，一手房受供應結構影響，成交均價整體呈上漲趨勢，二手房則整體相對平穩，2024年上海全年二手房成交均價40877元/平方米，較2019年上漲5.72%，較2020年全年上漲0.69%。

對比樣本項目，2019年-2020年109個熱銷項目二手市場成交均價較開盤均價平均漲0.41%，不及上海全市二手房2019年至今漲幅。

從樣本項目上漲和下跌的項目個數來看，109個項目中，52個項目成交均價上漲，57個項目下跌，占比分別為47.7%和52.3%，下跌項目占比略高于上漲項目。

雖然漲跌個數較為接近，但不同項目間差距較大。漲幅最高的項目漲幅超40%，如云錦東方、晶耀名邸等。跌幅最高的項目跌幅超30%，大多為郊遠項目。

進一步分析樣本項目的漲跌情況，我們發現，上海市區核心位置項目整體更保值，雖然52個成交均價上漲的樣本項目基本各個區都有分布，但57個下跌項目全部位于非核心區域。

其中浦東、寶山數量最多，都為9個，隨后是奉賢，達8個。

從漲跌幅分布來看，跌幅5%以內的項目占比最高，達19%，其次是漲幅5%-10%、10%-20%以及跌幅10%-20%的項目，都為13%。

可以看到，房價上漲的樣本項目大部分漲幅集中在20%以內，而下跌項目大部分跌幅集中在5%以內及10-30%區間。

聚焦到漲跌幅明顯較高的項目來看，其中漲幅超30%的項目主要位于徐匯及浦東前灘，這與近年來徐匯濱江及前灘規劃利好關聯度較高，從地理位置來看，徐匯濱江沿岸與前灘相互呼應，僅一江之隔，近年來這兩個片區的整體房價一直較為堅挺。

與之相對的，跌幅明顯較高的項目大多位于郊遠區域，樣本項目顯示，跌幅超20%的項目集中在金山、閔行、寶山、崇明、松江及浦東臨港。

除了項目區位之外，均價同樣也呈現類似分布特征。樣本項目顯示，成交均價10萬元/㎡以上項目基本都在上漲，且平均漲幅達18%，均價7-10萬元/㎡區間項目大部分上漲小部分下跌，平均上漲10%，均價5-7萬元/㎡項目上漲和下跌數量接近，平均上漲3.9%，而均價5萬元/㎡以下項目大多下跌，平均跌幅達9.47%。

從樣本項目漲跌情況可以看到，2019年-2020年上海全年銷售面積、金額排行前50的項目呈現均價越高漲幅越大的特征，尤其是核心區域整體表現更為優異，同時均價較低且區位較偏遠地區房價下跌明顯。

這主要與上海之前新房“限價”及“倒掛”有較大關聯。

2015年至2016年全國房價普漲，2016年底，上海市房管部門開始嚴控預售證審批、嚴控新房價格，在此之后項目預售證的取得難度增加。

2017年7月，上海印發《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，上海市暫定在加強房地產市場調控期間，開盤銷售的預售和現售商品住房應采取公證搖號排序，按序購房。上海正式步入“公證搖號買房”時代。

在“限價”及“一二手倒掛”等影響下，上海新房“打新”現象嚴重，尤其是核心區域出現了多個“網紅”項目，同時也將上海二手房成交規模及均價推到了2020年的高峰。

2021年1月，上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。

2021年3月，《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（“新滬七條”）發布，“對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓”。對上海積分購房政策進行了補漏。至此，若項目認購比例超過1.3:1，便會觸發5年限售規定。

此后，上海新房市場多次集中開盤，依然出現了不少“高分”熱盤。為了獲得入圍搖號的資格，“社保巨子”也成了上海新房市場的特殊名詞。

2021年至今已有4年多的時間，進入2026年，當時觸發“5年限售規定”的項目也將陸續“解禁”，屆時也將有部分房源進入二手房市場。

從2019年-2020年樣本項目的房價走勢來看，這些項目目前在二手房市場的成交均價大都較前幾年高峰價格有所下降。部分曾經耳熟能詳的熱點項目的最終成交均價也與之前的預估均價有所差距。

這主要還是因為上海整體市場承壓，即使均價10萬元/㎡以上的二手房，其成交均價高峰也在2022年，隨后逐年下降。

綜合來看，2019年-2020年熱點樣本項目成交均價漲跌幅差距較大，呈現均價越高、區域越核心房價越堅挺的趨勢。這也與目前上海中高端市場較熱，剛需及遠郊區域項目偏涼的市場情況相呼應。

我們認為，未來整體市場回歸市中心將成為一種趨勢，郊區局部熱門板塊競爭將加劇，其他區域將普遍承壓。

對于2026年即將滿“5年限售規定”的項目來說，未來將面對上海越來越“卷”的新房市場的競爭，不同項目將拉開明顯差距。