來源|丁祖昱評樓市

拍賣網(wǎng)站顯示，這處法拍房為上海市長寧區(qū)新華路329弄30號1幢及2幢花園住宅，房產(chǎn)的總建筑面積為535.04平方米，其中1幢建筑地上三層，建筑面積為426.6平方米，2幢建筑地上兩層，建筑面積為108.44平方米。

這兩棟花園洋房起拍價2.5億元，共2人報名，保證金2500萬元。經(jīng)過19輪競價，最終以2.7億元成交，溢價率約8%。

雖然這兩棟花園洋房是近幾年以來，上海法拍房市場中最貴的房屋之一，但無論是總價還是單價，均未打破此前上海老洋房成交紀(jì)錄。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年至今，典型城市法拍房成交率整體下行，不及2024年同期，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，同比下降71%，創(chuàng)2024年以來月度新低。

同時，據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，4月法拍房成交率16%，為2025年至今最低。法拍房交易熱度整體回落。

主要原因還是折價率下行所致（折價率為相比原價價格折讓比例），目前法拍房市場買賣雙方對資產(chǎn)價值的認(rèn)知逐漸趨近理性。

2025年4月22日，上海掛拍了一宗關(guān)注度較高的高總價法拍房標(biāo)的，起拍價2.5億元，單價47萬元/平方米。為長寧區(qū)新華路的兩棟花園洋房，1925年竣工，已有百年歷史。

目前上海同類保存完好且可交易的老洋房僅約50幢，且多數(shù)為私人持有，公開流通極少。這兩棟花園洋房所屬區(qū)域曾是多國領(lǐng)事館及僑民聚居地，歷史文化底蘊(yùn)深厚。

原房主已經(jīng)破產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，且擁有完整產(chǎn)權(quán)，此前曾以3.5億元掛牌二手房市場，但未能成交，此次起拍價較先前二手房市場掛牌價下調(diào)28.6%。

2025年5月27日，經(jīng)過19輪的競價，最終以2.7億元的總價成交，成交單價高達(dá)50.46萬元/平方米。

從總價來看，2.7億元的成交總價未明顯高于上海同類老洋房及部分別墅項目，從單價來看，50.46萬元/平方米的成交單價在上海整體市場來說相對較高，但仍未打破此前成交紀(jì)錄。

雖然自長寧區(qū)新華路兩棟花園洋房掛牌起，市場對法拍房的關(guān)注度出現(xiàn)了明顯提升，但從成交來看，2025年至今典型城市法拍房成交規(guī)模仍在下降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，同比下降71%，創(chuàng)2024年以來月度新低。同時，競拍熱度也出現(xiàn)回落，66%的房源溢價成交，環(huán)比下降12個百分點。

具體到城市來看，目前深圳法拍房無論是成交套數(shù)還是成交金額都躍居首位，達(dá)60套、4.6億元；上海4月法拍房成交套數(shù)僅40套，成交金額1.6億元。

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，4月法拍房成交率16%，較上月下降3個百分點，同比持平。結(jié)合成交中溢價比例下降的事實來看，法拍房交易的熱度事實上整體呈回落趨勢。

分城市來看，重點城市中僅有寧波、蘇州成交率超過20%，在10-20%之間的城市也僅有7個，大量城市4月法拍房成交率已經(jīng)跌至10%以下。

從折價率來看，4月掛拍法拍房平均起拍折價率為27.8%，環(huán)比下降0.7個百分點，延續(xù)下降之勢；成交法拍房平均折價率31.3%，環(huán)比下降3.0個百分點，并創(chuàng)下2024年四季度以來新低。

掛拍折價率和成交折價率相差3.6個百分點，較之前有所收縮，法拍房供求雙方的價格認(rèn)知再度趨同。

整體來看，當(dāng)前法拍房參拍者對于房源的選擇較以往更加苛刻，當(dāng)前成交的房源，更多的還是那些本身品質(zhì)較佳，宜居性或未來轉(zhuǎn)手預(yù)期更好的房產(chǎn)，而那些存在較多瑕疵且有高折扣的房產(chǎn)，難以獲得購房者的青睞。

一方面是市場“擇優(yōu)而購”特征凸顯，另外一方面是隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的動蕩變化，作為與高凈值、資產(chǎn)管理群體相關(guān)性更密切的房產(chǎn)賽道，未來法拍房市場中核心稀缺資產(chǎn)將受到更多高凈值群體以及國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。