來源|丁祖昱評樓市

2025年以來，與中央部委加快落實專項債收儲政策同步推進，地方主管部門發布土地收儲計劃的速度逐月加快。

1月10日財政部表態“支持收購存量商品房用作保障性住房”，3月5日第十四屆全國人大三次會議上政府工作報告明確，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

3月11日《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。有助于形成“專項債融資-存量房收購-保障房轉化”閉環。

據CRIC不完全統計，截至5月13日，全國擬收儲總規模達到3918億元，涉及城市達到171個。明確涉及收儲宅地規模達到6565公頃，據CRIC測算，相當于為2025年樓市去庫存加速54%，全國廣義庫存去化周期下降超過2個月。

從2024年5月開始，中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業對未售商品房和閑置土地進行收儲。

2024年5月17日，央行首次提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規模達5000億元。10月份，財政部也表態在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

11月自然資源部發文通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產市場平穩健康發展。

隨后在11月8日全國常委會辦公廳召開的新聞發布會上明確表示將增加地方政府債務限額6萬億元，2024年-2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務。

2025年3月全國兩會過后，在去年新增2萬億元已經安排完畢基礎上，今年繼續安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，力度持續加大。

據CRIC不完全統計，至5月13日，全國擬收儲總規模達到3918億元，涉及城市達到171個。發布規模逐月快速增加，二季度以來發布量更是迎來爆發式增長，4月份公告擬收儲土地7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。

聚焦住宅用地方面，在CRIC梳理的明細地塊中，除去沒有標注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購總價2250億元，擬收儲面積總和達到6565公頃。

在新房交易流速較歷史峰值下降超過40%的時代背景下，2025年住宅成交雖然已現企穩勢頭，且土地成交規模也已降至新低，但為了行業更快達成新的供求平衡，從數據邏輯看，土地收儲才是當下去庫存的關鍵突破點。

按全國土地平均容積率折算，擬收儲宅地的理論建筑面積已經超過1.3億平方米，超過前四月估算新房銷售規模的一半。從降低庫存規模的角度來說，若公布的收儲宅地規模如期落實，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。

就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線擬收儲5437公頃，占比達到84%，合計收購總價1659億元，占比74%，因各能級地價差距，三四線總價占比稍低于面積占比。

相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調整中面對著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務測算無法滿足開工條件，導致城市潛在庫存高企。為加快達成行業的新的供求平衡，土地收儲成為了現階段這些地塊的唯一出路。

就城市收儲規模來看，目前有13個城市擬收儲規模超過100公頃，其中僅有4個二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。

鄭州擬收儲規模273公頃高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。面對本輪市場調整的挑戰，鄭州在加速盤活庫存方面作出了諸多努力，除加快土地收儲之外，還在穩定商品住宅銷售、配售型保障房建設方面作出諸多努力，加速需求端去庫存。

擬收購總價最高的城市是西安，合計公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲土地平均地價達到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價最高的城市。就西安收儲土地位置來看，有過半地塊位于西咸新區、空港新城等城市新區，這些區域均為城市新房交易的主力，收儲相關區域的待開發土地，有助于進一步改善城市的潛在庫存。

就企業類型來看，據不完全統計，城投企業成為土地回收主力，收購面積占比達70%，平均收儲價格為3506萬元/公頃；央國企占比12%，但平均收儲價格最高（3998萬元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲價格3352萬元/公頃。從城市能級看，一二線城市民企土地收儲占比（21%）略高于其他能級城市，反映市場開放度和企業參與度的區域分化。

城投高占比與其近年“托底拿地”的被動角色直接相關。地方政府通過專項債資金加速收儲，本質上是化解城投債務壓力、優化土地資源配置的政策延續。

央國企收儲價格最高與其持有地塊多為核心區位優質資產有關。反觀城投托底地塊多位于城市邊緣，配套匱乏下拿地成本同樣不高，導致收儲均價偏低。

綜上，經過4個多月以來的落實推進，專項債收儲政策已進入密集發布階段，各地政府通過高頻次公告有效改善市場供需預期，并成為當前房地產穩市政策體系的關鍵支撐。

但是從各地專項債實際落地情況來看，主要投向房地產領域的資金規模只有1600億左右，且可查數據顯示資金主要流向土地一級開發等傳統領域（如棚改、城中村改造），與專項債收儲存在結構性偏差。