來源|丁祖昱評(píng)樓市

多地小區(qū)物業(yè)宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)，如2024年以來，武漢市已有超40個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)，降幅普遍在10%到35%之間。

與此同時(shí)，目前全國已有10多個(gè)城市加入空置房物業(yè)費(fèi)打折的行列。

究其緣由，主要受青島、武漢、銀川、武漢、廣州等城市重申物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)影響，部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于政府指導(dǎo)價(jià)，要求物企對(duì)照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)公示超等級(jí)物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費(fèi)。

進(jìn)入2025年，多個(gè)城市出臺(tái)新規(guī)，對(duì)空置房物業(yè)費(fèi)實(shí)施打折優(yōu)惠，如江蘇省鎮(zhèn)江市對(duì)連續(xù)空置6個(gè)月以上的住宅物業(yè)費(fèi)最多交70%、湖南省長(zhǎng)沙市針對(duì)已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費(fèi)交納實(shí)行階梯式優(yōu)惠；甘肅省蘭州市明確“空置”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：需滿足水、電、燃?xì)膺B續(xù)6個(gè)月零使用，且房屋未裝修或未出租。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力下，不少業(yè)主開始重新評(píng)估起物業(yè)服務(wù)的價(jià)值。

雖然從目前物業(yè)費(fèi)下調(diào)的小區(qū)數(shù)量與城市整體小區(qū)數(shù)量來看，占比依然較低，但從2021年至今小區(qū)物業(yè)換手率及收繳率來看，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度下行明顯。

近期，全國多地小區(qū)物業(yè)費(fèi)降價(jià)引發(fā)關(guān)注。

如重慶某別墅物業(yè)費(fèi)從4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月；武漢某高端小區(qū)物業(yè)費(fèi)從7.6元/平方米/月下降到3.8元/平方米/月，某剛需小區(qū)物業(yè)費(fèi)由此前的2.5元/平方米/月，下調(diào)至1.1元/平方米/月；常州某小區(qū)宣布物業(yè)費(fèi)由原先的1.8元/平方米/月下調(diào)至1元/平方米/月；南昌某小區(qū)物業(yè)費(fèi)由原先的2.8元/平方米/月下調(diào)至2元/平方米/月……

從整體降價(jià)幅度來看，大部分都在10%以上，少數(shù)超過50%。

主要受廣州、重慶、銀川、青島、武漢等城市公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)影響，最終引發(fā)降價(jià)輿情。

2023年11月，廣州發(fā)布了物業(yè)費(fèi)新規(guī)，物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)仍保持2010年水平，住宅一級(jí)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高不超過2.8元/平方米·月。

2024年2月，重慶發(fā)布《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》的公告，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高1.9元/平方米·月，自2024年6月1日起正式施行。

隨后2024年5月，銀川和青島城陽區(qū)先后發(fā)布關(guān)于印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案》的通知及《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》。

在青島城陽區(qū)要求物企自查整改之后，2024年10月22日，青島西海岸新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費(fèi)并退費(fèi)。

據(jù)公開資料顯示，2024年指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后，上述幾城百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，降幅主要集中在20%-35%之間。

多數(shù)降價(jià)小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達(dá)成，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費(fèi)，但不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。部分降價(jià)小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達(dá)成降低物業(yè)費(fèi)的訴求。

雖然2024年至今已有多個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)降價(jià)，但據(jù)克而瑞物管的研究數(shù)據(jù)顯示，在2024年調(diào)研的全國40多個(gè)重點(diǎn)城市中，僅有4個(gè)城市物業(yè)費(fèi)明顯降價(jià)，而在這4個(gè)城市的近萬個(gè)項(xiàng)目中，也僅有百余個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，占比不到1%。

在多個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)下調(diào)的同時(shí)，多城宣布空置房可以少繳物業(yè)費(fèi)。

如江蘇省鎮(zhèn)江市出臺(tái)新規(guī)，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個(gè)月以上的，經(jīng)業(yè)主書面告知、物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。空置超過24個(gè)月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達(dá)成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；

湖南省長(zhǎng)沙市發(fā)布通知，自2025年3月1日起，針對(duì)已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費(fèi)交納實(shí)行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續(xù)空置至第24個(gè)月，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；從第25個(gè)月起至空置結(jié)束，按90%交納。

2025年初蘭州市住建局發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》，對(duì)之前《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中“空置房”進(jìn)行了特別強(qiáng)調(diào)：需滿足水、電、燃?xì)膺B續(xù)6個(gè)月零使用，且房屋未裝修或未出租。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前宣布空置房物業(yè)費(fèi)打折的城市已經(jīng)有10多個(gè)。

事實(shí)上，近年來物業(yè)費(fèi)收繳率明顯下降，其中空置房繳費(fèi)意愿下降尤為明顯。業(yè)主主觀認(rèn)為沒有享受物業(yè)服務(wù)，便不需要繳納物業(yè)費(fèi)。但其實(shí)小區(qū)的環(huán)境綠化、公共衛(wèi)生、保安巡邏都需要一定的經(jīng)費(fèi)來維持。

正是在這樣的背景下，越來越多項(xiàng)目提出空置房物業(yè)費(fèi)打折的措施，試圖提高空置房繳費(fèi)意愿，同時(shí)也保證了業(yè)主的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年至今，上市物企平均物業(yè)收繳率已從92%跌至2024年的80%。

物業(yè)費(fèi)作為長(zhǎng)期剛性支出，對(duì)中低收入家庭構(gòu)成顯著負(fù)擔(dān)，老舊小區(qū)的業(yè)主負(fù)擔(dān)更重，收繳率更低。

同時(shí)，由于物業(yè)費(fèi)收繳率下降容易導(dǎo)致惡性循環(huán)，從而降低物業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定性，數(shù)據(jù)顯示2024年全國年更換物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約2萬個(gè)，換手率從2021年的1.7%升至3.3%。

物業(yè)服務(wù)作為一種現(xiàn)代化的房屋管理模式，歷經(jīng)多年的孵化和發(fā)展，行業(yè)規(guī)模曾快速增長(zhǎng)，在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活層面起到了越來越重要的作用。

在對(duì)美好生活的追求下，廣大人民群眾逐漸意識(shí)到物業(yè)服務(wù)的重要性，物業(yè)服務(wù)價(jià)格也逐漸成為業(yè)主關(guān)心的問題之一。

近年來，政府多次強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)主要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；施行政府指導(dǎo)價(jià)的，也大多建立了動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

但從當(dāng)前行業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況來看，隨著人工成本的上升以及人們對(duì)物業(yè)服務(wù)水平要求的提高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格是否相符，物業(yè)服務(wù)價(jià)格是否過高等問題的討論日益增加。

作為業(yè)主，當(dāng)然希望每一分錢都能得到應(yīng)有的回報(bào)，作為物企，也希望在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

我們認(rèn)為，隨著物業(yè)費(fèi)限價(jià)、業(yè)委會(huì)自主意識(shí)加強(qiáng)，以及物業(yè)費(fèi)與收繳率雙降等多重因素疊加，2025年的物業(yè)費(fèi)之爭(zhēng)仍將繼續(xù)。

物業(yè)費(fèi)爭(zhēng)議的本質(zhì)，是城市化進(jìn)程中公共服務(wù)市場(chǎng)化改革的縮影。若要讓業(yè)主從“價(jià)格敏感型”轉(zhuǎn)向“價(jià)值認(rèn)知型”，物業(yè)企業(yè)必須完成三重躍遷：從成本控制者轉(zhuǎn)型為資源整合者，從基礎(chǔ)服務(wù)商升級(jí)為生活解決方案商，從被動(dòng)執(zhí)行者進(jìn)化為社區(qū)治理參與者。唯有如此，才能破解“降價(jià)死循環(huán)”，實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意度與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的雙贏。

2024年至今出現(xiàn)的“物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮”，可以算得上是物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的一個(gè)新現(xiàn)象。它的好處在于，可以讓我們?cè)絹碓秸曃飿I(yè)服務(wù)的價(jià)值，進(jìn)而重視物業(yè)費(fèi)的問題。

過去，很多物業(yè)靠開發(fā)商“輸血”，而如今必須靠提升服務(wù)質(zhì)量搶市場(chǎng)、換來業(yè)主的信任。

可以說物業(yè)管理行業(yè)目前正處于品牌重塑與價(jià)值升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，在物業(yè)回歸服務(wù)本源與初心之后，一個(gè)“提升行業(yè)價(jià)值”的時(shí)代也將來臨。