來源|丁祖昱評樓市

近日上海第四批次土拍落幕，四宗地攬金97億元，平均溢價率15.5%，成交金額和平均溢價率較第三批次均有所下滑。

上海四批次土拍表現出一個典型的特征：高溢價與底價成交并存，土地市場出現局部分化、整體熱度持續的“溫差”現象。

以上海為代表的一二線城市整體熱度仍在保持，而各城市之間的分化也在進一步加劇。據CRIC數據，今年4月重點城市平均溢價率回落至10%以下，而一二線城市連續4個月土拍平均溢價率超10%。

在土地市場“加力去庫存”的背景下，上海等核心城市土地市場熱度有望繼續維持，而優質土地資源持續向頭部企業聚集。

今年以來，上海土拍整體格局延續“量少價高”的態勢。首先是各批次供應量減少，其中二批次僅1宗宅地，而一、三、四批次均為4宗宅地；其次，保證核心區優質宅地供應節奏，且成交樓面價仍在上漲。

四批次供地最為典型，楊浦區東外灘地塊和松江新城東區地塊加上虹口商住地塊和青浦重固宅地塊，平均溢價率15.5%也進一步顯示出了上海土拍市場的“克制”。

其中，楊浦區東外灘地塊和松江新城東區地塊是唯二溢價成交的地塊。前者溢價率為26.3%，后者溢價率為20.42%。

溢價率最高的地塊是楊浦區東外灘地塊，溢價率為26.3%，該地塊距離黃浦江岸線僅500米，擁有得天獨厚的濱水景觀資源，吸引了招商蛇口、金茂、華潤置地、中海、保利置業共5家競買人參與競價，經過72輪競價，最終由保利置業以總價42.41億元競得，成交樓面價80199元/平方米，超過了去年11月底中海地產競得的K8-05地塊（樓面價73288元/平方米），刷新定海社區板塊單價紀錄。

松江新城東區地塊則吸引了保利發展、招商蛇口、天安＆象嶼、中鐵建共4家競買人參與，最終中鐵建以總價24.71億元競得。

另外兩宗虹口商住地塊和青浦重固宅地塊均只有一家企業參拍，最終由北外灘和保利發展底價競得。

除了“高溢價與底價并存”以外，上海土拍兩極分化還體現在拿地房企層面。

比如，第四批次拿地房企均為央國企，民企再次隱身，即便是參拍房企中也未見民企身影，這也是今年以來上海拿地房企的典型特征之一。

另外，央國企對核心區地塊的競拍更為積極，據克而瑞上海機構數據，一季度上海城區土地平均參拍房企數量7家，平均溢價率36%，而外圍地塊報名房企數量少，比如第四批次和第三批次兩宗青浦區地塊，報名房企均只有1家。

分化的特征在全國土地市場呈現。

一方面一線和強二線城市土地成交溢價率持續攀升，而三四線城市非核心城市土地成交仍底價成交或流拍。

據CRIC監測，4月重點城市平均溢價率為9.9%，較3月下降6.4個百分點，重新降至10%以下，原因是非核心城市土地成交占比上升所致。不過，一二線城市平均溢價率分別為13%和14%，高于平均水平，且連續4個月高于10%。

以上海為首的核心城市土地市場熱度持續保持。比如杭州、重慶、蘇州4月平均溢價率均超過20%，北京、寧波也都在10%以上。即便是上海四批次較三批次有所降溫，但仍在15%以上，而三批次平均溢價率也在22%。此外，南京住宅用地也迎來了超高溢價，比如4月新街口宅地拍出了43%的高溢價，而上一次南京有地塊溢價率超過 40%，還是在5年之前的2020年5月。

另一方面，熱點城市內部分化明顯，從流拍情況來看，成都、西安、福州、佛山4月均有一宗位于城市遠郊宅地流標或撤牌，地塊未來銷售前景確定性不足，未能成功如期出讓。

除此之外，房企之間的分化也日漸明顯。

從房企角度來看，頭部房企持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊參拍企業數量增加且出價競爭激烈。

比如四批次上海土拍中熱度最高的楊浦區東外灘地塊，參拍房企清一色央企，且五家房企中有三家前四月銷售排在TOP5。

從CRIC發布的2025年1-4月房企新增貨值TOP100也可以看出，未來市場格局將集中于頭部房企，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強新增貨值的69%，另外，銷售TOP11-20新增貨值占比也達到14%。

這種投資格局預計將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集，頭部房企、國央企依托資金優勢加速優化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續收縮投資半徑。行業集中度或將進入新一輪提升周期。

上海四批次平均溢價率較三批次有所降低并不意味著土地市場降溫，“高溢價與底價成交并存”說明土地市場在分化中維持熱度。放眼全國，前4月土地市場依舊呈現出顯著分化特征，核心區位優質地塊高溢價頻現，進而推動市場熱度重回上行通道。土地市場分化的同時，頭部房企和央國企成為拿地主力，優質資源持續向頭部企業聚集。

隨著一二手成交總量同比回正的正反饋，預計后期土地供給側將進一步優化供應規模和質量，確保核心城市土地市場維持應有的熱度，從行業最上游穩定市場預期，助力房地產市場更快達成供求新平衡。