來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

作為新房市場(chǎng)先行指標(biāo)，一季度熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)正表現(xiàn)出由“以價(jià)換量”向“量增價(jià)穩(wěn)”過(guò)渡的特征，尤其是上海、深圳和杭州高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征：一季度部分熱銷的高端住宅成交量?jī)r(jià)齊漲或量平價(jià)增，尤其是熱點(diǎn)片區(qū)140平方米以上大面積段表現(xiàn)出良好的保值增值性。

剛需市場(chǎng)也出現(xiàn)“價(jià)格止跌”的積極信號(hào)，約半數(shù)剛需小區(qū)房?jī)r(jià)止跌。

不過(guò)，無(wú)論是高端住宅市場(chǎng)，還是剛需市場(chǎng)，二手房成交區(qū)域有向城市核心區(qū)域不斷聚焦的趨勢(shì)，各城市購(gòu)買力兩極分化持續(xù)加劇。

2025年以來(lái)，二手房成交熱度不減。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年1季度30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好于新房。熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、深圳和杭州同比漲幅超35%顯著好于30城平均水平。

從上述四城一季度二手房成交結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，北京、上海、深圳、杭州均以低總價(jià)段為成交主力，其中北京、上海和杭州主力總價(jià)段在400萬(wàn)元以下，深圳主力總價(jià)段為500萬(wàn)元以下房源，四城低總價(jià)段成交套數(shù)占比均大于60%。

從成交情況來(lái)看，2025年1季度以來(lái)，除了北京主力總價(jià)段400萬(wàn)以內(nèi)成交集中度保持上升之外，其余三城主力總價(jià)段集中度均有了不同程度回落。

值得注意的是，除了北京之外，上海、深圳和杭州總價(jià)500-3000萬(wàn)成交環(huán)比均有所增長(zhǎng)，其中上海600-800萬(wàn)、800-1000萬(wàn)、1000-3000萬(wàn)三個(gè)總價(jià)段同環(huán)比齊增。

改善和豪宅購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺，優(yōu)質(zhì)豪宅因新房供應(yīng)有限，部分高端客群選擇二手房市場(chǎng)置業(yè)，除了自住需求外更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。

與高總價(jià)段成交占比持增趨同的是，京滬深杭四城140平以上面積段成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增，這意味著高改和豪宅需求旺盛。

其中，京深杭90-140平成交占比環(huán)比持增，更多家庭追求“一步到位”，而70-90平中等面積段跌幅最為明顯。

另外，70平以內(nèi)剛需面積段則呈現(xiàn)出顯著的差異化特征，北京成交套數(shù)占比同環(huán)比齊降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趨勢(shì)，“四限”松動(dòng)后新政對(duì)剛需客群的刺激作用較為顯著。

各城市購(gòu)買力兩極分化持續(xù)加劇。

滬深杭大面積段、高總價(jià)段的高改和豪宅產(chǎn)品成交占比持增，且二手房成交區(qū)域也有向城市核心區(qū)域不斷聚焦的趨勢(shì)。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一季度二手房成交占比環(huán)比持增的多為城市核心區(qū)，比如北京海淀區(qū)、東城區(qū)成交占比環(huán)比增加0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.36個(gè)百分點(diǎn)；上海徐匯區(qū)二手房成交占比環(huán)比增長(zhǎng)1.33個(gè)百分點(diǎn)，主力區(qū)域的成交集中度還在持續(xù)上升。相較而言城市外圍區(qū)域成交占比低且環(huán)比持降，市場(chǎng)熱度顯著回落，比如深圳寶安區(qū)成交占比環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；杭州蕭山區(qū)成交占比下降1.12個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，高端住宅成交表現(xiàn)出“越漲越買”的特征，核心城市多個(gè)高端住宅量?jī)r(jià)齊漲或量平價(jià)增。

具體來(lái)看，CRIC選取上海、深圳、杭州2025年一季度部分熱銷二手住宅項(xiàng)目中，多數(shù)高端小區(qū)表現(xiàn)出成交量?jī)r(jià)齊升的情況，成交套數(shù)環(huán)比漲幅多在10%以上，而成交均價(jià)漲幅多在10%以內(nèi)，熱點(diǎn)片區(qū)140平方米以上大面積段，具有更強(qiáng)的保值和增值性。

以上海徐匯區(qū)尚匯豪庭為例，2025年1季度該小區(qū)成交套數(shù)達(dá)到19套，成交量較2024年四季度增幅也達(dá)36%，整體成交均價(jià)較2024年四季度環(huán)比上漲2%。另外，杭州的濱江金茂府也是如此，2025年1季度成交套數(shù)為19套，環(huán)比增長(zhǎng)111%，成交均價(jià)環(huán)比上漲12%。

高端住宅領(lǐng)漲的同時(shí)，剛需小區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了“止跌企穩(wěn)”跡象。

CRIC統(tǒng)計(jì)了北京、上海、深圳、杭州2025年1季度以來(lái)剛需小區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲占比變動(dòng)趨勢(shì)，可以看出典型剛需小區(qū)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)上行趨勢(shì)。除了北京之外，3月上海、深圳和杭州剛需小區(qū)二手房房?jī)r(jià)上漲占比均較2月或1月有所上漲，并有半數(shù)剛需小區(qū)房?jī)r(jià)止跌態(tài)勢(shì)。

二從二手房掛牌情況來(lái)看，目前剛需、改善類小區(qū)仍有大量平價(jià)房源長(zhǎng)期待售，隨著成交顯著放量，房?jī)r(jià)走勢(shì)迎來(lái)了新的“平臺(tái)期”，二手房市場(chǎng)也將逐步由此前“以價(jià)換量”過(guò)渡至“量增價(jià)穩(wěn)”階段。

核心城市二手房成交特征和客群畫像已非常清晰，70平以內(nèi)、400萬(wàn)以下二手房仍是成交主力，但2025年一季度以來(lái)總價(jià)500-3000萬(wàn)、面積140平以上成交套數(shù)占比持續(xù)上行，改善和豪宅購(gòu)買力相對(duì)堅(jiān)挺。

短期來(lái)看，滬深杭二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增。

剛需小區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，這部分客群則傾向于城市核心區(qū)，預(yù)期近遠(yuǎn)郊板塊和居住功能性缺失的老破小都將面臨不小的去化壓力。