來源|丁祖昱評樓市

一方面，核心城市二手房成交放量，3月30個重點城市二手房成交同比增長21%，一季度累計同比正增22%。

另一方面，成交價格環(huán)比上漲的小區(qū)數(shù)量有所下降，3月僅有49%的小區(qū)成交價格環(huán)比上升，這一比重較2月環(huán)比降了7.4個百分點。

二手房市場仍處在“以價換量”通道。

不過也有例外，CRIC監(jiān)測的城市中武漢接近七成小區(qū)房價環(huán)比上漲，上海、天津、杭州、南京連續(xù)兩個月過半小區(qū)房價上漲。

此外，高端小區(qū)二手房價格領(lǐng)漲，在成交規(guī)模上漲周期之中，高端小區(qū)率先顯露出了量價齊升的積極信號。

二手房市場交易熱度高位上行。

CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份核心城市二手房交易量平均增長21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超過40%。

CRIC以北京、上海等11個典型城市的二手房小區(qū)為樣本，進一步探析二手房成交價格的動向，統(tǒng)計結(jié)果顯示，3月成交價格環(huán)比上升的小區(qū)占比環(huán)比回落7.4個百分點至49%。房價上漲小區(qū)數(shù)量有所減少。

“量增價跌”的背后實際反映出當(dāng)前二手房市場仍處于“以價換量”通道中，交易量增長帶來更多平價房源成交。

與成交價上漲小區(qū)占比的減少一致，賣方心理預(yù)期也在同步調(diào)整。

二手房掛牌價環(huán)比上漲的小區(qū)占比較上月回落1.1個百分點至38.9%，不過相較于去年同期賣方信心有所提振，掛牌價上漲小區(qū)占比同比提升7.9個百分點，隨著供求雙方預(yù)期趨于一致，掛牌價和成交價上漲小區(qū)占比的差距也在進一步拉近。

在規(guī)模指標(biāo)延續(xù)高速增長的背景下，房價上漲小區(qū)占比下降，行業(yè)筑底階段表現(xiàn)出典型的“量在價先”特征，但另一個層面看，高頻交易小區(qū)仍在快速增長，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房價指數(shù)保持環(huán)比上漲，也反映出價格預(yù)期正在積蓄進一步上漲勢能，房價預(yù)期仍在持續(xù)改善。

具體城市來看，武漢有69%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，高居首位。上海、天津、杭州、南京連續(xù)兩個月均有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，其中杭州二手房成交量更是環(huán)比增長達(dá)到90%。

二手房買賣雙方價格預(yù)期持續(xù)趨同，議價空間持續(xù)處于低位。

比如杭州主城區(qū)一位二手房房東向我們表示，為了改善置換她年初將房子掛牌，經(jīng)歷了兩次掛牌價調(diào)整，房子最終成交價比掛牌價低了7萬元。而據(jù)中介反映，目前杭州部分小區(qū)二手房成交價和掛牌價普遍在5-10萬的議價空間。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，典型城市二手房平均議價空間為17.7%，環(huán)比上升了0.4個百分點，不過仍是近一年以來的次低，在議價空間連續(xù)7個月下降之后，隨著二手房交易量的大幅提升，議價空間暫緩收窄。

隨著市場筑底向好的信號愈加明確，以及二手房交易量再度趨于穩(wěn)定，買賣雙方的預(yù)期趨同的情況下，預(yù)計平均議價空間還將再度收窄。

蘇州、南京、西安、武漢、重慶、廣州等六個城市近2個月平均議價空間均低于15%。

其中，蘇州、南京、西安、武漢四城更是連續(xù)5個月平均議價空間低于10%，供求雙方價格預(yù)期持續(xù)趨同。

最典型的是蘇州，連續(xù)三個月議價空間處于負(fù)值（1月-1%、2月-5%、3月-2%），這意味著部分小區(qū)成交房源的平均價格已超過掛牌價，小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續(xù)恢復(fù)。

對應(yīng)到小區(qū)類型也可以很直觀的看到高端改善客群的信心修復(fù)，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，高端小區(qū)以52%的漲價占比領(lǐng)跑市場，議價空間環(huán)比再降1個百分點至14%。

在成交規(guī)模上漲周期中，高端小區(qū)率先表現(xiàn)出量價齊升的積極信號。

反而剛需、改善類小區(qū)房價上漲占比均不及半數(shù)，占比分別為44%、47%。主要原因是剛需和改善類小區(qū)房源掛牌規(guī)模較大，房價走勢迎來了新的“平臺期”，隨著二手房交易的持續(xù)放量，買方掃清當(dāng)前的低價掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。

房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底回穩(wěn)態(tài)勢，核心城市二手房成交仍表現(xiàn)出以價換量的階段性特征，不過市場正處于從規(guī)模復(fù)蘇到價格預(yù)期提振的關(guān)鍵轉(zhuǎn)換期。

得益于房地產(chǎn)穩(wěn)市場政策的持續(xù)發(fā)力，以及買賣雙方價格認(rèn)知的進一步趨同，核心城市憑借需求側(cè)支持、供給側(cè)約束以及庫存調(diào)整，預(yù)計供求指標(biāo)修復(fù)將進一步加快，并率先在二手房市場迎來量價齊升的確定性信號。