來源|丁祖昱評樓市

上海的高端市場確實在全國范圍內有一定的引領作用，一直都有著非常強勁的韌性，在各大媒體宣傳上也經常出現各種與上海豪宅有關的新聞。

然而從上海整體市場來看，豪宅及頂豪市場只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通購房者。甚至，從整體市場來看，普通購房者才是主流。

CRIC數據顯示，2017年至今，上海一二手房成交套數的比值一直在1:3左右，也就是說每賣1套一手房就有3套二手房成交。從成交套數來看，二手房占據絕大多數。與此同時，雖然一手房經常出現較高成交價格，但上海二手房套均總價一直在300多萬元/套，2025年一季度上海二手房套均總價為352.56萬元/套。

即從整體市場來看，300萬左右的二手房才是上海買房的大多數。

從成交來看，這個價格段的二手房主要為市區“老破小”及郊區相對較大、較新項目，其中“老破小”從2024年起開始成為年輕人的“新寵”。

上海的房地產市場較為成熟，一直以來市場成交以二手房為絕對主力，新房成交規模占比一直都在30%左右。

從歷史數據來看，2017年至今，一手房成交套數占上海一二手房整體規模的24.62%，除了2022年至2023年受“三價就低”及一手房集中供應等影響，一手房成交套數占比有所回升之外，其余基本都在25%以內。

從成交價格來看，2017年至今上海二手房套均成交總價都在300多萬，其中2025年前3月價格最高，套均總價352.56萬元。

這一數據與很多網絡上的信息以及對上海市場不太了解的網友們的“直覺”有較大差距，對很多非房地產行業且不太了解上海市場的普通人來說，上海似乎“遍地豪宅”“動輒千萬起”“一個衛生間都買不起”……

事實上，很多人對上海市場的誤解主要受上海中高端新房市場影響，上海商品房市場發展較早，如今的上海新房主要以“改善型”需求為主，其中還有不少“再改”“終改”等需求。

CRIC數據顯示，2017年至今上海一手房套均成交總價大多在600萬以上，其中2025年前3月價格最高，套均總價956.17萬元/套。上海的新房市場受供應結構影響較大，2024年至今高端項目集中入市，其中不乏多個核心區域風貌別墅項目，因此推動了整體一手房市場的套均總價。但從成交套數來看，與上海一二手房整體成交相比，數量極少。

聚焦到二手房來看，上海總價500萬元/套以下的成交占80%以上；300萬元/套以下的成交占比在60%以上；總價200萬元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今總價500萬元/套以下的成交占呈下降趨勢，總價200萬元/套的占比有一定的上升趨勢。

這說明上海二手房成交開始出現兩頭趨勢，一方面較高總價成交占比上升，另外一方面則是200萬以下低價房源成交占比提升。這也與近年來整體市場房價下行有較高關聯度。

從面積段來看，2017年至今上海二手房總成交中小于90平方米的房源占比約70%。細分到不同面積段來看，70平方米以下的占約40%，50平方米以下的占約18%。

2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占約16.57%，也就是說2025年至今每賣出6套二手房，就有1套為50平方米以下的“老破小”。

聚焦到具體成交上來看，2024年全年成交前20的項目中僅中遠兩灣城和仁恒河濱城套均總價較高，其余房源大多為總價300萬元/套以內，建筑年代在2000年以后的郊區房源。這些房源中約一半的面積小于70平方米。

當我們集中到上海核心區域（靜安、普陀、楊浦、黃浦、虹口、長寧、徐匯）之后，建筑年代及房源面積出現明顯變化。

除中遠兩灣城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面積也在50平方米左右。上海外環內大部分“老破小”都呈現這樣的特征。

謝先生家住共康四村，他家小區在“上海核心七區2024年二手房成交TOP10”中排第三，達142套。

“首先，我們小區在上海人眼里不算靜安區，屬于彭浦新村，是老閘北，這也是性價比高的主要原因之一，說么是靜安，但和老靜安還是有點差距的，我們都出中環了。但是周邊各種還是比較方便的，去市區很多地方都挺近，算是一個優勢。我們小區流動性一直挺好的，也不是這幾年的事，就一直都挺好的。我們是‘美麗家園’小區的示范單位，可能和邊上其他老小區相比改造的稍微好一點吧。”謝先生告訴我們，這幾年共康四村價格其實跌了很多，尤其是2024年明顯下跌，“主要還是實惠。”

CRIC數據顯示，2021年至今共康四村成交均價從41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅達17.7%，套均總價從212.89萬元/套跌至184.04萬元/套。

一方面是價格明顯下跌，另外一方面是較高的高租售比。

以謝先生家共康四村為例，目前一套53平方米左右的一居室整租價格約3500元/月，成交價為182.41萬元/套，租金回報率達2.3%，已超過四大行定期存款利率。

貝貝在2025年買入“老破小”，原因是因為她不準備結婚了，“我已經35歲了，算是大齡剩女了，至今也沒有找到合適的對象，所以我拿父母原本準備的‘嫁妝’買了一套楊浦‘老破小’，首先是我一個人住不需要太大，其次是市區熱鬧人多，各種配套都齊，出門溜達一下啥都有，看病上班全部都很方便，這給我很大的安全感。”

中國統計年鑒數據顯示，2020年全國共有家庭戶近5億戶，其中“一人戶”家庭超過1.25億戶，占全國戶口總數的25%。

除去人口老齡化的原因之外，另一個重要的因素是選擇獨居的中青年越來越多。總價低、位置好、通勤近、配套成熟、就醫方便的“老破小”成為了像貝貝這樣的獨居人士的選擇。

至于房屋質量及居住環境問題，貝貝告訴我們一方面在買的時候她會提前考慮，另外一方面像共康四村這種上海“美麗家園”建設小區已經越來越多，未來“老破小”可能與以前的“老破小”越來越不一樣。

*本文受訪者皆為化名

需要注意的是，在我們整理數據的過程中，發現2024年5月是一個重要節點，“527政策”利好非滬籍單身人士購房，購房區域擴大至外環外（崇明區除外）及外環內二手住房。（詳見：新“滬九條”穩定上海樓市預期）

此后上海二手房成交出現明顯提升，從2024年5月的17099套提升至6月的23906套，隨后整體市場出現調整，在“929政策”之后上海二手房成交套數整體邁入“2”字頭，2024年10月至2025年3月，除春季期間其余各月都在2萬套以上。

正是在這樣的背景下，上海“老破小”出現了一波行情。但從各年度面積段及總價段細分來看，上海二手房市場“老破小”占比仍呈下降趨勢。

整體來看，近年來真正保持正常交易價格及流動性的房子大多都首先滿足“適合居住”這一先決條件，因此在選擇入手之前，首先需考慮是否真正符合“自住”需求。