來源|丁祖昱評樓市

2024年以來政策層面對城市更新的支持力度增強，金融支持的實質性落地助力項目推動。來自住房和城鄉建設部的最新數據顯示，當前全國已實施城市更新項目超6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元。

與此同時，城市更新工作的組織機制和制度政策框架日益完善。住房和城鄉建設部相關部門負責人介紹，全國已有400多個城市成立了城市更新工作領導小組，84個城市出臺了管理辦法，300多個城市編制了城市更新專項規劃。

這不僅是量的擴張，更通過一系列試點樣板項目的成功實踐，實現了質的突破。隨著我國城市普遍步入存量發展時期，面對日益增多的城市更新項目，企業在融資渠道、拿地條件、建設規劃、產品打造等方面仍面臨諸多挑戰。

城市更新工作正步入一個高質量發展的新階段。

多路資金支持，推進城市更新行動。

去年末，PSL重啟為城中村改造專項借款提供了主要的資金來源。今年以來，城中村改造專項借款陸續落地發放。截至目前，已有超過50個城市或省份、近2千億元人民幣的專項借款資金成功發放給城中村改造項目，資金覆蓋面廣，支持力度大。此外5月財政部、住房城鄉建設部發文首批擬支持的15個城市，旨在通過百億元級別的資金撥款，加快超大特大城市及長江經濟帶沿線重要城市的城市更新推進速度。

城市更新戰略深化，配套政策同步升級。今年中央層面，針對城市更新領域主要涉及國土空間優化與風貌保護項目，進一步細化和出臺了相關政策措施。

地方層面，今年以來湖北省17個下轄地區均由“住房和城鄉建設局”更名為“住房和城市更新局”。武漢市住房和城市更新局、荊州市住房和城市更新局、黃石市住房和城市更新局也相繼完成了更名。上海選取10個重點單元探索“三師”聯創，通過系統思維探尋更新方案最優解。

可以看到各城市對于城市更新工作的高度重視，不斷推動政策機制的完善與創新，探索高質量、可持續的城市更新模式。

國有企業深度參與城市更新。

廣州去年確立了“做地”模式，其做地主體為政府認定的國有企業。今年以來多個做地項目積極推進，進展顯著?！稄V州火車站片區做地方案》通過審議，成為廣州首個通過做地方案的城市更新片區。預計廣州做地項目數量將迎來顯著增長，也有望激活長期停滯的舊改項目，加速城市更新的步伐。

上海方面，近年來地方國企也成為了城市更新項目主力軍。今年地方國企不僅獨立拿地，更常見的模式是大型央企與本地國企聯合拿地，增強了資金實力與項目運作能力。

回顧上海城市更新風貌類土地市場動態，截至今年三季度土地出讓數量與去年同期基本持平。結合去年同期的出讓節奏進行展望，預計今年第四季度上海城更土地出讓有望迎來一定的加速。

居住類仍為城市更新主要對象。至 2023 年12月，廣東省“三舊”改造地塊標圖入庫用地面積共計347平方公里，其中舊廠房占比約37%；舊城鎮占比約16%；舊村莊占比約47%。以深圳為例，目前深圳各區也發布了29個城市更新單元計劃，其中包含25個居住更新方向，占比約86%。

城更類住宅市場表現分化，地段、產品、推盤策略更能吸客。風貌住宅作為上海城市更新的特色。為了能夠確保在改造過程中，也能保留與傳承了地塊原有風貌與歷史肌理。其在土地出讓時便設立了詳盡規劃限制。目前上海風貌住宅市場尚處于起步階段，多于今年才開始入市，未來待入市體量不小。截至三季度已有多個項目開盤，其中僅弘安里首期房源為公開入市，其余項目均未公開公示。整體表現方面，平均去化率超五成。

其中個別項目如中海順昌玖里、中海恒昌玖里實現“日光”；招商弘安里首次開盤去化也近74%。這些項目主要在以下幾個方面有明顯優勢：

1、稀缺地段的吸引力：比如城投露香園，位于豫園黃金板塊，客戶對于市中心核心地段的獨特情懷與高度認可，整體購買意愿強烈。

2、產品優化與限制突破：弘安里項目位于四川北路/四平路板塊，整體客戶能級和經濟水平不及淮海路等上游板塊。但項目通過巧妙的產品設計，成功克服了風貌產品樓棟間距過近和層高較低等普遍問題。項目拆解了石庫門單元為南北通透的住宅，有效提升了居住舒適度。同時項目地下室通過雙墻設計達到減振目的，保證其隔音效果。

3、提前蓄客與情感共鳴：中海順昌玖里通過舉辦專題展覽的方式，提前一年便開始蓄客工作。展覽內容不僅梳理了地塊的歷史背景，更激發了客戶對項目的情感共鳴與價值認同。展覽期間吸引了超過6萬人次的參觀，為項目積累了大量潛在客戶。此外中海還提前完成了風貌別墅實體樣板間和展示區的開發，提供了更直觀真實的看房體驗。

安置路徑多樣化。今年上海、廣州等超40城推進房票安置方式，進一步拓寬了拆遷安置渠道。上海瑞康里項目，在傳統的貨幣安置與實物安置模式上又增加了原地回購以及回租方案，形成了四種多元化的安置手段。這也意味企業其更需適應日益復雜多變的居民需求，制定差異化的安置計劃和回遷方案，保障居民的切身利益。

風貌保護分級化。國內多個省市如河南、無錫、上海、金華等針對非文物保護點和不可移動文物的歷史建筑，制定了相應的保護政策與措施。值得注意的是，上海與金華兩市基于建筑本體價值、建筑風貌特征、所在建筑群肌理特征等將歷史建筑劃分為三個等級。通過這樣的分級制度，兩市明確了不同保護級別應采取的差異化保護策略與手段。企業在參與保護更新時，需嚴格遵守相關政策，針對地塊內多個保護級別的歷史建筑，定制針對性的更新與保護策略。

業態運營多元化。2024年城市更新顯著特征是多元業態深度融合與創新，涵蓋文旅、影視、TOD等領域。今年以來，深圳市首個文旅業態城市更新項目——深圳小梅沙度假村、上海乍浦路影視基地、天津軌道交通集團首個城市更新+TOD項目上蓋廣場均陸續開放。它們通過跨產業融合，超越了傳統物理空間的簡單改造，轉而聚焦于城市功能、文化內涵與經濟價值的深度挖掘?？梢园l現傳統的物理空間更新已難以滿足市場需求，企業更需摒棄固有的思維模式不斷創新，加強跨領域的合作。

中長期來看，新城城鎮化仍是住房需求的有力支撐，我國城鎮有300多億平方米存量住房需要更新改造，從這一角度來看，房地產仍有很大的潛力和發展空間。隨著我國城市更新戰略的深入實施，市民對于高品質生活的追求日益多元，驅動著城市更新模式的不斷革新與業態融合的加速深化。