來源/翠鳥資本

8月30日，碧桂園（2007.HK）發(fā)布公告，指出進一步延遲刊發(fā)2023年度業(yè)績及寄發(fā)2023年度報告，2024年股東周年大會延期，延遲刊發(fā)2024年中期業(yè)績及寄發(fā)2024年中期報告，股票繼續(xù)暫停買賣。

此前在3月28日，碧桂園公告首次延遲刊發(fā)2023年財務(wù)業(yè)績。根據(jù)聯(lián)交所的規(guī)定，由于碧桂園無法于2024年3月31日或之前公布2023年度業(yè)績，自2024年4月2日起于聯(lián)交所暫停買賣（停牌），至今并沒恢復(fù)交易。

作為連續(xù)六年蟬聯(lián)銷售榜第一的千億級民營房企，財報再度難產(chǎn)的背后，碧桂園如何脫困是必須面對的難題。

面臨清盤

財務(wù)再度難產(chǎn)是意料之中，一個重要原因是，目前正在推進中的債務(wù)重組依然無法全面落地。

去年10月份，碧桂園正式出現(xiàn)債務(wù)違約，隨后拋出了147億元境內(nèi)債展期方案，并宣布正式啟動境外債展期。

公司引入了中金公司、華利安諾基擔任財務(wù)顧問，盛德律師事務(wù)所擔任法律顧問，隨后還再度引入畢馬威作為境外債務(wù)重組的主要財務(wù)顧問，共同協(xié)助債務(wù)重組。但目前境外債重組未見實質(zhì)性進展。

今年2月27日，碧桂園的債權(quán)人正式向香港高等法院提出對碧桂園的清盤申請。根據(jù)碧桂園的公告，公司的債權(quán)人建滔集團向香港高等法院提出清盤呈請，涉及金額約16億港元。

香港的公司清盤，其實就是通常所說的破產(chǎn)清算，按照國際上通行的破產(chǎn)法，破產(chǎn)最主要分為破產(chǎn)重組和破產(chǎn)清算兩大類，破產(chǎn)重組意味著公司還有東山再起的機會，而破產(chǎn)清算就意味著公司正式破產(chǎn)。碧桂園面臨的清盤，就是公司最終走向破產(chǎn)清算。按照香港的清盤程序，法院判決清盤之后，會委任清盤人來處理公司的資產(chǎn)和債務(wù)，清盤人將公司資產(chǎn)變現(xiàn)之后，按照法定順序清償債權(quán)人。債務(wù)清償完畢后，最終解散公司。

事后，碧桂園回應(yīng)“本公司將極力反對呈請”，掌門人楊惠妍更是稱從未想過躺平，并在積極自救。

對碧桂園提出清盤的建滔集團，涉及金額約16億元，和碧桂園高達1.3萬億元的債務(wù)相比確實不算什么，碧桂園也公開表示清盤所涉及的債務(wù)占比很低，但這并不意味著碧桂園就不會被這筆“小”債拖到清盤。

被提出清盤呈請十多天后，碧桂園再次出現(xiàn)違約，境內(nèi)債也出現(xiàn)問題。3月12日，其債券“H1碧地01”（原名“21碧地01”）到期未能支付全部利息。

對此，碧桂園回應(yīng)稱，因銷售恢復(fù)情況不達預(yù)期，資金調(diào)撥承壓等原因，公司擬定于3月12日到期兌付的0.96億人民幣利息資金尚未全額到位。碧桂園再次回應(yīng)稱正積極采取措施自救，以及推進債務(wù)重整與資產(chǎn)盤活。

境外債方面，碧桂園曾于2024年7月30日公告稱，針對公司的清盤呈請聆訊被延期至2025年1月20日。

雖然清盤申請的聆訊日期一再推遲，但碧桂園的債務(wù)問題依然嚴重，不得不再次申請展期。

9月5日，有消息稱，碧桂園擬對9筆境內(nèi)債，尋求償付責任寬限6個月至明年3月，并制定新債務(wù)處理方案。公開資料顯示，上述9筆境內(nèi)債分別為“16碧園05”、“H1碧地03”、 “20碧地03”、 “19碧地03”、 “H1碧地04”、 “H1碧地01”、 “H1碧地02”、 “20碧地04”、 “16騰越02”，根據(jù)此前公告測算，9筆境內(nèi)債規(guī)模合計近150億元。

暴跌72%

財報難產(chǎn)、清盤聆訊延期，被推上風口浪尖的碧桂園，面對困境依然積極采取措施自救，

今年1-6月，碧桂園累計交付房屋15.45萬套，累計交付面積1822萬平方米，范圍涉及29省178個城市，部分項目實現(xiàn)提前交付。

只不過，碧桂園2024年的交付計劃是48萬套，上半年交付僅15萬套，按照序時進度，完成進度僅為64%，下半年任務(wù)仍然十分艱巨。

碧桂園集團董事會主席楊惠妍在月度管理會議上表示，碧桂園下半年的首要重點工作仍是保交房，“窮盡各類資源保障交房，咬定青山不放松，打好保交房攻堅戰(zhàn)”。

可不可信確實不好說，畢竟許家印不也曾信誓旦旦地說過“我可以一無所有，恒大的投資人不能一無所有”。

另一方面，受市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、需求疲軟影響，公司銷售業(yè)績持續(xù)承壓。

最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，碧桂園權(quán)益銷售金額255.1億元，較上年1408.3億元，下降81.89%；權(quán)益銷售面積260萬平方米，較上年1851萬平方米，減少85.95%。

8月5日，碧桂園繼續(xù)發(fā)布了7月份未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。碧桂園7月份權(quán)益銷售金額34.1億元，較上年120.7億元下降71.75%；權(quán)益銷售面積38萬平方米，較上年158萬平方米減少75.75%。

這進一步加劇了碧桂園在努力避免清盤時的困境。

0元估值

作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，碧桂園曾在2017-2022年連續(xù)6年名列銷售額頭名，然而即便是房地產(chǎn)巨頭，面對經(jīng)營困境、債務(wù)壓力以及融資“血庫”告急也束手無策，近期還被知名基金公司估值為0，歷史罕見。

今年4月2日，碧桂園因為推遲2023年業(yè)績公布而開啟停牌。截至停牌前，股票定格在3月28日的收盤價0.485港元/股，總市值135.7億港元。

此前碧桂園曾在2018年創(chuàng)下16.76港元每股的高點，之后便一路下滑至0.48港元每股，按最高點計算，碧桂園股價已經(jīng)跌去97%。

6月25日，中國綜合性資產(chǎn)規(guī)模最大的基金公司之一匯添富基金，決定自6月24日起，對旗下基金所持有的“碧桂園”按照0港元/股進行估值。

匯添富，是中國綜合性資產(chǎn)規(guī)模最大的基金公司之一，而對一個制霸中國地產(chǎn)銷售榜長達七年時間的房企，直接估值為0，這放在歷史上也是開天辟地頭一遭，相當炸裂。

0元估值是什么意思？意味著基金公司經(jīng)過縝密評估，認為該股票存在較大的退市風險，如果股票退市，那么投資者可能會面臨重大損失。所以基金公司提前采取行動，通過下調(diào)股票的估值來保護投資者的利益。

這并非孤例。

2023年，同樣的情況也曾發(fā)生在陽光城身上。當時，陽光城被某基金公司估值為0，隨后在同年8月4日被深交所決定終止上市。此外，2022年8月，華安基金曾將中國恒大和恒大物業(yè)的估值下調(diào)至0.01港幣。

這些先例無不警示著：0元估值往往是公司陷入嚴重困境的征兆。考慮到風險，7月2日，恒生指數(shù)公司通告，碧桂園將被剔除出恒生綜合指數(shù)、恒生港股通指數(shù)等。

對于深陷泥潭的碧桂園而言，如今，要想茍活，既要抓還債，又要抓交房。但這兩手都要抓，在樓市蕭條、房價低迷下，談何容易。