來源|地產(chǎn)知識橘

2021年，土地市場上整了個新花樣——

集中供地。

為了打響新出讓方式的“第一搶”，廣州一次性拿出了48塊土地。

這數(shù)字空前，但不絕后——

只比今年下半年的50塊少兩塊。

那會兒正是樓市最高光的時候，房企都卯足了勁兒補貨，48塊地轉(zhuǎn)眼成交了42塊，流拍率只有12.5%。

其中，廣州的親生仔越秀地產(chǎn)是最大贏家，搶了6塊地，其中最巨無霸的那塊坐落在白云區(qū)廣龍路邊上，挨著鐘落潭地鐵站，總價87.2個億，折合樓面地價1.4萬/㎡。

很快，這塊地搖身一變，成了白云區(qū)的明星大盤——越秀白云星匯城。

在之后的3年里，無論是廣州規(guī)自局的批后公示還是售樓部里碩大的沙盤，都在告訴購房者，這兒將會建設(shè)成一個規(guī)劃容納6000多戶的大型社區(qū)。

誰都想不到，當6000多戶的宏大目標完成不到2000戶的時候，剩下的那三分之二個大城，忽然就蒸發(fā)了——

8月30日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，政府出于公共利益收回土地，而越秀華城同意以代價人民幣77億元（以最終評審為準）向廣州市土地開發(fā)中心交回廣龍地塊。

好在，收回的只是三塊純宅地，公建配套縮水不多，要說少掉的內(nèi)容，是一個幼兒園和幾圈兒底商。

01

三天之后，又一個“退地”公告撲面而來，番禺大盤——越秀大學星匯城的版圖，也消失了一半。

9月2日，土地開發(fā)中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲協(xié)議，據(jù)此，廣州新秀及廣州城建同意將暨南大學北側(cè)地塊二土地的土地使用權(quán)交由土地開發(fā)中心收儲。

這暨南大學北側(cè)地塊二，是2021年第二次集中供地的地塊。

當時，越秀入手的價位為50.0478個億，這會兒收儲，代價為人民幣50.03億元，平進平出，兩不相欠。

這次還的還是宅地，但此前賣房時宣傳的“十字開放街區(qū)”就，沒了。

02

兩塊土地一相加，短短幾天時間，越秀回籠了120個億。

這120億是什么概念呢？

今年上半年，越秀總銷售額也就500多億，退地這一把的進賬，相當于苦哈哈地賣了一個半月的房。

但是，越秀的腰包也沒有真正鼓起來。

因為，錢并沒有真正退到賬上——

白云廣龍地塊的補償方式為“廣州市土地開發(fā)中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應付票據(jù)”；

番禺暨南大學北側(cè)地塊二的補償方式是“土地開發(fā)中心向廣州新秀及廣州城建提供等值的應付票據(jù)”。

而這“票據(jù)”的使用方式，又指回了——

再次買地。

其中，白云地塊獲得的77億“地票”，可以用來購買全廣州市范圍內(nèi)的新出讓的市本級土地；

而番禺地塊獲得的50億“地票”，可以用于一年內(nèi)收購番禺區(qū)的土地。

再看回廣州這段時間推介的地塊。

其中，天河區(qū)最熱門的面粉廠宅地，起拍價不過88個億，另一組大熱門——琶洲南“三兄弟”，加在一起的起拍總價也不過59個億。

77億票據(jù)攥在手上，搶面粉廠和琶洲南地塊，就有了足夠的底氣。

再看看番禺，上了前段秋季推介會的，只有一塊地：

洛浦街新光快速東側(cè)地塊。

價錢未知，但也算是近主城區(qū)，有江景的好地了，比起卷生卷死，配套不足的創(chuàng)新城，還是要好不少。

總之，主打一個騰籠換鳥，資源優(yōu)化，把錢用在刀刃上。

03

話又說回來。

作為本輪地產(chǎn)調(diào)控中難得的，逆勢上揚的新秀房企，如今的越秀在土地市場上的戰(zhàn)斗力確實有點下坡。

越秀地產(chǎn)的進擊之路，從2021年開始。

2020年，越秀地產(chǎn)拿地金額222個億，在全國房企中排名49位；

2021年，拿地金額接近翻倍，高達428個億，排名飆升至第14名；

2022、2023年兩年，越秀在土地市場上的開銷依然保持在每年350億元上下，并且連續(xù)兩年躋身全國拿地金額第9。

而今年前8月，越秀地產(chǎn)一共只花費了60億元拿地，在全國范圍內(nèi)的房企排行榜上，已經(jīng)滑落到了第18位。

但這也不是越秀一家遇到的問題。

今年，國央企的拿地速度整體明顯放緩。

就像深圳大V朱羅紀所說的那樣——

“過去幾年，房地產(chǎn)市場基本上全靠GJD在撐，但GJD的子彈也不是無限的。”

國有開發(fā)商也有業(yè)績的要求，也有防止爆雷的壓力，幾年下來，拿的地塊未必好賣，這會兒放緩擴張，專注還債，是非常正常的事兒。

站在這個角度，對于手上那些壓著大把土地款沒法開發(fā)，開發(fā)了也賣不動的土地，確實不如打個欠條收回去，既符合上頭“盤活存量土地”的方向，又能讓他們更有底氣，去換倉市中心的好地。

畢竟，在市中心的好地上建房子，更能吸引市民買單，只有終端消費者愿意出手，錢轉(zhuǎn)起來，才是良性循環(huán)，皆大歡喜嘛。

更何況，現(xiàn)在拿出來的那些新地，哪個不是既靠近中心區(qū)，又可以按照住宅新規(guī)，搞出100%以上，甚至奔130%的實用率？

那些前幾年入手，被新規(guī)反復背刺的舊規(guī)地塊，當然是能甩就甩了。

最后，弱弱地問一句——

開發(fā)商買地砸手上了，能退了換“地票”，購房者買房后悔了，能退了換“房票”不？