來源|丁祖昱評樓市

近日，克而瑞物管聯合中物研協發布2024中國物業服務企業綜合實力500強，有幾個關鍵信息。

在物業管理行業進入存量時代的大背景下，500強物企在管面積增速連續兩年回落。

積極的一面是，住宅業態在管面積扭轉此前的下行趨勢，整體占比有所提升。

從經營業績來看，500強物企營收增速連續兩年放緩至6.8%，多種經營連續兩年維持低速增長，而基礎物業服務仍是壓艙石。

物業行業的格局正在經歷重大變化，行業仍要應對多方面的挑戰。

克而瑞物管數據顯示，2023年，500強物企在管面積達183.4億平方米，同比增長6.2%，增速較2022年下降0.9個百分點。至此，500強物企在管面積增速已連續兩年回落。

另外，百強物企在管面積130.5億平方米，同比增長7.6%。百強物企在管面積占500強物企比重超過了七成。行業集中度進一步顯現。

聚焦上市物企，2023年在管面積為76.0億平方米，同比增長12.0%。

近年來，物企投拓難度不斷增加。

從數據可以看出，無論是500強物企還是百強物企，亦或是上市物企，第三方在管面積占比均由升轉降，其中500強物企第三方在管面積占比跌幅最大，較2022年減少了1.6個百分點。

優質物業項目投拓競爭愈加激烈。

值得注意的是，在保交樓的推動下，500強物企住宅業態在管面積占比一改此前的下行趨勢，占比轉升0.5個百分點至57.3%。這是近六年來住宅業態在管面積占比首次提升。

與之相對應的是，非住業態在管面積占比則跌至42.7%，較2022年下降了0.5個百分點。

原因很好理解，受到地產行業保交樓政策影響，2023年全國商品住宅竣工面積多達7.2億平方米，僅次于2021年的7.3億平方米，同比增長15.8%。短期內，商品住宅大量竣工直接轉換為物企住宅業態在管面積，一定程度上拉升了500強物企住宅業態在管面積比重。

管理規模增長放緩，一定程度對物企營收形成掣肘。

克而瑞物管數據顯示，500強、百強、上市物企營收增速全面回落。

其中，上市物企營收增速回落最為明顯，2023年上市物企營收總額為2913.6億元，同比增長7%，增速較2022年下降8.2個百分點。另外，500強和百強物企營收增速也降了1.7個百分點和1.3個百分點。

從業務條線來看，基礎物業服務仍是壓艙石。

具體來看，500強物企2023年基礎物業服務收入4295.3億元，同比增長8.0%，增速較2022年進一步回落3.1個百分點；社區增值服務收入和非業主增值服務收入同比分別增長3.3%和下降6.3%。

基礎物業服務依舊是營收主力，其占總營收的比重持續提升。2023年，500強物企基礎物業服務收入占比達74.8%，同比提升0.8個百分點。

相較而言，社區增值服務、非業主增值服務營收占比有所下跌，分別跌至10.1%和7.2%，同比分別減少0.3個百分點和1.0個百分點。

再來看社區增值服務。2023年，500強物企社區增值服務收入增速整體低位反彈。

其中，社區電商、社區家政收入增速進一步下滑，社區房屋經紀、空間運營收入陷入負增長，社區美居裝修、社區停車收入明顯回升。?

從盈利表現來看，2023年，500強、百強、上市物企毛利潤分別為1029.6億元、799.4億元和591.2億元，同比分別增長5.1%、2.4%和1.2%，明顯低于同期營收增速。

數據背后，實際反映物企經營業務的盈利能力進一步減弱。

500強、百強物企凈利潤連續兩年負增長。

具體來看，2023年500強、百強凈利潤分別為380.1億元和215.8億元，同比分別下降6.7%和3.4%。上市物企凈利潤163.1億元，同比增長11.8%，考慮到計提資產減值準備等不確定性因素，未來上市物企凈利潤回升趨勢依舊難言樂觀。

從物企凈利率表現來看，500強、百強物企凈利率雙創近年來新低，上市物企凈利率筑底回升凈利率小幅回升至5.6%，同比微升0.2個百分點。

其中，500強物企基礎物業服務毛利率基本保持穩定，2023年毛利率同比微降0.1個百分點至15%，社區增值服務毛利率緩步下行至34.4%，同比再降1.9個百分點，非業主增值服務毛利率水分逐漸擠干，毛利率同比下跌4.2個百分點至20.2%。

房地產大行業正處于調整的中段，市場復蘇跡象尚不明顯，調整的持續時間仍充滿不確定性。相對而言，物業行業則展現出截然不同的趨勢，已步入第二個發展階段。

與此同時，物業行業也面臨著不小的挑戰，比如規模增速連續兩年回落、行業增收不增利等，在新的發展階段，夯實專業力、升維服務力是才是破局的關鍵。