來源|丁祖昱評(píng)樓市

在這些時(shí)段的中間，每年1-2月份都是全年銷量最低的時(shí)段，與此同時(shí)，每年的7-8月份也因?yàn)樵谀曛袥_刺和“金九銀十”中間而相對(duì)冷淡。

剛剛過去的7月，重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)步回落，但相較前兩年，今年7月較6月環(huán)比下降24%，降幅所有收窄。

進(jìn)入8月，據(jù)CRIC調(diào)研，27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比下降7%，同比下降35%。但部分熱點(diǎn)城市供應(yīng)保持增長(zhǎng)，其中北京集中放量，預(yù)計(jì)8月供應(yīng)量將達(dá)到49萬平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高。

從目前市場(chǎng)環(huán)境來看，整體市場(chǎng)較弱，僅北京、上海、成都、杭州等核心一二線城市去化率均在3成以上，但新政對(duì)市場(chǎng)提振效果正在遞減。

在這背景下，8月雖仍為傳統(tǒng)淡季，但月末臨近“金九”節(jié)點(diǎn)，部分房企開始加快取證步伐提前搶占“金九”市場(chǎng)。

CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年8月重點(diǎn)27個(gè)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積672萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降35%，絕對(duì)量顯著不及二季度月均，與一季度月均674萬平方米基本持平。

每年的7、8兩月，因?yàn)?月年中沖刺剛過，后面還有“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，因此企業(yè)推盤積極性一直不高，除1-2月春節(jié)小長(zhǎng)假期間之外，7-8月份供應(yīng)一直相對(duì)較低。

歷年來看，2019年至今，7月供應(yīng)較6月降低30%左右，其中2023年降低最多達(dá)42%，2020年降低最低為12.4%，8月供應(yīng)則在7月降低后的基礎(chǔ)上平均提高10%左右，絕對(duì)值不超過6月及3-4月“小陽(yáng)春”高點(diǎn)。

今年7月整體供應(yīng)與前幾年相比，較6月環(huán)比下降降幅所有收窄，但8月預(yù)估供應(yīng)在7月供應(yīng)的基礎(chǔ)上再降7%。

這一方面是因?yàn)?、8兩月本身就是傳統(tǒng)淡季，另外一方面也是由于今年整體市場(chǎng)壓力較大，去化不理想，房企普遍采取“提質(zhì)減量”策略。

在整體市場(chǎng)供應(yīng)減量的同時(shí)，部分城市8月供應(yīng)量明顯提升，其中4個(gè)一線城市全部供應(yīng)環(huán)比正增。

CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2024年8月4個(gè)一線城市預(yù)估供應(yīng)191萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34%，同比減少25%。

其中北京集中放量，預(yù)計(jì)8月供應(yīng)量將達(dá)到49萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)91%，同比增長(zhǎng)37%，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有4600余套房源入市，累計(jì)同比甚至基本與去年同期持平。

廣州預(yù)計(jì)8月供應(yīng)量達(dá)52萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37%，同比減少26%，為4個(gè)一線城市中供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)第二高的城市。同時(shí)上海、深圳也同樣保持環(huán)比供應(yīng)漲幅10%以上。

除了一線城市之外，二三線中也有部分供應(yīng)量較高的城市。

整體來看，二三線供應(yīng)穩(wěn)中有降，環(huán)比降幅均為17%，分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來看，天津、長(zhǎng)沙單月供應(yīng)量突破50萬平方米，其中長(zhǎng)沙環(huán)比增長(zhǎng)也高達(dá)50%。同環(huán)比來看，重慶、寧波8月供應(yīng)量同環(huán)比都超70%以上。

一方面是因?yàn)椴糠殖鞘?月基數(shù)較低，因此出現(xiàn)較高增長(zhǎng)，另外一方面也是因?yàn)椋?月雖仍為傳統(tǒng)淡季，但月末臨近金九節(jié)點(diǎn)，部分房企正在加快取證步伐。

具體到供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，27個(gè)重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、45%和14%，呈現(xiàn)出以改善、剛需為主，高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

其中長(zhǎng)春、深圳、重慶、北京、徐州、寧波、鄭州、南京、昆明、武漢、西安等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上，事實(shí)上長(zhǎng)春、重慶、徐州、鄭州、昆明、武漢等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。

廈門、漳州、青島、杭州、上海、南寧依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。同時(shí)福州、合肥、無錫高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到60%、42%和40%。

進(jìn)一步從各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為57%、29%和14%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。廈門、漳州、昆明、福州、合肥、南寧、重慶、鄭州、武漢、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。而北京、長(zhǎng)沙、寧波、常州、天津則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。

綜合供應(yīng)結(jié)構(gòu)和區(qū)位分布可以發(fā)現(xiàn)，上海、杭州、成都等城市主城改善供應(yīng)占比顯著上升。

究其緣由，主要還是因?yàn)楫?dāng)前不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情，在“提質(zhì)減量”“以銷定產(chǎn)”的供應(yīng)邏輯下，這些城市核心區(qū)位中高端市場(chǎng)表現(xiàn)更堅(jiān)韌。

如上海，2024年以來上海豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”：2024年3月28日中海·順昌玖里項(xiàng)目開盤，銷售額達(dá)到196.53億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212套房源當(dāng)天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開盤，當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)99.97億元……

我們認(rèn)為當(dāng)前基本面較強(qiáng)的城市中心區(qū)高端產(chǎn)品仍顯現(xiàn)出一定的韌性。但也需要注意的是高端產(chǎn)品受供應(yīng)端影響比較大，當(dāng)前部分城市高端住宅成交已出現(xiàn)明顯的“疲軟”現(xiàn)象，后續(xù)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)進(jìn)一步加劇。

我們結(jié)合不同城市8月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，2024年8月預(yù)期去化率為26%，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)，與2024年二季度市場(chǎng)熱度基本持平。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

第一類以北京、上海、成都、杭州等核心一二線城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減，7月來訪、認(rèn)購(gòu)均有了不同程度回落，不過得益于供應(yīng)小幅放量且結(jié)構(gòu)改善，整體去化率環(huán)比持增，同比尚不及去年同期。而成都雖然當(dāng)前去化率仍處高位，但是同環(huán)比齊跌，已顯著低于一季度均值，增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足。

第二類為寧波、鄭州、南京、蘇州、無錫等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)有望低位復(fù)蘇，環(huán)比持增，好于二季度月均。其中鄭州、無錫同環(huán)比齊增，漲幅顯著，主要源于供應(yīng)提質(zhì)縮量，以無錫為例，8月僅3盤供應(yīng)，且以主城區(qū)改善高端為主，客觀上拉升了市場(chǎng)熱度。寧波則主要源于供應(yīng)階段性放量，同環(huán)比齊增，預(yù)期整體成交熱度也有望低位回升。

第三類為剛需主導(dǎo)型城市，諸如昆明、青島、重慶等，或因供需錯(cuò)配、或因二手房低價(jià)分流影響，去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。青島本月加強(qiáng)了改善產(chǎn)品供應(yīng)占比，但因個(gè)盤區(qū)位問題，對(duì)去化率并無明顯改善，而重慶、昆明本月仍以主城區(qū)剛需項(xiàng)目供應(yīng)為主，不過二手房因總價(jià)低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，持續(xù)分流剛需客群，也使得兩城8月預(yù)期去化率低于15%。事實(shí)上，對(duì)于這類市場(chǎng)而言，除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以低價(jià)吸引客戶，否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

總體來看，8月供應(yīng)量穩(wěn)步回落，以主城區(qū)剛需、改善為主，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

短期一線和部分二線市場(chǎng)熱度仍有止跌企穩(wěn)跡象，而對(duì)絕大多數(shù)弱二三線城市而言，去化率受供給結(jié)構(gòu)、房企讓利程度等影響越發(fā)顯著。當(dāng)前市場(chǎng)改善盤去化顯著好于剛需盤，但項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。