來源|丁祖昱評樓市

上海作為保租房市場發展的排頭兵城市，其租賃市場一直備受關注。

據上海政府網站近期發布的消息顯示，上海“十四五”保租房籌建目標已完成八成，保租房籌集、已供應居全國之首。

截至今年6月底，上?！笆奈濉逼陂g已累計建設籌措保租房37.6萬套（間），完成“十四五”規劃新增總量的80%，在全國一線城市中名列前茅；加上“十四五”之前籌措供應的房源，已經累計建設籌措保租房約51.3萬套（間）、供應31.9萬套（間），分別為“十四五”期末規劃總量的86%和80%。

據克而瑞長租最新的監測數據顯示，受供應量激增、經濟環境變化、企業運營壓力等多重因素共同影響，上海租賃市場的整體集中式公寓和保租房租金坪效雙雙呈現出顯著的下滑趨勢，市場正面臨新的挑戰。

克而瑞長租監測的數據，近年來，上海集中式公寓的租金坪效顯著下滑，由2021年的高位6.54元/平米/天下滑至當前的5.31元/平米/天，降幅高達18.88%。

與此同時，保租房的租金坪效也呈現相似下跌態勢。其坪效由2021年的4.29元/平米/天下跌至3.42元/平米/天，整體跌幅超過20%，印證了上海集中式租賃市場的租金面臨著巨大的壓力。

分月度來看，上海的集中式公寓與保租房的租金坪效均展現出了明顯的下行態勢。具體而言，集中式公寓方面，今年6月份的租金水平滑落至5.33元/平方米/天，與去年同期相比，這一數字下降了7%，顯示出較為顯著的降幅。

同時，保租房的租金表現也不容樂觀，6月份的平均租金為3.42元/平方米/天，同比降幅更是達到了9.5%，進一步凸顯了租金下滑的嚴峻形勢。無論是集中式公寓還是保租房，其租金水平在過去一年中都經歷了顯著的下跌趨勢。

保租房的大規模入市，快速加大了上海租賃市場的房源供給，顯著提升了市場的競爭激烈程度，是導致租金水平下行的核心原因。

根據克而瑞長租監測的數據，截至今年6月，保租房的供應量已突破13.8萬間，相較于去年年底增長了35.8%，顯示出強勁的增長勢頭。而與此同時，市場化長租房的供應量雖也達到17萬間，但其增長速度明顯放緩，僅較去年年底增長了0.8%。

受土地資源限制，截至目前，上海保租房入市項目主要集中在城市郊區，房源規模最多的區域，分別為浦東新區、閔行區和松江區，僅浦東新區和閔行區就占據了整體保租房源的半壁江山。

對應來看上海各區域的集中式公寓租金坪效變化，浦東新區、松江區、閔行區今年上半年的租金坪效較去年下跌最為顯著?？梢?，在保租房大規模入市的情況下，整體租賃市場正在經歷變化，租金水平出現了明顯的下滑趨勢。

同時值得注意的是，新增保租房房源規模最多的浦東新區，由于行政面積大，從浦東新區保租房的環線分布情況也可以看到，超過80%的保租房項目是都是分布在租金坪效更低的中外環以外區域，特別是外郊環和郊環外的占比超過50%。而閔行區及松江區本身主要就屬于外郊環。

說明目前上海大部分保租房由于供地及存量改保租房的分布情況，項目絕大部分都分布在中外環以外的區域，這也是這些區域大量保租房供應帶來整體上海市集中式公寓及保租房市場租金持續性下行的核心原因。

鑒于上海保租房市場面臨的大規模入市挑戰，部分國企為迅速達成政策指標，短期內于同一區域內密集推出眾多保租房項目。由于保租房的租金定價機制需參照周邊市場水平，而這類數據往往不公開透明，導致部分保租房項目采取了較為保守的低價策略以吸引租客。加之項目供應量急劇增加，這一舉措無疑加劇了周邊租賃市場的競爭態勢，對市場化運營的長租公寓及租賃企業的租金定價策略和出租率造成了不同程度的沖擊。

以某知名租賃品牌在上海某區域的兩個保障房項目為例，兩者合計提供超過3500套房源，直接反映了這一市場現象。具體而言，去年入市的項目初始租金坪效維持在91.2元/平米/月，而今年新入市的項目位于同一板塊，租金坪效已顯著下滑至79.8元/平米/月，同比降幅達12.5%，充分揭示了當前保租房市場面臨的租金下行壓力。

與此同時，集中式公寓行業長期依賴創新的折扣策略作為吸引客戶的營銷利器，每逢關鍵營銷節點如新年、畢業季、開工等，各大公寓品牌便競相推出優惠活動，旨在吸引新客戶入駐并穩固老客戶忠誠度，減少流失。

然而，隨著集中式公寓市場的不斷擴容，競爭態勢愈發激烈，各品牌紛紛尋求差異化競爭優勢，運營層面的“內卷”現象愈發明顯。今年畢業季，市場格局迎來顯著變化，新客戶的優惠策略轉向更為直接的租金減免，如“年租享受9.2折優惠”、“年租直免2個月租金”，更有品牌開創性地推出“自由議價”活動，賦予客戶更多主動權。這些促銷優惠策略的實施，也在一定程度上引發了租金的顯著下滑趨勢。

隨著政府持續加大對保租房的支持與投入，保租房市場迎來了前所未有的增長浪潮，新增房源數量顯著增加。

部分國有企業為積極響應政策導向、迅速達成指標要求，在短時間內大量推出保租房項目，這些項目在同一區域內密集出現，非但未能有效紓解住房供需矛盾，反而因市場飽和和過度競爭引發了區域出租率的下降及租金的顯著滑坡。

此外，部分保租房項目采取大幅租金優惠策略，吸引了大量原本屬于市場化租賃企業的潛在客戶，進一步削弱了這些企業的市場競爭力，他們同樣只能通過降價來吸引租客。

從長遠視角審視，這種基于犧牲企業盈利能力的運營模式，雖能短期內吸引租客，但長此以往，難以支撐高質量居住環境的維護與服務水平的提升。缺乏可持續性的經營策略，不僅限制了市場化租賃企業自身的發展潛力，更對整個租賃市場的健康穩定發展或許也會構成潛在威脅。

面對這一現狀，租賃市場的參與者需要更加靈活地、多元的策略來面對，才能更好適應市場的變化。同時，政府也需繼續加大對租賃市場的支持力度，不僅在保租房的建設與管理上，還要對市場化租賃運營機構有一定的扶持，確保租賃市場的健康穩定發展。