來源|丁祖昱評樓市

樓面價TOP2紀錄被刷新，同時整體15.8%的溢價率打破了南京2024年以來涉宅地“零溢價”的情況。

這場集中土拍，是“517新政”后南京首次土地出讓，供應的3宗地均為低密宅地。

優質低密地塊刺激，加上政策利好下主城“抗跌”板塊率先升溫，使得南京本輪土拍熱度明顯上升，民企拿地積極性也被調動起來。

“517新政”后，為適應新房市場改善需求的主流趨勢，包括南京、蘇州、天津等在內至少7個城市調整土地供應結構，合計掛出15宗低密宅地。

南京，成為一個重要的參考。

在這些優質地塊的推動下，土拍市場熱度有望出現點狀回升，核心板塊發展預期也將迎來修復。

南京土拍市場熱度明顯回升。

先來看整體情況，掛牌的3宗地均溢價成交，成交總金額22.82億元，整體溢價率高達15.8%，最高溢價率達到了20.4%。

在此之前，2024年以來南京涉宅地幾乎全部是“零溢價”成交，2023年以來南京月度溢價率最高不到10%。15.8%的溢價率無論是在南京，還是在其他一二線城市，都算得上是高熱度。

從競拍輪數來看，最高多達47輪。在土拍市場很少出現這種情況了。

該地塊為河西南G11地塊，是河西首次推出的綜合容積率低至1.01的低層住宅用地，47輪競價后最終被奧體建設以總價17.4億元拿下，43888元/平方米成交樓面價登頂南京樓板價TOP2。與2016年5月葛洲壩“地王”僅差1325元/平方米。

本輪溢價最高的地塊是城中夫子廟地塊。該地塊也經過了25輪競拍，最終被民企中堃置業以總價4.6億元拿下，溢價率高達20.42%。

溧水老城區地塊也經過5輪競拍，被民企南京昱臨置業拿下，溢價率為5.1%。

另外，在優質地塊的帶動下，民企拿地積極性有所提升，3宗地中有2宗被民企拿下，與前5月以國企和城投托底為主的格局完全不同。

政策頻發對新房市場帶來了積極的影響，尤其是主力“抗跌”板塊去化速度明顯提升，也成為南京土拍熱度回升的關鍵。

2024年，南京利好政策頻發。比如放寬落戶條件、都市圈公積金互認、以舊換新、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，以刺激住房需求釋放。

據CRIC監測，2024年5月南京重點監控項目周均來訪量1.5萬組，較4月周均增長40%，同比上升15%，其中月初得益于五一假期和利好政策推動，第18周重點監測項目來訪量達到了1.9萬套，較近一年均值增長93%。

南京主力板塊流速迎來了顯著回升。

比如南京大校場板塊4月份流速即出現上升，雨核板塊也在一季度末出現回升，流速已經連續3個月保持高位，5月份新房交易量較2023年月均上升40%。

而“超跌”板塊，直至5月份政策面利好充分釋放后，新房交易流速才出現回升。

相比之下，主城“抗跌”板塊較早出現回升勢頭，并能保持延續。

面對新房市場銷售去化速度下降，各地從供應端紛紛優化供地結構，精準供地。

尤其是“517新政”后，至少有7個城市紛紛調整供應端，掛出十余宗低密宅地，以適應當前以改善為主的新房市場。

據CRIC監測，接下來，天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地出讓。比如南京，本輪土拍結束后，6月底還將有兩宗低密宅地。蘇州也有兩宗低密宅地，另外天津也推出四宗低密宅地。長沙、合肥、寧波和青島也各有一宗低密宅地出讓。

在這些優質地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現點狀回升，核心板塊發展預期將迎來修復，新房市場也有望加快筑底進程。

在“縮量提質”供地策略下，“517新政”后南京首場土拍熱度回溫，民企參拍積極性也有所提升，基于此，南京樓市預期也將迎來修復。

近期從中央到地方刺激政策密集的出臺，一定程度上提振了市場信心，但政策落地的效果仍需時間檢驗。未來，房企投資戰略將持續高度聚焦在核心一二線城市的優質板塊，核心地塊競爭還會更加激烈。