來源|丁祖昱評樓市

強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)和有關(guān)單位要深入貫徹落實(shí)中共中央政治局和國務(wù)院常務(wù)會議部署，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。按照“政府指導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

自5月17日國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會提出“設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”至今已有近一個(gè)月的時(shí)間。

此次工作推進(jìn)會的核心主要是加快落實(shí)保障性住房再貸款政策落地，通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制。是金融部門落實(shí)中共中央政治局關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。

需要注意的是，保障性住房再貸款明確按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。即以建筑面積不超過70平方米小戶型為主。當(dāng)前市場存量商品房中能同時(shí)滿足70平方米以下戶型，且為整棟現(xiàn)房的項(xiàng)目較少，若再加上租金收益需覆蓋資金成本的基本回報(bào)要求，能符合條件的項(xiàng)目屈指可數(shù)。

因此，我們認(rèn)為最終政策實(shí)施效果仍有待觀察。

為深入貫徹落實(shí)中共中央政治局會議精神，按照國務(wù)院常務(wù)會議和全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議部署，6月12日，中國人民銀行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。

主要有以下三個(gè)重點(diǎn)：

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1、保障性住房再貸款具有三方面功能

人民銀行行長潘功勝表示，保障性住房再貸款具有三方面功能，一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

2、保障性住房再貸款要做到四個(gè)精準(zhǔn)

關(guān)于保障性住房再貸款的貸款標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，央行貨幣政策司司長鄒瀾概括為4句話：“精準(zhǔn)支持，自愿參與，以需定購、合理定價(jià)。”

精準(zhǔn)支持是指政策支持領(lǐng)域要精準(zhǔn)，保障性住房再貸款政策適用于全國各城市和縣域，支持領(lǐng)域要做到四個(gè)精準(zhǔn)。收購主體精準(zhǔn)，一個(gè)城市政府選定不超過兩家地方國有企業(yè)作為收購主體，選擇的國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺，且符合商業(yè)銀行授信要求；收購對象精準(zhǔn)，收購對象嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，嚴(yán)格把握所收購商品房戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)；收購用途精準(zhǔn)，收購的商品房定向用于保障性住房，需符合國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見要求；資金用途精準(zhǔn)，地方國有企業(yè)獲得的貸款資金要單列賬戶、單獨(dú)核算、專款專用、封閉管理。

同時(shí)，鄒瀾表示，房企出售所得資金先依法償還本項(xiàng)目債務(wù)，仍有結(jié)余的，可用于歸還集團(tuán)從本市其他未建成項(xiàng)目抽調(diào)的預(yù)售資金，或用于建設(shè)在本市的未完工項(xiàng)目。

3、可重點(diǎn)開展六方面工作

可重點(diǎn)開展六方面工作，一是加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作機(jī)制；二是確定一至兩家具有較強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營能力的地方國企作為收購主體；三是建立項(xiàng)目篩選，購買和分類環(huán)節(jié)，嚴(yán)格規(guī)范化運(yùn)營；四是在地方權(quán)限內(nèi)安排適當(dāng)?shù)呢?cái)稅政策支持；五是動態(tài)掌控保障性住房配售和配租的需求，指導(dǎo)收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行；六是加強(qiáng)對收購主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監(jiān)管，督促其遵循法律規(guī)定和協(xié)議約定。

2024年5月17日，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

之后，昆明成為政策后首個(gè)明文跟進(jìn)收購商品住房用作保障性住房的城市。5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品住房用作保障性住房，期限30天。房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院。

隨后，5月30日一線城市廣州加入，廣州增城區(qū)擬以成本價(jià)收購部分商品房作為安置房，總建面超2萬平。

實(shí)際上，政府收儲商品房模式并不鮮見，早在2022年，濟(jì)南、蘇州等地便已實(shí)施，截至目前，至少已有22城落地，此次隨著保障性住房再貸款工作推進(jìn)會的召開，后續(xù)城市數(shù)量預(yù)計(jì)還將持續(xù)擴(kuò)容。

從此次保障性住房再貸款模式來看，有幾個(gè)核心問題尚需解決：

第一，資金從哪里來？

地方財(cái)政、租賃住房貸款支持計(jì)劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源。據(jù)了解，統(tǒng)籌考慮政策銜接，此次將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。2023年央行設(shè)立千億租賃住房貸款支持計(jì)劃，助力8城通過市場化手段擴(kuò)大租賃住房供給，這些城市積極實(shí)施，有效消化了存量住房。

央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，可帶動銀行貸款約5000億元，成為新的資金來源補(bǔ)充。但需要指出的是，千億資金規(guī)模仍不足以在全國范圍內(nèi)大規(guī)模推行。

第二，收益如何覆蓋成本？

保障性住房再貸款要求被收儲房源或租或售，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例，央行設(shè)立的再貸款利率1.75%，各商業(yè)銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，一般這個(gè)自主決策的上線是1%，也就是說國企平臺公司最后的貸款成本約2.8%。

這個(gè)2.8%可作為客觀衡量國企收購的存量資產(chǎn)估值水平的“錨”，是國企收購存量資產(chǎn)用作保租房的最低資本回報(bào)率。

而從目前來看，典型一線城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元/㎡/天，單平米保租房年租金收入約1123元，按照資本回報(bào)率2.8%，倒推一線城市單平米保租房資產(chǎn)價(jià)值約4萬元，相比商品住宅平均售價(jià)，一線城市資產(chǎn)折價(jià)率約60%，同理可預(yù)估典型二線城市的資產(chǎn)折價(jià)率約50%。

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這意味著，保障性住房再貸款并不會在全國范圍內(nèi)大規(guī)模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地。

據(jù)CRIC監(jiān)測，截至2024年5月，重點(diǎn)30城庫存面積為23884萬平方米，從絕對量來看，消化周期超過18個(gè)月警戒線的城市有22個(gè)，仍然面臨較大的庫存壓力。

第三，滿足條件的項(xiàng)目較少

需要注意的是，此次保障性住房再貸款政策對收購的商品房用作配售型或配租型保障性住房有一定的要求，首先是需為已建成未出售商品房，其次按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

也就是說，此次政策要求的商品房需滿足：1、以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，2、已建成未出售的商品房，3、租金低于同地段同品質(zhì)，4、租金收益需覆蓋資金成本（貸款成本約2.8%）。

從目前庫存較高區(qū)域和城市來看，能夠同時(shí)滿足以上4點(diǎn)要求的項(xiàng)目并不多。

中國人民銀行行長潘功勝在會上透露，近日，人民銀行將和金融監(jiān)督管理總局盡快印發(fā)保障性住房再貸款的具體實(shí)施規(guī)定，明確監(jiān)管政策和操作流程。

金融監(jiān)督管理總局大型銀行監(jiān)管司司長李文紅也表示，在人民銀行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)保障性住房再貸款的具體實(shí)施規(guī)定通知后，希望各全國性銀行要及時(shí)學(xué)習(xí)通知內(nèi)容，嚴(yán)格按照通知要求做好相關(guān)工作，特別是要準(zhǔn)確把握以需定購原則，認(rèn)真評估配售或租賃方案，科學(xué)合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。

保障性住房再貸款是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。

我們認(rèn)為，保障性住房再貸款作為去庫存的一種嘗試和探索，在實(shí)際落地的過程中仍將面臨不少問題，只有妥善處理好這些問題，才能更好推動政策落地實(shí)施，從而達(dá)到去庫存的目的。