來源|丁祖昱評樓市

“517”政策之后，政府收儲模式加速落地。據不完全統計，全國已有至少22個城市落地政府收儲商品房模式，以實現去庫存。近期一線城市中上海、廣州也加入進來。

受限于資金和運營兩方面限制，政府收儲模式很難大規模全面展開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地。從這一角度來看，政府收儲模式去庫存效果比不上棚改貨幣化。

值得注意的是，疊加降首付、降房貸利率等政策支持下，重點30城5月庫存規模小幅微降，從絕對量來看，仍有7成以上城市消化周期超過18個月警戒線，去庫存壓力仍有增無減。

5月17日，央行集中調整房貸利率、降低首付比例，與此同時住建部明確提出“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。也就是推進“以購代建”。

與此同時，國務院政策例行吹風會上，央行有關負責人表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

至此，“國家隊”入場收購存量住房的對象更加明確：房地產企業已建成未出售的商品房。

昆明成為政策后首個明文跟進“政府收儲”模式的城市。

5月27日，昆明市住房和城鄉建設局發布《關于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國有企業在部分行政區域征集五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區行政區域內已建成未出售的商品住房用作保障性住房，期限30天。房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟或整院。

5月30日，一線城市廣州加入，廣州增城區擬以成本價收購部分商品房作為安置房，總建面超2萬平。

6月2日，蘇州明確堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。

實際上，政府收儲商品房模式并不鮮見，早在2022年，濟南、蘇州便已實施。而“517”政策之后，跟進落地的城市逐漸增加，截至目前，至少已有22城落地，后續城市數量預計還將持續擴容。

不過，從內容來看，不少城市的收儲計劃或涉及二手房，或未披露具體實施方案，具體落地方案和效果尚不明確。

政府收儲模式的好處在于，既可以實現存量商品房去庫存，又可以加快保障性住房供給，還能夠助力“保交樓”，緩解和改善房企資金壓力。

不過，受限于當地財政等因素，收儲規模較為有限。例如杭州市臨安區的預計收儲總套數在200套以內，對于消化積壓的大量庫存只是杯水車薪。

這意味著，想要大規模收儲商品房并達到一定成效，還要解決“錢從哪來”和“收益如何覆蓋成本”兩個核心問題。

第一，資金從哪里來？地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金往往是三大資金來源，再加上央行設立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。但需要指出的是，千億資金規模仍不足以在全國范圍內大規模推行政府收儲，據估算達成這一目標所需資金可能超過5萬億。

第二，收益如何覆蓋成本？被收儲房源一般轉化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例，目前大部分城市的租金回報率僅僅在2%左右，即使使用再貸款這樣的低成本資金，再考慮到運營等成本，平衡收支也并不是一件簡單的事情。

目前來看，政府收儲模式很難大規模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地，去庫存效果也難以企及當年棚改貨幣化。

“5·17”新政后，核心一二線城市相繼下調首付比例和貸款利率，疊加上海、廣州、深圳一線城市加碼寬松政策的推動，市場活躍度提升明顯，西安、長沙、武漢等核心城市5月新房成交環比增長20%。

受此影響，5月重點30個城市庫存總量微降。據CRIC監測，5月30城庫存面積為23884萬平方米，環比微降0.6%。30城中，庫存總量環比下降的城市有19個，另有6個城市環比持平，同比來看，有17個城市庫存規模較去年同期下降，降幅最大的是鄭州，降幅達到15%。

從消化周期來看，只有徐州、鄭州、西安3個城市庫存消化周期環比有所縮短，降幅均在4%以內，另外昆明環比持平。重點30個城市庫存消化周期均高于去年同期。

從絕對量來看，消化周期超過18個月警戒線的城市有22個，較4月減少3個。

重點城市仍然面臨較大的庫存壓力。

總的來看，政府收儲模式是房地產清理庫存計劃的重要舉措。作為去庫存的一種嘗試和探索，政府收儲模式一定程度上能夠緩解高庫存城市和區域的去化壓力。現實情況是，這一模式很難大規模鋪開，具體政策如何落地以及落地效果如何，都需要更長時間來觀察。

對比上一輪棚改貨幣化，“以購代建”的政府收儲模式很難達到彼時的效果。目前去庫存已進入新階段，需要通過刺激需求、平衡供應等多項舉措推進樓市去庫存，隨著樓市筑底修復，將帶動行業庫存回歸新的平衡點。