來源|丁祖昱評樓市

在深圳，熱銷喜報頻發，24小時不打烊“通宵賣房”的繁忙景象再現。有項目拿證即銷售，項目來訪超千人。

上海豪宅項目75套房源45分鐘內售罄，單日銷售額超31億元。

短期內市場熱度明顯回升的城市還有成都、杭州和武漢。

比如杭州，再現“拼社保”熱盤。

另外成都、武漢、南京、鄭州等城市來訪認購量均出現小幅回升。

不過，大部分城市市場活躍度提升，尚未在成交端中體現出來。

相較于新房，二手房市場迎來點狀復蘇。上海、北京、天津二手房成交有所改善。

在重磅利好政策加持下，短期內樓市信心正逐步回歸。

4月末至今，中央到地方利好政策不斷，5月17日，政策端迎來轉折，央行“連發三箭”，降首付比例、取消利率下限，降公積金利率。目前，全國層面首付比例已降至歷史最低。

近半個月來，地方逐步落實“517”新政。

5月21日，武漢、長沙、合肥率先落地降低首付比例與取消房貸利率下限，其中武漢首套房商貸房貸利率已調降至3.25%。

據CRIC調研，截至5月23日典型25個城市中有14城下調首套房和二套房比例至15%和25%，另有合肥、長沙、武漢、青島、濟南等8城調降房貸利率。

降首付跟進速度明顯快于降利率。

當前，多數城市還處于待調整階段，預計接下來，各城市將迎來房貸利率“調整潮”。

新政落地首周（5.13-5.19），核心一二線城市在來訪、認購均有不同程度的回升。

深圳和武漢短期內市場熱度明顯回升。第20周新房成交較4月周均和3月周均都有明顯提升，且顯著好于去年下半年周均水平。

以深圳為例，第20周項目熱銷喜報頻發，據CRIC監測，上周4個住宅項目開盤入市，共推售1222套住宅房源。5月18日雙盤齊開，位于寶中的鴻榮源胤璇開盤當天接近“日光”，當天收金約15億；福田京基宸悅府，首開銷售額超5億。而清湖地鐵口的悅見和府更是24小時不打烊“通宵賣房”，周末兩天成交5.18億元，上門量超3000組。

武漢也比較典型。依托漢口和光谷熱點區域板塊單個熱盤驅動，第20周項目來訪認購小幅回升，全市單盤平均來訪56組，較上周上漲8%，較4月周均上漲12%，單盤平均認購量2.7套，較上周上漲17%，較4月周均上漲13%。

大多數城市來訪量穩中有增，市場活躍度提升。

比如杭州，據CRIC調研主流項目，第20周單盤來訪量為160組，環比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤認購量為6.4套，環比漲64%，較4月周均漲19%。部分熱盤再現“拼社保”的情況，運河新城板塊的綠城宸岸印月搖號登記結果顯示，該盤首開141套房源，共1008戶家庭報名登記，整體中簽率低至13.99%，有房家庭社保高達118個月。

南京第20周單盤平均到訪量為67組，持平4月周均，較去年下半年周均穩中有增40%。但單盤認購量僅為2.17套，不及4月和去年下半年周均水平。

鄭州第20周整體市場到訪量環比上升約9%，認購體量環比下降1%。

這些城市市場熱度雖有所提升，但成交層面尚未有明顯的體現，利好政策仍有待發酵。

比如杭州第20周新房成交較4月周均下降14%，較2023年下半年周均降幅也達到了54%。南京周成交數據較4月周均和2023年下半年周均都有一定程度的下降。

個別弱二線城市市場仍無明顯起色。比如重慶、長春、福州和南寧等。以重慶為例，據CRIC調研，第20周項目來訪量環比下降2.02%至7290組，認購量為313套，環比下降8.48%。長春也是如此，重點監測項目第20周到訪量相比前一周環比僅增加1%，認購量下降22%。

主要原因是樓市政策持續放松，再加上房企推出特惠房源，市場信心被消磨，再加上部分城市尚未落實降首付以及調整利率政策，整體市場相對比較冷靜。

再來看二手房市場，政策推動下重點城市迎來點狀復蘇。

以上海為例，官方數據顯示，517新政發布后首個周末（5月18-19日），二手住宅成交套數高達806套和743套，顯著高于2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。

北京二手房成交也表現出一定的熱度。公開數據顯示，517新政后首個周末（5月18-19日）日均成交再次突破1000套，基本達到了2024年小陽春的熱度。

同樣，天津二手房市場熱度穩步回升，第20周成交量環比上漲27%。

無論是新房，還是二手房，市場活躍度都有了一定提升。

從成交層面來看，利好政策仍有待進一步發酵，且地方跟進政策仍有待進一步落地。

根據CRIC監測，全國65個重點城市2024年第20周商品住宅成交面積為330.89萬平方米，與第19周基本持平，與2024年4月周均相比增長17%，不過與年內高點3月和去年下半年周均水平相比分別下降4%和10%。

5月整體市場延續弱復蘇。

表現在數據上，三四線城市修復要好于一二線，40個三四線城市第20周成交明顯好于今年3月周均水平，較2023年上半年周均也有14%的漲幅。原因很好理解，這些城市在經歷了2-3年調整期，已處于需求穩定“降無可降”的階段。

而一二線城市第20周成交仍不及今年3月周均，相較于2023年下半年周均也有一定的差距，整體利好政策仍有待發酵。

樓市信心正在加速重建。

在“517”救市政策作用下，短期內購房者信心已有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升，新房市場成交低位修復，重點城市二手房市場點狀復蘇。5月新房成交環比4月會有一定程度提升，預期絕對量或與3月持平。

分化行情，還將在各城市之間延續。前期熱點頭部城市上海、成都、西安等短期內有望企穩，杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等近期前端指標項目來訪量已出現回升，隨著政策持續發酵，成交層面也將有所體現。