來源|丁祖昱評樓市

新一輪“搶人大戰”升級。

據不完全統計，5月上半旬就有6個城市先后推出買房或租房落戶政策。這六個城市分別是武漢、杭州、南京、合肥、佛山、沈陽。

如果上一輪降落戶門檻是戶籍改革的需要，那么此輪“買房落戶”是需求端刺激政策的一部分，客觀上為房地產市場導入需求，政策與穩樓市直接掛鉤。

放在推動經濟發展的角度來看，“搶人”才是城市中長期的命題。?

全面取消限購不到一年，省會城市合肥于5月15日再出救市“組合拳”。

政策明確在合肥本市以合法方式取得商品住宅性質房屋所有權的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機關申請辦理戶口遷移。購買新建商品住房的，需完成網簽備案。

在合肥之前，南京發布了《關于合法穩定住所落戶有關事項的通知》，其中明確在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

這是南京在2018年廢止“買房即落戶”政策后，時隔6年再度重啟該項政策。

稍早之前，5月9日杭州發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，明確優化積分落戶政策，在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。

盡管杭州市住保房管局工作人員表示不能片面理解為“購房即落戶”，但在現有的積分落戶框架內，自有產權住房的賦分權重大幅增加。

在5月加入買房或租房即落戶的城市還有武漢、佛山和沈陽。

其中沈陽在買房即落戶的基礎上，又往前邁出一大步，即“租房落戶”。實施租房落戶的城市并不少，比如青島、鄭州、無錫、濟南等城市均在2023年就已出臺過租房可落戶的相關規定。

在5月份落地“買房即落戶”的6個城市，算得上頭部城市。

其中杭州、武漢和南京2023年GDP更是位列全國TOP10行列，分別位列第8位、第9位和第10位。佛山和合肥也在TOP20之列。另外沈陽也在第31位。

聚焦房地產市場表現，即便是頭部城市，也面臨成交下滑、庫存上漲的情況。

CRIC數據顯示，武漢、南京和合肥前4月新房累計成交面積降幅都在六成以上，杭州、佛山累計成交面積降幅也在五成以上。

再來看庫存情況，杭州庫存壓力最小，截至4月末去化周期為8.3個月，武漢次之，去化周期達到15.6個月，南京、佛山、合肥和沈陽去化周期都在18個月以上，整體面臨較大去化壓力，

以南京為例，在本一輪的市場下行周期中，南京新房去化周期一路攀升，由去年4月的14.9個月升至23.6個月，2024年二季度開盤項目去化率已經降至一成左右。

從樓市的角度來看，這些城市住房剛性需求的增長主要依靠外來流動人口，降低落戶門檻能夠激發這部分外來勞動力的購房需求，從而實現樓市去庫存，促進樓市盡快實現新的供求平衡。

人口指標在推動城市經濟發展的同時，也是城市穩定住房需求的重要支柱。

除了當下穩樓市的需求之外，近年來經濟環境的變化、人口出生率的下降背景下，全國人口已連續兩年負增長，2023年末全國人口140967萬人，比上年末減少208萬人，在總量的局限下，未來大部分城市或將面臨一個人口增速變緩或者下降的現實。

城市之間的人口競爭愈發激烈。

從城市綜合實力的角度來看，過去不少城市通過人才政策，吸引大量優質人才，隨著人才利好逐漸顯現，人口增量帶來大量的市場紅利，比如成都、西安、杭州為代表的強二線城市均在上一輪“搶人大戰”中占得先機。

如今，隨著“買房落戶”政策落地，搶人大戰從“搶人才”逐漸演變為“搶人口”。

值得關注的是，合肥2023年常住人口增量達到了21.9萬人，超過杭州、成都等城市高居全國首位。

相比之下，南京在“搶人大戰”中略顯緊迫。在GDP十強城市中，南京是唯一一個常住人口沒有過千萬的城市，2023年末常住人口僅為954.7萬人，增量為5.59萬人。所以我們可以看到，從去年以來南京不斷在降低落戶門檻。

核心城市想要維持人口紅利，勢必要加入到人口爭奪戰中來，而“買房落戶”是行之有效的辦法之一。

行業規模進入調整期，2023年新建商品住宅成交面積為11.2億平方米，相較于2021年17.9億平方米高點，行業規模已下跌超30%。2024年新房成交規模預計還將下降5%左右。

在這一背景下，人口，將成為支撐城市需求增長的重要指標。

大多數城市已經完全放開外來人口的購房限制，核心城市南京、杭州、武漢、合肥等更是出臺了重啟購房落戶等一攬子政策。

常住人口增量能夠帶來多少住房需求量？

就納入統計的2023年末常住人口增量排行TOP20城市測算，2023年20城新增200.34萬人，按照人均30㎡計算剛需住房規模，將新增約6000萬平方米住房需求。

另外，CRIC根據戶籍數據估算，據2023年公報披露數據，在人口凈流入排名前30的城市中，仍然有1億人的外來人口，凈流入人口相關住房需求可達30億平方米。中長期來看“存量剛需”將是住房需求的有力支撐。

在城鎮化率達到高位、行業規模增長空間有限的情況下，重點城市“搶人大戰”策略正在發生轉變，重點城市淡化學歷要求、降低落戶門檻，“人才爭奪”逐漸演變為“人口爭奪”。

人口的持續流入將是城市房地產持續發展的主要支撐力，無論是大量外來人口帶來的剛需存量，還是改善性需求的轉化，這些將是未來房地產市場發展的“蓄水池”和“穩定器”。

未來很長一段時間，人口變化將是各城市房地產行業面臨最大挑戰之一。